六批次新盘认购“持续低迷”，七批次10万+楼盘或扎堆来袭

上海六批次新盘已公示22盘，仅有4盘尚未公示。7月18日起，上海六批次楼盘也将迎来开盘潮。从整体表现来看，除了个别热门盘，新房市场的认购表现依然在走下坡路。

有消息称，七批次新盘即将在月底入市，预计会有大量市中心高端楼盘扎堆入市，或能在一定程度上提振市场信心，不过在没有政策刺激的背景下，市场分化加剧的情况或依然持续。

认购普遍不理想，唯有市中心能独善其身

据了解，六批次已有4盘触发了积分，分别为保利越秀和樾天汇、国贸虹桥璟上、招商苏河玺及华发静安华府。

上海六批次新盘认购表现，综合整理仅供参考

这4个项目中，有3个是内环内的新盘。其中，最高认购率来自苏河玺。它本次仅推出144套房源，合计认购数约551组，认购率约383%。其次保利越秀·和樾天汇和华发静安华府，认购率都超过了300%。

而从六批次的整体表现来看，近期新房市场处于下行通道，除了市区个别楼盘异常火热外，多数楼盘的成交表现只能算中规中矩，多数楼盘的认购率未能突破100%，尤其以外围的楼盘居多。不乏有此前热度颇高的宝山顾村，嘉定新城板块，奉贤南桥，浦东唐镇等置业热门板块，新房认购表现出现明显滑坡。

其中闵行颛桥的上海星河湾，本批次是项目的收官之作，房源只有50套，最终总认购约33组客户，认购率约66%。而浦东的森兰万安里，认购率刚刚超过50%。青浦白鹤的翠湖水岸，176套房源，总认购数约11组，认购率约6%。本次为项目二期，此前一期认购率约25%。

总体来看，上海楼市最热的区域依然集中在市区核心地段区域。而位于五大新城或远郊的新楼盘，若没有绝对的地段或性价比优势，老盘尚未去化，新盘源源不断导致的供应量扎堆，这些楼盘或都将面临去化承压。

上海中原地产市场分析师卢文曦此前表示，新房市场信心还在底部，核心区域配置核心资产的思路不变。因此，预计下半年交易还是以热点推动为主，尤其是10万+等高端改善项目继续是众多买家角逐的方向。

七批次抢先看，10万+高端盘扎堆来救市

有消息称，上海七批次楼盘预计在本月底上会。从今年上海新盘的推盘节奏来看，七批次或大概率在7月底至8月初启动认购。

从待入市名单来看，七批次10万+的楼盘有不少，高端楼盘的入市，或能提振逐渐萎靡的上海楼市。

七批次预计入市新盘一览，仅供参考

市区方面，这一次入市了不少历史风貌改造项目，涉及黄浦、虹口和杨浦等区。黄浦纯新盘海玥黄浦源或是七批次最贵楼盘，项目位于市中心人民广场，预计推出95-577平的高层和别墅。位于董家渡的绿城外滩兰庭在延期多日后，或将入市，推出210-298平4-5房。去年外滩兰庭批次首开入市，111套房源，442组认购，280组入围，入围分97分。

北外滩招商弘安里预计入市，项目总价在7000-1.2亿，由于门槛极高，预计无需积分。此外，东外滩的旧改项目高阳新里主推低密洋房和别墅，联动价12.39万/平。

弘安里效果图

静安大宁的静安天悦预计加推四期房源，面积约107平3房，共206套，前期均价10.52万/平，此前三次全部触发积分，入围分数分别为83.2、80.74及77.03。

此外，普陀武宁的天汇玺和光新板块的品尊国际也将加推。另外，闵行豪宅上海桃花源也将在七批次加推。

徐汇方面，汇樾庭将推出70-220平2-4房，是改善购房者不错选择，新房联动价10.2万/平。而在华泾，雍汇庭二期也将入市，这一次推出大户型101-152平3-4房，项目此前未触发积分。

