北京房产律师：房屋出售后买方拒付款，卖方胜诉维权的关键要点

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

1. 原告诉讼请求

原告陈某辉提出诉讼请求：

- 请求法院依法判令被告返还原告支付的购房款 50 万元；

- 请求法院依法判令被告向原告支付自 2021 年 3 月 15 日起至实际给付之日止的利息；

- 本案诉讼费由被告承担。

2. 原告事实与理由

原告与被告母亲于2021 年 3 月 15 日签订房屋买卖合同，被告母亲购买原告位于北京市朝阳区房屋（以下简称三号房屋）。协议签订后，原告按照合同约定已经履行了将房屋交付给被告办理房屋过户手续，但被告母亲未依约支付购房款 50 万元。双方多次协商未果。被告母亲于 2021 年 9 月 10 日死亡，被告系其母唯一子女。为维护原告的合法权益，诉至法院。

二、被告辩称

被告王某霞辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告母亲之间没有真实买卖房屋的意思表示，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告与被告母亲于2016 年 5 月 10 日办理登记结婚，系二婚，本案涉案房产是 2005 年 11 月 15 日被告母亲以婚前个人财产购买，没有房贷。2004 年 12 月 10 日，因赵某娟夫妇需借名买房，故使用被告母亲的名义购买位于北京市朝阳区房屋（以下简称四号房屋）。

后因被告母亲患病，应赵某娟要求，需将四号房屋过户给赵某娟。因过户手续费高，故先将三号房屋先过户到原告名下，再将四号房屋过户给赵某娟。后将三号房屋返还给被告母亲，走了所谓的买卖，但双方没有买卖表示，合同内容是空置的，不是为了买卖而是为了把三号房屋还给被告母亲，才签订的合同。2021 年 9 月 11 日，被告母亲去世。

三、法院查明事实

陈某辉与王某霞之母杨某莉原系夫妻，于2019 年 10 月 25 日签署《离婚协议书》，协议约定将位于朝阳区三号房屋归陈某辉所有，位于朝阳区四号归杨某莉所有；双方无债权债务，并确定协议内容全部真实有效，双方签名捺印。2021 年 3 月 15 日，陈某辉（出卖人）与杨某莉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容为：出卖人所售房屋为楼房，坐落于朝阳区三号，双方自行成交；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币 50 万元；买受人应当过户前向出卖人支付；双方另约定其他权利义务及违约责任等内容。

另查明，2021 年 9 月 11 日，杨某莉去世。杨某莉仅有一女为王某霞。

庭审中，王某霞主张四号房屋系案外人赵某娟借杨某莉之名买房，因房屋过户费高，先由杨某莉与陈某辉协议离婚，将四号房屋过户给赵某娟，再通过签订买卖合同，将三号房屋返还给杨某莉。陈某辉对此予以否认，主张离婚协议和买卖合同中均已明确约定，因王某霞为杨某莉唯一继承人，故主张王某霞支付涉案买卖合同50 万元。

四、裁判结果

裁判结果王某霞于本判决生效之日起十日内给付陈某辉购房款500000 元。

五、律师案件分析

1. 核心争议焦点剖析

本案的核心争议焦点在于陈某辉与杨某莉签订的房屋买卖合同是否是双方真实意思表示，以及该合同的法律效力如何认定。这涉及到对当事人真实意图的探究、合同签订背景的审查以及证据效力的判断等关键法律问题，直接关系到原告要求被告返还购房款的诉求能否得到支持。

2. 合同效力判断依据

- 合同的真实性与自主性：从表面上看，陈某辉与杨某莉签订了《北京市存量房屋买卖合同》，明确约定了房屋的买卖关系、价格及付款方式等重要条款。同时，在之前的离婚协议中也对房屋的归属有相应的安排。这些书面协议均系双方签字确认，且无明显证据表明存在胁迫、欺诈等导致合同无效的情形。在法律上，只要当事人具有完全民事行为能力，其自愿签订的合同，在不违反法律及行政法规强制性规定的情况下，一般应认定为有效。杨某莉在签订相关协议时，具备完全民事行为能力，应当对自己的行为负责并承担相应的法律后果。

- 被告主张的证据审查：王某霞主张该房屋买卖合同并非真实意思表示，而是为了规避过户费用而进行的虚假操作。然而，其提供的证据不足以形成完整的证据链条来支持这一主张。在法律实践中，对于当事人提出的合同并非真实意思表示的抗辩，需要有充分、确凿的证据来证明，如双方之间的沟通记录明确表明是虚假买卖意图、有证人能够证实双方存在其他约定等。仅仅依据所谓的房屋过户背景和逻辑推测，难以推翻书面合同所体现的法律关系。如果轻易认可被告的主张，将会破坏合同的稳定性和交易的安全性，使书面合同的公信力受到极大损害。

3. 法律原则与价值导向的考量

在本案的审理过程中，还涉及到社会主义核心价值观中的诚信原则的遵循。从法律原则和社会价值导向来看，公民在民事活动中应当秉持诚实守信的态度。杨某莉签订了房屋买卖合同，就应当按照约定履行义务，除非有足够的证据证明合同存在无效或可撤销的情形。法院在裁判时，也会考虑到维护法律秩序的稳定和倡导诚信交易的社会环境，这也是对王某霞主张不予支持的一个重要因素。

六、案件启示

1. 合同签订与履行的规范性

对于当事人而言，无论是签订房屋买卖合同还是其他类型的合同，都应当严格按照法律规定和正常的交易流程进行操作。在签订合同时，要确保合同条款清晰、明确，真实反映双方的交易意图，避免留下模糊不清或容易引发争议的条款。在履行合同过程中，要遵循诚信原则，按照约定履行各自的义务。如本案中，如果陈某辉与杨某莉的合同签订和履行过程都规范合法，就能够有效避免后续的纠纷。即使出现争议，也能够依据明确的合同条款和合法的交易流程来维护自己的权益。

2. 证据意识与风险防范

在民事交易活动中，当事人要有强烈的证据意识。对于合同签订的背景、目的以及履行过程中的重要事项，都应当尽量通过书面证据、电子数据、证人证言等多种方式予以固定。例如，在签订房屋买卖合同时，如果存在特殊的交易背景或约定，应当以书面补充协议的形式明确记录下来。这样在发生争议时，就能够提供有力的证据来支持自己的主张，避免因证据不足而面临败诉的风险。王某霞在本案中虽然提出了自己的主张，但由于缺乏足够的证据支持，最终导致败诉，这充分体现了证据在诉讼中的关键作用。

3. 法律风险的认知与应对

公民在进行民事活动时，应当对可能涉及的法律风险有充分的认知。在房屋买卖等重大财产交易中，要了解相关的法律法规和政策规定，特别是关于合同效力、产权变更、继承等方面的规定。如果对某些法律问题不确定，应当及时咨询专业律师或相关法律机构，以便提前做好风险防范措施。例如，在涉及借名买房、房屋过户等复杂情况时，要清楚知晓其中可能存在的法律风险和应对方法，避免因无知而陷入不必要的法律纠纷，保障自己的财产权益和合法利益不受侵害。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！