龙湖今年已无债务压力，机构称其明年偿付铺排清晰，压力可控

文/每日资本论

在各家内房进入深度调整期的时候，龙湖集团今年上半年的业绩让人眼前一亮。

8月18日，龙湖集团公布了其2023年的半年业绩：营业额为620.4亿元。净利润80.6亿元，毛利润实现139.0亿元，毛利率为22.4%，核心权益后利润率为10.6%。

净负债率为57.2%，在手现金为724.3亿元。综合借贷总额为2070.9亿元，平均借贷成本为年利率4.26%；平均贷款年限为7.19年。合同销售额为985.2亿元，对应销售总建筑面积为579.9万平方米。

请注意，在8月14日龙湖集团偿还17亿元境内债券之后，目前，龙湖集团年内境内到期债务仅剩下11月到期的1.19亿元。

年内将提前偿还完2024年到期银团贷

2023年上半年，国内房地产市场经历了先升后降的过程。一季度市场活跃度提高，得益于积压需求的释放和政策效果的显现。但到二季度，购房者的置业情绪急剧下滑，再加上房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。

尽管整个行业面临着压力和挑战，但龙湖集团凭借其稳定的财务状况和卓越的管理能力在行业中脱颖而出。

在财务指标方面，龙湖的债务规模保持稳定且有所下降。截至6月底，龙湖的综合借贷总额为2070.9亿元，相比去年底有所下降。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上表示：“尽管当前的融资环境非常不利，龙湖有能力增加有息负债，但我们选择不再增加。”

公允地说，这真心不易。自2022年以来，房地产市场进入了深度调整期，持续至今，一些房企的流动性压力有所增加。而到了2023年下半年，房企将面临明显的偿债高峰。

根据中指研究院的统计数据显示，2023年三季度房企信用债到期规模约为1768亿元，海外债到期规模约为780亿元，总计2548亿元；四季度，房企信用债到期规模1122亿元，海外债到期规模690亿元，总计1812亿元。下半年整体的到期规模将达到4360亿元。

债务成本方面，龙湖集团表现稳定，平均借贷成本为4.26%，平均贷款年限为7.19年，相比去年底平均贷款年限6.67年，可以看出，在过去半年中，龙进一步延长了债务周期。

在备受关注的三道红线指标方面，龙湖集团的资产负债率（剔除预收款）为61.9%，同比下降了6个百分点，达到近五年来的最低水平。净负债率为57.2%（去年底为58.1%），保持了行业较优的水平，现金短债比1.96。这使得龙湖集团连续7年保持了“三道红线”绿档水平。

最近，龙湖集团引起市场的关注，因为他们已经基本偿清了今年到期的所有债券，并着手提前偿还明年到期的银团贷款。据了解，截至2023年7-8月，龙湖已经累计偿还了83.7亿元的公司债券，使得今年国内到期的公司债券几乎全部还清，仅剩下11月到期的1.19亿元。根据Choice金融终端的数据显示，连续兑付的债券包括“16龙湖06”、 “20龙湖拓展MTN001A”、“18龙湖03”、“20龙湖05”、“18龙湖04”。

此外，龙湖还提前偿还了2024年1月到期的153亿港币银团贷款中的72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。陈序平在业绩会上表示，龙湖已经具备了短期内抵御风险的能力，中期保持高质量的增长动力，长期具备可持续发展和经受周期考验的力量。

龙湖做对了什么？

龙湖能取得如此成绩，与其发展战略密不可分。

在业绩会上，陈序平表示，房地产行业已告别高杠杆发展模式，不再依靠负债规模的增加来推动资产规模和销售额的增长。相反，降低负债并提升资产质量是实现高质量发展的关键，即“分子减少，分母变强”。

据了解，龙湖坚守稳健优先策略，专注于一二线城市的商业地产，而不是追求规模扩张。尽管此前错过了三四线城市的发展机会，销售规模一度不及行业前十，但在当前的房地产行业环境下，这种选择显得明智。

与此同时，龙湖具有前瞻性，当其他房地产企业纷纷通过高杠杆拿地进行滚动开发时，龙湖找到了引擎换轨的方向。在“一个龙湖”生态体系下，龙湖已经构建了开发、运营和服务三大业务板块，形成了“1+2+2”的业务格局。

