广州提速土地出让：一次“上新”50宗地块，能否激起拿地热情？
南方财经全媒体记者吴佳楠 广州报道
8月20日，位于广州市海珠区三滘立交AH101314地块，由中交、广州交投睿郡置业以底价约47.4亿元竞得，折合楼面价约31279元/平方米。
这也是今年以来，广州成功出让的第六宗涉宅用地。
不过，今年上半年广州土拍市场明显“低温”，可供对比的是，2023年上半年广州宅地共成交16宗，成交总价约431.2亿元。
但不同于上半年土拍市场的收缩情况，广州供地步伐加快在今年下半年格外明显。8月19日，广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）正式公布，共50宗地块，拟于2024年8月15日至2024年11月14日期间陆续发布出让公告。
拟出让的地块名单中，共涉及广州9个区，从地块归属区域来看，中心四区地块数量几乎与外围区齐平，分别为20宗与30宗。值得一提的是，此次清单中推出不少“压箱底”的优质地块，比如天河南方面粉厂、越秀广州大道中、海珠琶洲南、荔湾广钢1号等地块。
广州市规划和自然资源局相关负责人向南方财经全媒体记者表示，本轮清单中供应多个核心区域的优质土地，是基于开发商与群众真正需要的好房子需求作考量，通过土地供应实现规划落地，通过规划落地为群众提供更好的宜居产品，实现广州城市建设风貌的良好有序发展。
而在业内人士看来，下半年这些核心区域的优质土地有望得到开发商的青睐，从而有助于整体提高广州供地的吸引力，以完成今年整体的供地计划，但必须注意的是，民营企业拿地积极性仍有待加强。
“靓地”扎堆进场
从清单来看，广州下半年拟出让的“靓地”颇具一定吸引力。
以天河区员村临江大道北侧AT080722地块为例，其前身为南方面粉厂，地块位处金融城西区，临江大道旁，紧临珠江新城东区，与琶洲仅一江之隔，南向一线望江，地理位置优越。
据了解，该宗地在2007年年底就曾“上架”过，面积10.98公顷，折合楼面价1.3万/平方米，成为当年的广州地王。此次供应的面积缩小至3公顷，结合近几年金融城成交的宅地项目市场表现，业内人士普遍认为，该地块的楼面价值得期待。
作为中心区域的供应大户，海珠区此次共推出了8宗地块，其中备受关注的是琶洲南区的AH090402、03、04三宗地块，三宗地块总占地面积6.66公顷，位于琶洲南TOD东侧，北边是黄埔涌，南边是新滘路，西边是赤沙旧改，东边是科韵路。
根据克而瑞数据监测，目前三宗地块地处的琶洲板块在上半年的成交均价均突破10万元/平方米，位列广州上半年商品住宅板块成交均价排名第三。地块的出让热度有望提高。
土地供应紧缺的越秀区同样供出一块广州大道中AD016619地块。该地块紧靠珠江新城，周边配套成熟，距离在建的地铁十号线广州大道中站约500米，是越秀四年来唯一出让的一块宅地。
荔湾区最值得关注的，是芳村大道南以西AF040109地块，即广钢1号地块。该地块占地面积7.7公顷，地块一线南向望广钢中央公园，靠近在建的广州地铁11号线和规划中的佛山地铁11号线。
地产经济学家邓浩志向南方财经全媒体记者表示，按照过往经验，远郊土地基本比较难出让，核心城区相对来说需求旺盛，开发商也愿意拿地，所以下半年供应节奏走向中心城区。
克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓向南方财经全媒体记者表示，今年广州的供地计划与去年在供应量上无太大差异，但整个广州的供地计划今年节奏上有点放缓，年初首批土地出让没有达到预期后，接下来土地供应就要及时跟进调整，所以大部分优质土地要等到第三批供地时才释放。
