利润受损但债务压降 龙湖管理层：谷底修复机会到来

21世纪经济报道记者张敏 北京报道

3月22日，龙湖集团发布2023年年报。2023年，龙湖实现营业收入为1807.4亿元，同比下降27.87%。

同期，龙湖的归母净利润128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的归母净利润113.5亿元，两者均有近50%的降幅。

这一情况与近期整个行业的变化有关。当日，龙湖集团管理层表示，集团在2020年和2021年高价获取的部分项目，遭遇近两年的市场调整，出现销售下滑、价格承压等情况，从而导致利润出现首次下降。

与同行相比，龙湖仍然保持着相对稳健的发展势头。到目前为止，龙湖尚未出现债务违约情况，债务总额也有所压降。

管理层表示，今年的策略仍是稳住价格、尽快去化，同时也对未来的债务进行优化处理。

市场调整致利润下滑

2023年，龙湖集团实现总合同销售金额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米，同比分别下降13.9%和17.3%。

同期，龙湖的营业收入、净利润等指标也出现下滑。

近年来，房地产市场出现深度调整，并影响到企业的业绩表现。龙湖集团董事长兼CEO陈序平表示，房地产市场的体量下降，新房价格也出现调整。对于开发商而言，在2020年和2021年高点获取的项目，于近两年进入销售阶段，量、价表现均受到影响。“这也是龙湖去年利润下降的主因。”

负债方面，截至2023年末，龙湖的综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%，平均借贷成本为年利率4.24%；平均贷款年限为7.85年。

同期，龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）为55.9%，在手现金为604.2亿元。

龙湖集团首席财务官赵轶表示，今年龙湖将继续压降负债规模。他透露，龙湖今年年内到期的债务只有100多亿元，其中2024年内行权或刚性到期的境内公开债券存续规模约为60亿元，会在5月、7月、8月、12月到期，目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。

同时，龙湖今年还将有序提前归还2025年到期部分债务，令债务结构更加合理。

公告还显示，2023年，龙湖在全国17个重点城市共获取31幅土地，权益建面266万平方米，权益地价为259亿元，总货值超过770亿元，平均溢价率控制在8%。

管理层透露，2024年，龙湖将有2400亿的供货规模。其中，期初规模为1400亿，新增规模1000亿。同时，今年龙湖还会新增获取土地，保持弹性供货。

“稳住价格，尽快去化”

对于今年的房地产市场，龙湖集团董事长兼CEO陈序平在谈及房地产市场时表示，市场短期存在一定压力，主要受市场信心未完全恢复影响；去年以来高杠杆企业的出险影响了购房者信心，这需要时间去修复。

他表示，2010年到2015年，全国新房住宅成交面积一直维持在9-10亿平方米，2016年以后市场走热，2016-2021年平均成交面积约14亿平方米，其中包含一定的投资性需求。如今，经过调整，新房市场再度回归9-10亿平方米的体量，这也体现了新房市场能承载真实居住需求规模。

在此情况下，积极消化库存仍然重要。管理层表示，今年龙湖将根据市场情况灵活应对，保证产品力和服务优势，“稳住价格，尽快去化”。

赵轶表示，下一步，龙湖将继续聚焦核心城市、地段，在土地市场精挑细选。他认为，当前土地竞争并不激烈，反而有机会拿到好项目。其中，2022年、2023年后获取的土地，毛利率有望恢复到20%以上。

赵轶表示，虽然当前市场处于谷底，但也迎来了修复的机会。

陈序平还指出，过去大部分房企的发展模式是，维持资产规模和负债规模同步上升，但随着市场下行，企业会面临销售困难，资产难以变现。负债则是刚性的，从而给现金流带来压力。

他透露，龙湖在去年提出高质量发展模式，助力企业穿越周期，主要体现为三个要求：经营性现金流为正；有息负债规模稳步下降；经营性收入和利润持续增长。