康鹭旧改获批 合生超300亿巨无霸城更十年慢路

观点网近日，广州海珠康鹭片区旧改工作又有新进展了——广州海珠区凤和(康乐村、鹭江村)城中村改造项目实施方案正式获批。

这个被称为“亿元村”的广州第二大旧改项目，改造成本就高达304.65亿元，自然每一个进展都备受关注。

据当地村民告诉观点新媒体，实施方案正式获批意味着市政府已允许拆迁，但怎么拆和补偿方案还没表决通过，其所在的生产队将于5月23日进行表决，整个康鹭片区有十几个这样的生产队，届时可能才会有结果。

可以看出，这个于2011年便开展合作意向企业选定的巨无霸旧改项目，已驶入发展快车道，正在紧锣密鼓地推进中。

康鹭片区的2024

经过前期漫长的规划和谈判后，进入2024年，康鹭片区旧改工作相较以往有了更多动态，首期复建安置区拆卸工作也已在上月29日顺利完成。

虽然整个项目预计要用10年时间完成改造，但对于总用地面积超过110公顷的巨无霸而言，推进速度并不算慢。

据观点新媒体了解，该项目于2011年便开始合作意向企业选定，经过10年之久，于2021年1月27日公布合生创展集团有限公司为广州市海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目的合作企业，彼时公示的项目改造投资总金额高达346.67亿元。

最新通过的项目实施方案显示，本项目采取全面改造方式，以广州市海珠区凤阳街凤和经济合生创展联合社为改造主体，以合作改造模式实施更新改造，由合生创展集团有限公司作为实施主体。

资料还显示，康鹭旧改片区位于广州市海珠区凤阳街道，总用地面积包括国有土地2.78万平方米、集体土地109.93万平方米，现状总建面329.48万平方米，是海珠旧改项目中面积第二大改造片区，仅次于沥滘村。

今年2月公布的土地规划利用图显示，该项目规划有大片住宅用地，其中融资区建筑面积达126.18万平方米，商品住房建筑面积86.66万平方米。根据实施方案，项目融资住宅及商品房评估地价为27340元/平方米，具有明显价格优势。

有人将之与广州经典旧改项目猎德村做对比，康鹭旧改片区面积达到猎德的4倍，相当于三分之一个珠江新城，仅改造成本就高达304.65亿元。

事实上，除了将合生选为项目改造合作企业外，关于康鹭片区旧改的推进工作一直没有停下，如2023年内落实的工作就包括：片区列入2023年年度城中村改造项目中前期改造项目名单；完成片策方案和控规调整手续；片区策划方案征询意见公示；片区城市更新单元详细规划公布；补偿方案表决权认定方案公示等等。

2024年到来前夕——2023年12月31日，海珠区康乐中约南新街涌边一巷两栋楼房正式实施拆除，至此康鹭片区城中村改造正式实现“首拆”。

而在此11天前，《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》经审议通过，康鹭片区改造计划分四期进行，预计用10年时间完成改造。

根据《规划》，本次项目位于海珠区中部，北至新港西路，毗邻中山大学，南临新滘西路，东至广州大道南，西至瑞康路，改造范围用地面积为110.17公顷，改造规划总计容建筑面积约378万平方米，其中居住计容建筑面积约215平方米，占比约57%；商业计容建筑面积约145平方米，占比约38%。

很快，2024年1月11日，项目已进入第二轮清拆动工。

4月16日，广州市规划和自然资源局官网公布《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》及《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，明确凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目将在2021-2035年期间推进。

彼时，项目第一阶段正进行地块清退与拆卸，其中F37地块预计4月底前完成拆卸，6月底前启动首期复建安置房建设。另外，F42地块清退签约率已超九成，F57地块完成围蔽并启动地质勘探，为下一阶段的建设打下基础。

至4月29日，据凤和更新改造官微披露，广州凤和（康鹭）片区城中村首期复建安置区拆卸工作已顺利完成。

按照当地村民告知观点新媒体，实施方案正式获批意味着市政府已允许拆迁，其所在的生产队将于5月23日对拆迁方案和补偿方案等进行表决，整个康鹭片区有十四个这样的生产队，届时可能才会有结果。

若这些方案均获表决通过，康鹭片区的拆迁改造工作将进一步加速铺开。

1592岁的康乐村

据记载，康乐村之名来自于中国山水诗派开创者谢灵运（被封为康乐公，世称“谢康乐”）——公元432年，47岁的谢灵运被贬广州，因有康乐公爵位，所居住的地方也被称为康乐村。

从432年到2024年，康乐村一名已使用1592岁，这个有着千年历史的村子在近几十年来与鹭江村一并被人誉为“闹市中的制衣王国”。

由于康乐村、鹭江村位于广州城区中心位置，距离广州塔不足4公里，同时毗邻全国著名的“中大布匹市场”和“十三行”等服装批发市场，自上世纪90年代起便逐渐发展为产业成熟的“制衣村”。

这里的制衣厂从约2公里外“中大布匹市场”购买布料极其方便快捷，距离“十三行”等服装批发市场也只有约半小时车程，也因此形成了“小单快反”的特点。发展至今已是全球规模最大的纺织类专业市场，村里密布作坊工厂，每天有无数服装面料、辅料发往全国各地。

广州市商务局公布的数据显示，中大纺织商圈有面料专业市场59家，商铺大约2.3万间，经营商户、企业近1.6万，关联企业超200万人，经营品类超过10万种。

另有数据显示，两村共有居民2856户，户籍人口6664人，但最繁华时，鹭江、康乐两村外来人口估算愈15万。发达纺织专业市场承载庞大的外来就业人口，使得康乐、鹭江村单在土地外包、自建房出租上，便获利不少。

广州市海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目在广州公共资源交易中心官网公示的数据，康乐村、鹭江村共13个经济社，以服装、批发以及房地产业为主；2018年，康乐村、鹭江村的村集体经济总收入分别达到6.8亿元、3.5亿元，人均分红达24.4万元、15.8万元。

由于人均分红较猎德村、冼村还高，康乐村也有“最发达的城中村”、“亿元村”等外号。

但随着城市发展与产业升级等推动，康乐村、鹭江村也不得不进入广州城市更新名单。根据设想，改造完成后的康乐、鹭江村将成为海珠宜居宜商最具发展潜力区域，该片区还将依托旁边中山大学等知名品牌资源，引入高新产业，打造高端集聚区，同时凭借纺织经济，打造国际化商贸基地。

为了保证优质企业可以就地升级，延续产业优势和经济活力，《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》还统筹凤和片区所在的中大纺织商圈产业“留”和“转”问题，将通过“保留部分关键生产、分类施策重组企业结构、打造数字供应链平台、品牌集聚设计孵化”四大策略，布局“都市智纺+城央科创+活力消费”三大功能，于南泰路-叠景路沿线布局产业地块，形成高品质、集聚化的产业走廊。

据悉，这是广州首次在城中村改造中提出配置综合产业用地。

康鹭片区改造计划将分四期进行，预计用10年时间完成改造，对于将近1600岁的康乐村而言，不过只是弹指一挥间。