楼市新政下暴露违规操作 ，主体结构未封顶不得放贷成“灰色地带”？

21世纪经济报道记者杨梦雪 上海报道

上海楼市新政发布之后，部分在新政前购房的期房业主在多方投诉后，获得了与银行重签补充协议以享受新政后最低利率的机会。存量房为何得以享受楼市新政？据了解，部分楼盘属于主体结构尚未封顶即提前放款，且截至目前仍未封顶的情况。而银行“痛快”重签背后，疑似存在违规放贷的操作。

据记者了解，这类“提前放款”的操作并不稀奇。近日刚与开发商签订购房合同的一位购房者对记者表示，其购买的房子在合同签订后次月即会放款，随后即需要开始还款。放款银行对其的解释为，这与购房人和开发商签订的合同要求有关，银行需在合同规定日期前放出贷款。而从目前的建设进度来看，到合同规定的放款日期前，其购买的楼盘或无法完成主体结构的封顶。另一位去年在上海购买商品房的购房者表示，其购买的楼盘同样在主体结构封顶前即放出贷款，楼盘实际主体结构封顶时已还贷超过7个月。

早在2021年，原上海银保监局即发文明确“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”。而从市场实际的操作情况来看，这条规定却在一定程度上成为了“灰色地带”，银行在商品房主体结构封顶前放贷的情况仍在发生。

主体结构未封顶不得放贷

整体来看，目前上海不同楼盘对于是否封顶后放贷的要求仍然存在差异。嘉定区近期销售的某楼盘购房者对记者表示，其购买的房子明年3月左右能封顶，封顶后开始放贷，售楼处工作人员同时对其表示“必须封顶后才能放款”是现在的要求。而闵行区某楼盘则仍然“火速下款”，尽管从建设进度来看到放款日期前或无法完成封顶。

而从实操层面来看，这条规定一定程度上也是银行的“灰色地带”，即便银行知晓这项规定，也未必遵守。尽管是同一个银行，不同支行对这一规定的执行也存在差异。某国有大行静安区个贷中心工作人员对记者表示，目前仍然有“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的要求。这家银行同样为上述闵行区某楼盘的合作银行，执行层面却并未按相关规定执行。

“主体结构未封顶不得放贷”的规定可以追溯至央行2003年发布的121号文，其中在加强个人住房贷款管理部分中提及，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。2007年央行及原银监会发布的359号文中同样提及上述要求。

当前楼市政策大多为“一城一策”“因城施策”，就此项规定多个城市也进行了跟进。以江浙沪为例，上海2021年发布《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》、人行杭州中心支行等三部门2021年下发《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》等均提及359号文，其中即包括“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的要求。

未封顶即放贷这一行为是否涉及违规？梳理此前的处罚信息来看，曾有多地、多家银行因此接罚单。2023年9月，新疆昌吉农村商业银行股份有限公司五家渠天山路支行及相关责任人因向购买主体结构未封顶住房的个人发放住房贷款，银行被罚款30万元。此外，中国建设银行镇江分行、中信银行太原分行、招商银行太原分行、中国建设银行太原分行等也曾因上述违规行为被处罚。

毫无议价空间的消费者

一位购房者将其购房合同的签订过程自嘲为“签字画押”，在购房过程中她的感受是“消费者在当中没有任何议价空间”。

按照上海市房管局2022年6月下发的通知，对受疫情影响的在建商品房项目申请预售许可，工程进度条件暂定调整为完成主体结构的1/3，在此之前申请预售许可的工程进度条件为完成主体结构的2/3。这也就意味着从达到预售条件到楼盘主体结构封顶，按一到两周建设完成一层粗略计算，中间也至少要经历几个月的时间。但即便该购房人对放款节点提出异议，放款银行仍表示是按合同规定放款，开发商则直言“不接受就不要买”。

央行在2003年发布的121号文中表示，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。从引发上海这一轮关于“未封顶放贷”的讨论来看，在政策调整的特殊时间区间内，也确实有部分购房人因银行提前放贷而无法享受新政下较低利率的机会，而他们购买的房子直至新政执行时仍未封顶。以商业贷款300万元、贷款年限30年来计算，上海此轮贷款利率下调45BP后，每月还款金额可减少800元，一年还款金额减少9600元。如果把时间拉长至30年，这仍然是一笔不小的支出。

从实际情况来看，进行商业贷款的购房人不但因提前放款需要提前承担利息负担，也完全没有与开发商、银行的议价空间。同时由于预售制下不能“所见即所得”，房子烂尾、规划改变、与宣传不符等风险也相当于被转嫁到购房者头上，可能出现的风险最终实际仍由购房人自己承担。

商品房预售制度也在房地产“高歌猛进”的几年间为房企的扩张和发展提供了助力。这一制度本质上是为房企提供了一笔无息融资，一方面能够大幅降低房企的资金成本，另一方面也能够加快其资金周转。但在正式确立商品房预售制度之初，相关部门就曾对预售条件、监管作出原则性规定，同时金融相关监管部门也在持续关注对个人住房信贷的管理。如果出现监管问题，则容易带来风险的累积。

一位房地产从业人士告诉记者，正常来讲，商品房预售资金应该进入监管账户，房地产商按照施工节点进行提取。而此前在实际操作中，房地产商提前提取部分或全部资金的情况也时有发生，这就带来了楼盘烂尾等乱象，与银行监管责任不到位、预售资金被开发商挪用等均有关。

而从银行工作人员的角度来看，由于在房贷放款方面银行之间也竞争激烈，“你不放也有别人放”。就放款的时间节点，华东某城商行工作人员对记者表示，“不可能到主体封顶后的”。其所在的银行常年合作的开发商都是达到预售标准就能放款，在该市住建局对楼盘出具预售证后，银行就能准入楼盘开始收件。同时由于银行现在竞争激烈，大部分都是在售楼处“买件”，即通过楼盘销售员推荐房贷客户、一户给一定金额的买单价。

对于“毫无议价空间”的购房人而言，实际也没有有效解决问题的办法。在意识到未封顶提前放贷疑涉违规之后，上海诸多期房业主对此提出质疑并向相关部门和放款银行投诉，多家大行对此的态度则为“等风向”。一位购房人表示，“我们贷款的银行承认楼盘未封顶的事实，提前放贷的补偿措施还在商议，但主要取决于友商降不降”。