“目前开发商在外围区域拿地的意愿偏弱，从第三批土地供应计划看，可以看出官方希望增加中心城区的优质土地，提高整体供地的吸引力，以完成今年整体的供地计划。”肖文晓表示。
一名广东头部房企市场研究人士向南方财经全媒体记者表示，下半年这些核心区域的优质土地有望得到开发商的青睐，未来预期售价较高，有助于整体广州土拍市场走向回暖改观趋势，对下半年楼市的企稳复苏有积极意义。
目前仅成交6宗宅地
与广州加大土地供应形成对比的是，今年上半年，广州土地市场显著收缩。
“今年下半年广州大量推出核心城区土地与上半年广州土地市场较为低迷有关。”邓浩志表示。
根据克而瑞的数据，2024年上半年广州涉宅用地供应为11宗，总建面100.23万平方米，同比减少73%。成交地块仅4宗，总建面30.26万平方米，同比减少87%，成交金额64.78亿元，创下近五年来广州涉宅用地供求规模的半年度新低。同时，撤牌率也达到了83%。
若加上7月中铁以5.91亿元成功竞得的南沙横沥地块，以及刚刚新成交的三滘立交地块，截至目前广州仅成功出让6宗宅地。从成交价格来看，唯一的亮点仅是荔湾区广钢新城地块，最终由保利以8.5%的溢价率、6.99亿元的总价成功摘得，而其他地块均为底价成交。
肖文晓表示，整体来看，全国房企拿地的积极性都在下降，土地成交量与去年同期相比基本降低两三成，在这一基本面上，今年广州卖地情况确实不及预期。
可供对比的是，2023年上半年，广州共计供应了21宗涉宅用地（包括纯宅地和商住地），挂牌起始总价约431.8亿元，共成交16宗，成交总价约431.2亿元，占挂牌量的99.85%。
“这一方面与今年广州土地供应计划节奏先慢后快有关，也与开发商在拿地时考虑的盈利预期有关。”肖文晓表示，广州整体的地楼比在一二线城市中是偏高的，过去开发商参照当地房价定地价，但这两年房地产市场处于下行期，开发商盈利空间变窄，尽管地价在这两年也有所下调，但整体下调幅度对比房价下调幅度偏小，导致开发商在广州拿地积极性不高。
邓浩志表示，开发商目前拿地信心不足，一方面与广州整体住房成交量和成交价创近几年新低有关，另一方面与部分开发商资金紧张有关，尽管这两年国企央企和地方平台公司拿地托底的趋势明显，但地方平台公司也会面临不少资金压力，所以今年上半年广州拿地数量创新低。
从目前在广州拿地的房企中，可以看到，包括中交联合体、保利、越秀、中铁、华润及花都城投，清一色为央企和国企，鲜见民企开发商身影。
肖文晓表示，民企开发商的经营模式正处在调整的阵痛期中，拿地投资目前不是民企开发商主要考虑的重点，这恰恰也在这个阶段给了国企央企发力土地投资的市场机会，但从中长期来看，在商品房和保障房“两条腿走路”的市场趋势下，民企在经历阵痛期后，仍有望在将来成为房地产市场活跃的重要力量。
对此，广州市土地开发中心土地出让部相关负责人向南方财经全媒体记者表示，民企开发商的投资拿地一直是不断拓展对接的关注点，信心比黄金重要，民企会对更有信心的城市进行投资，在现有形势下，民企会选择一种更安全的方式。但从目前的趋势看，广州越来越受到外地民企开发商的关注，比如广州此前出让荔湾区鹤洞路以南地块时，就出现贝壳的身影，鉴于外地优质民企投资更为谨慎，目前广州也一直在跟外地优质民企保持良性互动，希望这些企业能够在广州找到自己心仪的地块。
上述负责人表示，目前在供地计划的企业服务保障方面，广州现在基本是“拿地即进场”，深化审批制度改革，压缩企业的开发建设周期，并在后续的预售、去化等过程提供全链条保姆式的企业服务。比如企业在参与土地竞拍前，可以提前做开发建设的方案，提前进行预审，缩短开发建设的报建程序，以确保后续企业真的能够摘牌的话，可以快速启动正式的开发建设。