2024一批次新盘明日“火速认购”，新政落地能否撬动市场情绪？

1月7日，上海官宣了2024年第一批次集中认购新房名单，本次上市22个商品住房项目，共52.4万平方米，合计4335套，这也是2021年集中认购以来，推盘套数最少的一批次。

2024上海一批次新盘

当然供应产品较为丰富，从51平小户型到270平别墅均覆盖，总价段从300万到3000多万的产品，能满足市场上各类购房者的需求。

从供应的节奏来看，今年一批次新盘推盘的节点较往年有所提前，少量多批次或依然是今年上海新房市场供应的主旋律。

从名单看出，虽然楼盘供应套数不多，但改善楼盘几乎占据榜单的半壁江山，6-10万元/平的项目有5个，10万+/平的项目有4个。其中，3盘位于内环内，4盘地处外环内。

随着12月上海出台大级别的调控宽松政策，对于改善市场的成交，都会带来一波小幅的推动。有业内人士认为，新年首批房源起到了新房供应不断档的功能，进一步承接了2023年末因新政激发的的购房需求。12月末作为交易的末尾时间，政策利好不一定能完全兑现，后续政策的余温或还会有所表现。

优质改善楼盘扎堆，小体量占主导

一批次的重头戏在改善项目，普陀区本次有三盘入市，都位于武宁板块附近。值得一提的是，三个楼盘的体量都非常少，仅数十套房源。

热度较高的要属苏河玺和天汇玺，两盘都有招商参与。招商苏河玺这次推出的30套房子，据悉8套为147-149平的大户型四房，22套是107平的小户型三房，都位于顶楼。而一街之隔的天汇玺房源更少仅16套，均为107平的三房。两盘的优势在于内环内10.5万/平的价格，目前在上海，外环新盘直冲8万+/平的当口下，内环新盘10万出头还是很具性价比的。

五坊园是本次均价最高的新盘，也是黄浦区本次唯一的新盘，此前有传闻黄浦区会有不少新盘供应推出，不过一批次仅拿出一盘来试水。

五坊园四期位于黄浦老西门板块，地块北面沿街自带商业，规划2栋100米高层和多栋低层住宅，规划总户数236户。

五坊园效果图

本次推出的是约170-240平3-4房超高层产品。项目周边以高端居住区为主，虽然不在核心商圈，不过地理位置佳，该地块离9号线小南门站直线距离在260米左右，距离地块1公里左右范围还有4、8、9号线多条轨交，距离市中心人民广场、新天地和淮海路也都在2-3站地铁的距离。

位于杨浦滨江的缦云上海定位是上海的高端住宅，201-253平大户型产品，均价与此前一致121000元/平，不过此番入市也是抢占一个不错的时间节点，毕竟后期在东外滩区域尤其是平凉路片区，也将迎来大量豪宅入市，包括瑞安、招商、华丽家族等开发商，竞争难度不小。

浦东本次有2盘入市，宸杨名邸是纯新盘，属于浦发集团的新杨思项目。宸杨名邸位于浦东中环内，属于规划的新杨思板块，西侧和北侧3公里是前滩和世博，项目紧靠6号线高青路站，未来这里将建成约57万方的商业办公文化设施规模，属于一个潜力较大的开发板块。

地块效果图

对于刚改的购房者，周浦也迎来了久违的新盘供应，周浦碧云澧悦二期将推394套建面约93-165平3-4房。从大的板块来看，项目周边他有2条轨交，距离16号线周浦东站约1.8公里、18号线繁荣路站约2.6公里。

周浦板块的配套成熟，有万达广场，小上海步行街，绿地缤纷广场等，还有周浦医院，总体来看生活气息较为浓厚，虽然商业能级不算高，但结合5万/平的房价，属于不错的刚改板块。

当然该盘属于优缺点都较为突出的项目，短板主要是周边的不利因素较多，唯有学区是一大优势，附近有建平和进才两大教学集团（新房不承诺对口），另外社区容积率1.8，产品力尚可，因此该盘一期的认购率达到了109%，此番入市大概率无需积分即可入围。

一批次中的古北悦公馆虽然位于闵行区，但位于中外环间，地理位置较好，同时该盘也处于准现房阶段。本次收官96套房源位于4号楼，不到9万的价格在古美还是优势较为突出的。

不过项目的短板在于户型上的不足，尤其是小户型产品，基本都是长条形的户型，小户型产品在市场上已经不再吃香，预计大户型产品会有更好的去化。

古北悦公馆户型产品

一批次新盘中，另一大关注度较高的楼盘有徐汇华泾的嘉俊庭，楼盘全盘推出440套房源，均价8.1万/平，建面约99-146平三房四房。虽然徐汇华泾地处外环外，但房价却直逼普陀中环。当然徐汇由于特殊的优势，其房价水平普遍高于市区同板块的区域。

项目作为华之门综合体的一部分，也是华泾西第二个入市的新盘项目，吸引业主在此置业的更多的是该片区大规模的发展规划，华之门地上总开发体量约81.28万方，将打造为徐汇区南端最大的商业地标。

