马云妻子豪掷2.6亿元购「店屋」，冯仑：这是稀缺物产

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问：

据《商业时报》报道，最近马云妻子张瑛一口气在新加坡市中心买下3间相邻的店屋，位置非常优越，步行5分钟就能到牛车水和附近地铁站，这3间店屋的总收购价，介于4500万到5000万新元（约合人民币2.4亿~2.7亿元）。

去年我们去新加坡考察，也了解了「店屋」（Shophouse）这种物业形态，您能不能给我们简单介绍下。此外，在全球资产配置的大趋势下，张瑛的这一选择是出于怎样的考虑？

冯叔：

最近这个新闻引起大家对新加坡店屋的关注，到底什么是店屋？

顾名思义，店屋就是底下是店、楼上是屋，换句话说，上面是供人居住的，下边用作商业店铺。可以类比的是，台湾有一类投资物业「厂办」，底下是工厂，上边是办公。「店屋」这种形态主要存在于老街区，旅游人群相对比较密集，属于商业旺地，是新加坡历史悠久并独具特色的保留建筑。

最近几年，新加坡「店屋」作为商用不动产当中的一个品类，有很好的增值。因为它看上去有独特风情，还是稀缺物产，总数仅6500栋，而且店屋建筑结构维护保养得非常好，适合做特色餐馆、私人会馆，私人诊所等等。我去新加坡考察的时候也发现，店屋下面什么类型的生意都有，是本土传统的、商业和居住结合的建筑式样。

作为保留建筑、有限供给的商业旺铺，新加坡店屋这种物业形式有相当的投资价值，但仅限于个人投资。在新加坡很少看到大机构、大基金去投资，大部分是私人在投资店屋。类似地，我们国内住宅小区的商铺、底商，也是分散的个人投资者比较多。

我觉得这类事件也不用太关注，因为店屋不像大型购物中心、核心写字楼，属于商用不动产中的小门类，是比较小的市场。

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问：

万科又卖了。2月9日，领展房产基金披露，万科将上海七宝万科广场彻底卖给领展，收购代价预计为23.84亿元，交易协议价为52亿元，商场最新估值则为70.6亿元，算下来折让了26.3%。据悉，七宝万科2020-2022年的营业收入为3.68亿元、4.42亿元、4.08亿元，均位列万科商业项目第一位。一个「钞能力」十足的项目，万科为什么说卖就卖了？

冯叔：

最近有个消息大家也很关注，上海七宝万科广场被万科卖掉它所拥有的一半股权。在我看来，这个事儿是很正常的。

万科是专业的住宅开发公司，也是全球最大的、中国最好的住宅开发公司之一。这几年，万科集团在做一些转型，做住宅开发的同时也长期持有一些出租性物业。去年，我也去过七宝万科广场，其出租、管理相当不错。

企业在转型过程中，资产配置会做一些微调，全世界都是如此，大的住宅公司、商用不动产公司，甚至大的地产投资组合，经常会对手里的物业进行减持或增持。

大家不要光看到万科在减持七宝万科广场，其实万科在一些地方还在拿地。

目前能积极拿地的房企非常少，显然万科在做资产配置上的优化和调整，减持这个购物中心，可以要回来一部分现金，补充内部营运支出或做进一步发展的安排。

万科手里不止这一个购物中心，几十年发展下来，积攒了不少的商铺、购物中心和写字楼。未来万科应该还会把这些商用不动产做一些资产选择，或减持或增持，条件成熟时，把商用板块分拆出来，作为资产管理类项目独立上市，这都是有可能的。所以这件事不用过度解读。