陈序平表示：“开发板块规模大、周转快，但不太稳定；运营是重资产沉淀的业务，稳定持续，毛利率高，但ROE较低；而服务则是轻资产业务，具有高ROE，几乎没有资产投入。”他认为，将这三个板块组合起来可以使企业在保持高ROE的情况下，不再依赖负债规模的增长来推动资产规模和销售额的增长。这是龙湖找到的新方向。

数据显示，上半年龙湖集团地产开发业务表现稳健，实现营业额498.7亿元，交付物业总建筑面积为383.2万平方米，开发业务结算毛利率为14.3%。

同时，上半年龙湖地产开发合同销售同比增长15%，达到985.2亿元，销售回款率超过100%，维持行业高水平。按地区划分，长三角、西部、环渤海、华南及华中地区的销售金额占全集团比例分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%和9.1%。其中，一二线城市销售占比高达95%。

龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠认为，这一方面取决于它们在整个上半年的供货端做了充足的准备。龙湖上半年可供销售的货源有2400亿，下半年还有800亿的新供货源会入市，全年会提供超过3200亿的可供货源。

另一方面，他们重点关注新项目的首开去化情况，今年上半年龙湖新项目首开去化率达到70%，同时他们也关注一些库存项目，尤其是现房项目，也是坚决的要去化换回现金流，高效换仓会帮助他们优化盘面。

与此同时，经过多年的布局和经营，龙湖的经营性业务成为新的利润增长点。2023年上半年，龙湖集团的经营性收入由运营和服务业务组成，达到122亿元，同比增长10.4%。经营性利润占比超过一半，利润结构得到了更好的优化。

其中，上半年运营业务板块的不含税租金收入为63.3亿元。商业投资、长租公寓和其他收入的比例分别为77.0%、19.4%和3.6%。截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达到81座，总运营建筑面积为762万平方米（包括车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率为95.4%。截至本期期末，龙湖商业已与超过6500家合作品牌和超过400家战略合作品牌展开合作。

另外，以物业管理、智慧营造为主的服务业务及其他不含税收入为58.4亿元，同比增长13.0%。服务业务及其他毛利率为31.9%，较上年同期提升8.3个百分点。龙湖智创生活的物业管理及商业运营业务稳步增长，期末总收入达66.7亿元（合并抵消前），权益后利润同比增长39%。其中，物管在管面积达3.5亿平方米，客户满意度连续14年保持90%以上。商业运营在管项目81个，在管面积762万平方米。

土地市场斩获颇丰

由于销售状况保持稳健、仍存扩表能力，这也龙湖在土地市场上有了一定施展空间。

2023年上半年，龙湖成功获得20宗新土地，总建筑面积达257万平方米，权益建筑面积为184万平方米。这些地块主要分布在上海、杭州、西安、成都、深圳等一二线核心城市。

截至报告期末，龙湖集团的总土储面积达到5489万平方米，权益面积为3816万平方米，约87%的销售货值集中在高能级城市。

中金公司的研报分析表示，龙湖集团的主要土储位于高能级城市，并且今年专注于核心城市积极补充土地，因此有望率先受益于高能级城市销售的复苏，去化率和销售利润率有一定的上升潜力。

截至2023年6月底，集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元，面积约1570万平方米，为未来集团利润持续稳定增长奠定坚实基础。

同时，龙湖集团对最近受邀参加央行和证监会座谈会的情况也作出回应。龙湖集团的执行董事兼首席财务官赵轶表示，监管层对民营企业表现出明显的关心和支持，明确提出要加强金融市场来支持优秀民营企业的合理融资需求。

与此同时，龙湖管理层还透露：集团每半个月都有压力测试会议，永远坚持底线思考，保持量入为出。目前，短债占比11%，对到期债务提前铺排，通过开发贷、经营性物业贷、中债增等多种融资方式保持安全。今年债务压力已过，明年预计到期债务230亿，2027年才有到期美元债。

对此，中金公司表示，龙湖已对 2024 年到期的有息债务偿付进行清晰铺排，现金流压力可控。预计龙湖下半年经营性业务恢复有望更具弹性，购物中心和长租公寓板块现金流（含拿地支出）全年为正，对其整体现金流提供额外贴补。

【文章只供交流，并非投资建议，请注意投资风险。码字不易，若您手机还有电，请帮忙点赞、转发。祝所有读者，2023年身体健康，心想事成，前兔无量】