华之门效果图

这里还有3轨交的格局，北侧是北杨人工智能小镇，华之门南侧是闵行段的机场联络线上盖综合体，不久前绿城沁蘭园两次入市都触发了积分。不过嘉俊庭则存在一些天然的短板，首先项目地块为三角形并不规整。其次，作为港资开发商，部分户型设计与内地居民习惯不符。项目的定价深受800万级改善客群青睐的新盘，不过其入门户型的装标也不及周边同级产品。

五大新城持续上新，购房新政迎考验

对于预算600万以下的刚需型购房者，五大新城等远郊区域是避不开的选择。尽管预算有限，不过购房者对于住房的改善需求同样很高，品质也成为郊区购房者关注的焦点。

在去年，远郊楼盘的去化表现始终不算理想，而在12月底的购房新政下，五大新城等区域二套改善住房能享有更低的首付比和贷款利率，能否带动购房热情值得关注。

青浦方面，华润虹桥润璟位于青浦徐泾板块，在国展南侧不远处。此次项目三期过会，推出126套洋房产品，面积段为约79-198平，过会均价71101元/平，相比此前两次开盘，价格有所涨幅。

保利建发印象青城已开盘两次，此次为项目第三次推盘，推出343套约99-149平高层，均价46500元/平，与此前开盘价格保持一致项目位于青浦新城核心区域，青浦新城未来发展能级较高，不过发展进度也较慢，短期来看利好有限。

项目周边另一大优势是拥有三轨交换乘大站，距离约1公里。目前17号线已通车多年，还有在建的上海示范区线以及规划的嘉青松金线轨交网络，成为青浦区域三轨换乘大站，示范区线建成后，能快速直达上海市区。

松江大学城区域新房万科·海上映象主力面积段为约100-131平3-4房，过会均价56632元/平，相比此前破6万均价来说，价格较为实惠。但此次只有39套新房，供应量较少。

万科·海上映象效果图

香港兴业国际上海首个住宅项目，约1.1容积率低密住区兴云间已过会，推出约90平洋房、175平叠墅和196平联排，过会均价5.06万/平。兴云间地处松江洞泾板块，该区域是沪上知名低密住区，且12号线（在建）在洞泾穿行而过，预计2027年年底正式通车。

12号线西延伸最终交汇于9号线洞泾站，实现与9号线同站换乘，未来洞泾将成为松江唯一有双轨交的板块，而兴云间所在的洞泾板块，交通优势拔得头筹。

兴云间效果图

嘉定值得关注的是纯新盘是众禾嘉苑，楼盘紧邻嘉闵线嘉戬公路站（在建），待嘉闵线通车后，能快速直达市区，还能解决11号线拥挤的问题。

众禾嘉苑效果图

嘉定新城是五大新城中发展较为领先的区域，拥有成熟的配套、交通和居住氛围。均价约4.37万/平，首推建面约94-122平3房，对于预算400万上下的刚需而言是不错的选择。

奉贤新城在一批次有2盘入市，都位于奉贤新城当下最高端的改善区域：上海之鱼内。楼盘西侧是奉贤新城未来的新城核心区域，望园路CAZ，届时有5、15南延伸和南枫线三轨交换乘站点。

上江南璟荟名庭本次全盘加推，共计379套房源，预计均价5.35万/平，户型包括约96平高层、约125-145平洋房、约213-270平联排。

中建御璟园，联动价5.5万/平，户型包括约99平小高层、约133-163平洋房、约155-165平叠加、约200-230平联排。

虽然5万的价格在奉贤新城属于天花板存在，不过奉贤也是集全区之力在重点推进奉贤新城核心区域的发展，未来这里也拥有更高的价值。公开资料显示，这两盘也都将在明天开启认购。

十二批次冷淡收场，政策效应或短期维持

对于今年首批次市场供应，上海第十二批集中供应楼盘中只剩下6个没有开盘，一批次入市后将补充市场空白。从市场表现来看，十二批次整体表现平平，仅有1盘认购率破百且触发积分，来自于闵行梅陇的绿城沁蘭园。

而在完成开盘的项目中，8成以上项目认购率不及100%，5成楼盘认购率不足50%，就连徐汇内环旁的中铁峯汇里认购率也不足130%，未触发5年限售。

12批次新盘认购表现

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，市场淡季来临，但还是有不少头部房企不太愿意彻底放弃年前的时间。而且投放一定比例的“网红盘”，所以这部分投放可以起到维持市场热度的作用。

岁末年初都是市场淡季，政策面归于平静，消息面同样趋于平淡。在没有更多提振市场热点的情况下，成交开始缩量是正常走势，后续还有可能会缩水。尽管新批次房源中有一部分网红楼盘，但量不多，因此即便交易量上会有波动但持续性不会长，尤其是下半月可能就会进入楼市“寒假”。

本站房产综上来看，政策效应会随着一批次新盘入市而发挥效应，伴随着春节假期来临，市场或将再次迎来回调，市场能否持续走高还需关注3月的楼市小阳春行情。

另外，从网上房地产获悉，2024年一批次新盘最快将于1月10日开启认购，预计在假期前一批次楼盘或迎来一波入市潮。