浦东方面，七批次热点楼盘也是接责任制，北蔡全新盘开云艾尚里由两个容积率1.2-1.3地块组成，规划4-10F洋房合计692套，本次项目将推出建面约89-187㎡2-4房，共计约6个不同的户型，面积跨度大，适合不同的置业人群。坐落于浦东的内中环间，西前滩与世博后滩、东张江、北花木，地理位置优越，此外社区还自带1万方小型商业。

中建御华园是浦东最具看点的项目之一，楼盘位于张江核心区，张江板块已经多年没有新盘入市，楼盘主推99平高层和别墅产品，市场热度颇高。据悉，项目联动价8.3万/平也是一大优势，不过社区体量不大，仅1.2万方。

中建御华园效果图

位于前滩南的高端改善项目华润前滩润璟再次加推，这个项目位于西区低密高品质海派风貌小镇。一期供应房源325套，最终66.14分触发积分，此次二期房源171套，而且还有大户型，更加适合总价预算在2000万以上的低密改善客群。项目所在的前滩南主打生态、宜居，与前滩的商务氛围相辅相成。

由此来看，七批次千万级以上的高端楼盘数量较多，对于高端改善客群较为友好。部分项目存在倒挂，关于高倒挂楼盘的限制政策是否会出台，目前还尚未有确切消息。

七批次刚改项目存在较大的断层，宝山和闵行供应量大幅缩量，闵行本次入市的两盘都是高端别墅项目，总价颇高。七批次600-800万级别的项目主要集中在浦东，包括此前热度较高的唐镇华发半岛华庭，瑞仕半岛锦庭。从当前市场表现来看，这些盘或低分即可入围，对于买房人而言是一大机会。

当前楼市的行情，对于购买五大新城或远郊的购房者而言，基本无需考虑积分的限制，五大新城的购房者主要以本地客群置换或新上海人刚需首置为主。

五大新城方面，奉贤新城将拿出一个地段十分优质的项目：上江南璟荟名庭。楼盘位于奉贤新城城市客厅——上海之鱼，项目由8栋高层住宅、11栋多层住宅、27栋多层联排住宅组成，房地联动价5.3万/平。地块北临南上海中央公园，西南与JW万豪酒店及奉贤区博物馆毗邻，东侧为金汇港景观带，属于奉贤新城当下的热门打卡地。

上江南璟荟名庭效果图

而青浦新城一如既往维持少量供应。六批次成交不错的国贸虹桥璟上预计闪电加推二期产品，面积为82-129平2-4房。项目位于青浦赵巷，靠近17号线嘉松中路站，出行较为便利。

嘉松中路地铁站规划有上盖商业综合体，该项目或将成为大虹桥区域首个日式购物中心，引进日本住友商事最具代表性的商场产品线“Terrace”系列。周边就是市西软件园，汇聚了漕河泾科技绿洲、北斗产业基地、本站国际创投中心，未来潜力较大。

长三角绿洲智谷·TerracePark效果图

嘉定新城方面，理想之地二期将加推，理想之地1批次于6月18日首开入市，870套房源当天即告售罄，不过没有触发积分。项目2批次房源预计或7批次入市，推出约585套房源，建面约90-145㎡3-4房。

嘉定另一个关注度较高的项目嘉悦云上四期加推538套103-134平3-4房，该盘前3期推出1152套房子，吸引了3278组客户认购，全部触发积分。

松江新城也仅有一盘入市，中企誉品·银湖湾将首推296套房源，主推建面约89-155㎡高层和叠加，项目位于松江新城广富林板块，周边有丰富的生态环境和大学城资源。

临港此前热门盘金融湾晶将在七批次加推二期产品，或再次在临港掀起波澜。项目共加推188套房源，99-460㎡户型，户型跨度较大，前期均价3.55万/平。

金融湾晶效果图

有消息称，上海七批次新盘预计会在7月28日前后进行上会，按照此前认购的节奏，项目一入市或马上会开启认购潮，打算在七批次置业的购房者，不妨提前去各大项目售楼处了解项目详情，对于低分的购房者来说，当前也是上车的好时机。