楼市调查   百亿前滩公馆 陆家嘴收购的三林滨江豪宅将入市

观点网 上海前滩楼市又有新人入场。

8月21日，上海筠铭置业有限公司发布了一则公告，已取得上海市浦东新区三林镇浩昌路255弄翠波颐庭项目，即前滩公馆共计225套房屋的预售许可证，准售房源将于2024年9月12日在上海前滩香格里拉大酒店开盘销售。

“说实话，来咨询的客户是挺多的，本地客户居多，也有外地客户打电话来问。”置业顾问向观点新媒体透露，8月23日将在前滩四方城开启认筹。

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谈及项目起点，要追溯至2023年4月。

彼时，陆家嘴集团通过公开股权交易方式获得前滩南11#、12#、15#单元地块共计21.76万平方米用地面积的主导开发权。

据陆家嘴公告，持股40%的参股公司上海耀筠置业有限公司以总价147.78亿元竞得上海地产三林滨江生态建设有限公司在上交所公开挂牌转让的上海德茗置业有限公司80%股权及相关债权、上海筠铭置业有限公司80%股权及相关债权。

具体而言，德茗置业资产主要为上海市浦东新区三林楔形绿地11#、12#单元地块，筠铭置业资产主要为三林楔形绿地15#单元地块。

按照股权换算，陆家嘴实际享有的三林楔形绿地11#、12#、15#单元地块权益土地面积合计6.96万平方米，权益地上建筑面积合计13.02万平方米。

观点新媒体获悉，11#单元包括3幅地块，用地面积4.76万平方米，容积率2.0；12#单元包括5幅地块，用地面积5.63万平方米，容积率2.1-3.0，；15#单元包括6幅地块，用地面积11.37万平方米，容积率1.2-2.0。

拿地四个月后，东侧组团6块地开工；2023年底，西侧组团22-01、22-03、22-04地块也正式开工。在这之中，2个地块拟建6-7层住宅，容积率均为1.6；另有2个地块拟建2-5层住宅，容积率最低，均为1.2。

不难看出，前滩公馆项目的平均容积率相对较低，仅有1.52。

再从地理位置进行观察，陆家嘴地块组团位于整体呈"L"型的三林滨江西区，此前绿地、华润也前后拿地进驻该区域内。

其中，11#、12#单元地块左侧为绿地前滩百合园项目，右侧上方为华润三林滨江项目；值得注意的是，15#单元地块左下侧的14#单元地块被上海地产集团拿下，拟将建设高层+别墅项目进行出售。

开发商扎堆，前滩公馆背后的陆家嘴将项目重点规划为低密度风貌住宅，11#、12#单元地块推出建面约80-149平方米的两房到四房项目，均价约12万/平方米；而15#单元的6幅宅地还在建设中，总建筑面积31.35万㎡，预计2026年竣工。

“样板间开放之后，已经接待了几千组客户。”据置业顾问透露，7月13日，前滩公馆样板间开放参观，项目周围教育资源及医疗资源较为充实，浦东惠立双语幼儿园、上海惠灵顿国际学校、惠立双语学校、新加坡莱佛士私立医院等均囊括其中。

不只一颗棋子

2024年内，陆家嘴上新的沪上海住宅项目不只前滩公馆一宗。

据观点新媒体统计，仅在2024年7月-8月，"露面"项目就包括陆家嘴锦绣云澜、锦绣澜湾，但两宗项目去化效果未彰。

资料显示，陆家嘴锦绣云澜位于浦东川沙，项目占地面积约6.37万平方米，总建筑面积19.8万平方米，容积率2.5，由16栋16-17F高层住宅、1栋18F保障房以及若干配套用房组成，规划总户数1192户，其中可售商品房共计1064户，均价6.4万元/平方米。

2023年6月及10月，该项目共推出共计737套房源，均未触发积分，整体去化率约88%；2024年4月推出135套房源，7月又加推192套房源，去化率约50%。

锦绣澜湾位于浦东新区航头镇，是陆家嘴于2022年7月上海二批次土拍中以底价31.65亿元竞得，房地联动价为4.83万元/平方米。

2023年8月，项目推出首批320套房源，成交均价约合4.72万元/平方米；2024年7月，锦绣澜湾又加推120套房源，目前仍在售。

观点新媒体了解到，截至2024年7月底，项目共推出440套房源，售出160套，综合去化率约36.36%。

尽管上述两宗项目去化问题待解决，陆家嘴在上海的土储情况仍能支撑其未来一段时间的项目推新。

据观点新媒体查询陆家嘴2023年年报，截至报告期末土地储备达66.31万平方米，分布在上海及苏州，上海的土储主要位于小陆家嘴区域内、世纪大道两侧、竹园商贸区，及洋泾东区，总土储面积30.09万平方米。

在小陆家嘴区域内，有陆家嘴全资子公司上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司所负责开发的梅园社区2E8-19地块；2024年4月，陆家嘴还以现金方式向昌邑公司增资人民币25亿元，用于开发盖住宅项目，地块为城市更新项目，将打造一座涵盖办公、市级文化设施、豪宅、商业的综合体，未来或推出建面约180平方米-220平方米的平层项目。

另外在洋泾东区，陆家嘴集团与太古集团合作操盘的陆家嘴太古源源邸项目正坐落于此。

项目定位浦东新区核心地段的洋泾综合地标项目，计划于2027年起分阶段开业，囊括住宅、甲级办公楼、零售商场、文化活动空间、酒店及服务式公寓等业态。

住宅业态方面，将推出11栋可售住宅楼，可售房源共378套，建面约188平方米-375平方米，首批住宅计划于2024年第四季度进行预售。

本文源自：观点网