买房后原房主不过户不搬走，买方怎么办？北京律师详解

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

陈悦芳向法院提起诉讼，要求林宇杰及王雅丽腾退昌平区一号房屋，返还因解押垫付的款项，支付逾期转移登记违约金、逾期交房违约金，并由林宇杰承担诉讼费。陈悦芳与林宇杰于2019年8月22日签订《北京市存量房屋买卖合同》，后因林宇杰未按约办理解押手续等引发纠纷。

二、当事人信息

1. 原告：陈悦芳。

2. 被告：林宇杰、王雅丽。

三、原告诉称

陈悦芳向本院提出诉讼请求：

1. 判令林宇杰及王雅丽立即腾退昌平区一号房屋，并交付陈悦芳。

2. 判令林宇杰及王雅丽返还陈悦芳因解押垫付的款项284401.3元。

3. 判令林宇杰支付陈悦芳逾期转移登记违约金657900元。

4. 判令林宇杰及王雅丽向陈悦芳支付逾期交房违约金。

5. 本案诉讼费由林宇杰承担。

事实与理由：2019年8月22日，陈悦芳与林宇杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈悦芳购买林宇杰位于北京市昌平区一号房屋，购房总款258万。陈悦芳支付林宇杰购房款192万，林宇杰将该房款挪作他用，未办理解押手续。2019年年底，陈悦芳将林宇杰诉至法院，林宇杰爱人王雅丽、北京市E公司系本案第三人。

该案审理过程中，为保证案件顺利执行，陈悦芳向法院交纳案款100万元，用于办理银行解押。2020年11月5日，昌平区人民法院作出判决书，判决：1.林宇杰协助陈悦芳办理涉案房屋解押手续，因办理解押手续应向抵押权人履行的还款义务由陈悦芳代为履行；2.第1项履行后，林宇杰、王雅丽（第三人）协助陈悦芳办理涉案房屋的转移登记手续；3.陈悦芳给付林宇杰剩余购房款66万元，该款项在前述第1项应由林宇杰向抵押权人履行的借款中抵扣。

2021年2月10日陈悦芳通过银行办理解押，共向银行还款944401.3元，余款55598.7元退还陈悦芳。至此陈悦芳共支付购房款2864401.3元，比合同约定多支付284401.3元。为维护自身合法权益，陈悦芳诉至法院，请求法院判如所请。

四、被告辩称

林宇杰辩称，不同意陈悦芳的诉讼请求，我没有地方住，现在王雅丽也在涉案房屋里居住，我们都不同意腾退，我卖房是为了还债，我认为本案与第三人王雅丽无关，是我与陈悦芳签订的合同，王雅丽不同意出卖房屋。

王雅丽未到庭，亦未提交书面陈述意见。

五、法院查明

1. 2019年8月22日，陈悦芳（买受人）与林宇杰（出卖人）在北京市E公司居间介绍下，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定林宇杰将登记在其名下的涉案房屋出售给陈悦芳，房屋价款为258万元，买受人于2019年8月22日支付定金2万元，于2019年8月30日之内付部分首付款190万元，于过户当日付清全部首付款9万元。涉案房屋存在抵押，抵押权人为I银行，抵押登记日期为2018年5月21日，出卖人应当于2019年9月3日前办理抵押权注销登记。

出卖人应当在收到全部购房款1个月之内将涉案房屋交付给买受人，逾期交房超过30日后，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款的万分之五的违约金，合同继续履行。因出卖人原因导致买受人未能在2019年10月30日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人成交总价款的20%向买受人支付违约金。（2）买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付成交总价款的万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起15日内向买受人支付。合同还约定了其他内容。

2. 陈悦芳依约于2019年8月29日向林宇杰支付了首付款192万元（含定金），由于林宇杰未按约办理提前还款及房屋解押手续，故陈悦芳以林宇杰为被告、王雅丽和E公司为第三人起诉至本院，诉讼请求为：1.判令林宇杰继续履行《北京市存量房买卖合同》，判令林宇杰、王雅丽协助陈悦芳办理房屋产权过户手续；2.判令林宇杰支付陈悦芳违约金，共计370230元，共287天；3.诉讼费由林宇杰负担。

本院判决书，载明：“陈悦芳与林宇杰签订的《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。双方当事人应依照合同约定，全面履行合同义务。……本案中，涉案房屋系林宇杰与王雅丽的婚姻存续期间购买的房屋，为夫妻共同财产，根据陈悦芳提交的视频及王雅丽的陈述可以证明，王雅丽对林宇杰出售涉案房屋是知晓并同意的，陈悦芳在前往涉案房屋实地查看房时王雅丽在场并未持反对意见，因此，陈悦芳有理由相信林宇杰与其签订的上述合同系林宇杰与王雅丽夫妻双方共同意思表示，故上述合同对王雅丽具有约束力，王雅丽抗辩因其对房屋出售价格不知情且偏低，因此在合同签订前已明确表示拒绝出售，对此未提交证据，本院不予采信。

……根据《补充协议》第二条第3项、第6项和二手房首付款交付确认函的约定，2019年8月30日前，陈悦芳应向林宇杰支付购房款192万元，林宇杰应用上述款项于2019年9月30日前办理还贷和解押手续。自办理抵押注销登记手续之日起5个工作日内，出卖人与买受人办理涉案房屋的贷款审批手续，审批合格后7个工作日内，买卖双方办理过户手续，过户当日陈悦芳付清剩余首付款9万元。现陈悦芳依约在8月30日前支付了192万元的首付款，林宇杰未办理还贷和解押手续，构成违约。

现陈悦芳要求继续履行合同，同意代为清偿抵押债务消灭抵押权，并已交付相应的现金作为担保，故本院对其要求继续履行合同的请求予以支持，依据合同约定，相应的税费由陈悦芳负担。王雅丽作为共有权人，应协助办理过户手续。……现林宇杰未依约办理解押手续，该违约行为的违约后果（违约金）在《北京市存量房屋买卖合同》中并未约定，仅约定了逾期付款、逾期过户及逾期交房的违约金。

此外，即使林宇杰办理解押手续后，过户前仍需要陈悦芳先行批贷成功，现涉案合同尚未履行至批贷和过户环节，陈悦芳直接以《北京市存量房屋买卖合同》中关于逾期过户违约条款的约定要求林宇杰承担违约责任，合同依据不足，本院不予支持。但需要说明的是，陈悦芳因林宇杰逾期办理解押手续造成的损失，可依法另行主张权利。关于陈悦芳代林宇杰消灭抵押权而支付的款项，应先行与应付剩余房款66万元进行抵扣，多垫付的部分待数额确定后，陈悦芳可另行主张。”

该判决的结果为：“一、林宇杰协助陈悦芳办理昌平区一号房屋的解押手续，因办理解押手续应向抵押权人I银行股份有限公司北京通州支行履行的还款义务由陈悦芳代为履行，于本判决生效后十日内执行；二、第一项履行后，林宇杰、王雅丽协助陈悦芳办理昌平区一号房屋的转移登记手续，将上述房屋转移登记至陈悦芳名下，税费由陈悦芳负担；三、陈悦芳给付林宇杰剩余购房款66万元，该款在前述第一项应由林宇杰向抵押权人履行的借款中抵扣，于本判决生效后十日内执行；四、驳回陈悦芳的其他诉讼请求。”该判决于2020年11月24日生效。

3. 另查一，审理过程中，陈悦芳向本院交纳100万元用于涉案房屋解押，抵押权人I银行于2021年2月10日扣除结算款944401.3元后，剩余55598.7元退还给了陈悦芳。陈悦芳于2021年3月24日取得了登记在其名下的涉案房屋产权登记证书。

4. 另查二，林宇杰与王雅丽于2005年2月4日结婚，2017年，二人购买涉案房屋。2020年4月22日，林宇杰与王雅丽协议离婚，《离婚协议书》第三条第1项载明：男方名下位于北京市昌平区一号房屋（涉案房屋）系以夫妻共同财产购置，为夫妻共同财产，现双方协议平均分割该房屋，各占50%份额，离婚后该房屋由女方和孩子实际居住、使用。本案审理过程中，林宇杰主张其与王雅丽均在涉案房屋内居住，均不同意腾退。

六、裁判结果

1. 林宇杰与王雅丽于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区一号房屋腾退交付给陈悦芳。

2. 林宇杰于本判决生效后十日内返还陈悦芳因解押垫付的款项284401.3元。

3. 林宇杰于本判决生效后十日内支付陈悦芳逾期办理转移登记违约金。

4. 林宇杰于本判决生效后十日内支付陈悦芳逾期交房违约金。

5. 驳回陈悦芳的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

根据已生效的判决书，以及涉案房屋已登记至陈悦芳名下的事实，林宇杰有义务将涉案房屋腾退交付给陈悦芳。根据林宇杰与王雅丽离婚协议的约定，结合庭审中林宇杰认可王雅丽与其共同居住在涉案房屋中的事实，法院对陈悦芳要求林宇杰与王雅丽共同腾退涉案房屋的请求予以支持。

由于林宇杰未按约履行解押义务和协助陈悦芳办理产权登记义务以及腾退房屋义务，故陈悦芳向林宇杰主张上述损失及违约金合法有据。王雅丽并非陈悦芳与林宇杰房屋买卖合同中的一方当事人，现陈悦芳要求王雅丽与林宇杰共同承担返还解押垫付款和支付因未按期履行房屋买卖合同产生的相关违约金于法无据，法院不予支持。故对于陈悦芳主张的因解押垫付的款项284401.3元，应由林宇杰予以返还。

对于陈悦芳主张的逾期转移登记违约金以及逾期交房违约金，因时间存在重合，且陈悦芳亦同意法院对违约金予以酌减。根据本案事实与证据情况，综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等，由法院酌定林宇杰支付陈悦芳逾期转移登记违约金。

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