北京未上市央产房卖家起诉解除合同，房产律师解析案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

李明贤向一审法院提起诉讼请求：

1. 解除其与孙宇杰于2008年8月19日签订的《借条》合同。

2. 判令孙宇杰向其腾退位于北京市海淀区一号房屋。

3. 诉讼费由孙宇杰负担。

李明贤上诉请求：撤销一审法院判决，改判解除其与孙宇杰于2008年8月19日签订的《借条》，并判令孙宇杰向其腾退位于北京市海淀区一号房屋；一、二审诉讼费由孙宇杰承担。

李明贤称：国家明令禁止涉案房屋上市交易，《借条》继续履行的基础不存在，双方合同目的无法实现；《借条》签订后长达13年未办理房屋产权过户，期间价格上涨及交易成本提高构成情势变更，其有权据此解除合同；继续履行合同会扰乱市场秩序，违背公序良俗原则。

（二）被告辩称

孙宇杰辩称，同意一审判决，不同意李明贤的上诉请求及理由。

（三）法院查明

1. 2008年3月16日，李明贤与单位（以下简称单位）签订《单位职工腾退住房选房协议》，约定李明贤购买位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）。

2. 2008年7月7日，单位（甲方）、李明贤（乙方、买受人）与案外人赵晓芳（丙方）签订《中共中央对外联络部职工已购住房买卖合同》，约定甲方按乙方职级所享受住房标准，同意乙方购买丙方腾退的涉案房屋一套，建筑面积62.9平方米，阳台面积4平方米，总价287390元。

3. 2008年8月19日，李明贤向孙宇杰出具借条一张，内容为：“兹有李明贤因故向孙宇杰借款，总值为人民币32万元，李明贤将62.9平方米住房一套（位于北京市一号）作抵押。当李明贤收到全部借款32万元后，即找单位办理购房事宜，并按约定将住房及钥匙移交给孙宇杰，孙宇杰即对该住套住房拥有所有权，房屋产权证归孙宇杰持有。李明贤有义务、无条件协助办理房屋产权证及过户手续，办理产权证及过户手续所产生的费用由孙宇杰负责承担。若日后李明贤反悔，即李明贤违反约定及不移交住房，不办理房屋产权及过户手续，李明贤必须加倍偿还借款计人民币64万元。但若孙宇杰反悔，即不想要住房，李明贤将不退还全部借款计人民币30万元”。落款处有借款人李明贤签字捺印，有家属赵雪、李江、谷悦签字捺印，李明贤代李奇签字。

4. 2008年8月20日李明贤收取孙宇杰32万元，李明贤向其单位交纳购房款287539元。2008年9月9日李明贤将涉案房屋交付与孙宇杰，孙宇杰装修之后居住使用至今。

5. 李明贤曾于2010年以腾退房屋纠纷为由将孙宇杰诉至一审法院，要求孙宇杰腾退涉案房屋。法院经审理后作出判决书，认定李明贤与孙宇杰之间实际成立房屋买卖合同关系，李明贤已将涉案房屋出售给孙宇杰，双方只是由于该房屋需事后购买且房屋产权证办理尚需等待等原因，才未能在房屋买卖合同关系成立且已实际履行后及时办理房屋所有权转移登记手续。而双方未办理房屋所有权过户登记手续仅意味着房屋的所有权未转移，不影响双方之间房屋买卖合同关系的成立。李明贤对一审判决不服提出上诉，后于2011年3月21日申请撤回上诉。之前判决书现已生效。

6. 李明贤主张涉案房屋为央产房，不得上市交易，不具备过户条件。法院向单位出具协助调查函，对涉案房屋产权登记情况、房屋性质及能否上市问题进行调查。单位出具复函，表示涉案房屋是配售给李明贤同志的住房，房产性质为中央国家机关职工住宅（参照经济适用房管理）。依据《国务院机关事务管理局中共中央直属机关事务管理局关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改[2010]230号）及相关规定，该房屋仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易。并附涉案房屋所有权证书，显示涉案房屋登记在李明贤名下，登记时间为2014年12月3日，房屋性质为按经济适用住房管理。李明贤对复函及房产证认可，孙宇杰对复函及房产证真实性认可，但认为230号文件是在双方签订“借条”之后发布，不能规范双方的交易，且复函表示在相关办法出台前不得交易，并未绝对否定上市，国务院曾于2013年发文，中央机关房屋交易不影响保密原则的，可以上市。

（四）法院认为

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经生效判决认定，李明贤与孙宇杰之间签订的“借条”实为房屋买卖合同关系，且在合同签订后，孙宇杰向李明贤支付32万元价款，李明贤将涉案房屋交付孙宇杰居住使用至今，双方已按约定履行了合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定解除权，是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由当事人一方再出现某种情况后通过行使解除权，使合同关系消灭。本案中，李明贤主张“借条”中所述“若日后李明贤反悔，即李明贤违反约定及不移交住房，不办理房屋产权及过户手续，李明贤必须加倍偿还借款计人民币64万元。但若孙宇杰反悔，即不想要住房，李明贤将不退还全部借款计人民币30万元”为双方约定的解除权，对此法院认为，该条款为一方出现违约行为后的责任承担方式的约定，并非约定解除权行使的事由，现李明贤以此为由行使解除权，没有合同及法律依据。

经法院与单位核实，涉案房屋目前已取得房产证，但在有关上市交易办法出台前，不得上市交易。房屋因政策原因导致暂不具备转移登记条件，并不当然产生可以行使解除权的后果。鉴于此，对于李明贤要求解除合同及腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。

本院二审期间，李明贤向本院提交如下证据：

1. 央产房交易大厅官方咨询电话录音、央产房交易大厅现场咨询录音、《中央在北京单位已购公房上市出售管理办法》（国管房改[2003]165号）、《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改[2010]230号），证明现行政策明确规定，中央在京单位保障性住房不得上市交易，也无法办理产权变更登记，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形。

2. 微信截图，证明中共中央对外联络部属于中共中央直属机构，系保密单位，按政策规定，涉案房屋不得上市出售。

3. 借条，该借条第三段明确有约定，此条款是双方真实意思表示，即任意一方有权在承担相应违约责任的前提下随时行使合同解除权。

4. 中介截图，证明按目前市场价格测算，涉案房屋价值已近500万元，是当年借款32万元的20倍，《借条》的合理对价已消失，对上诉人利益造成重大损害，《借条》目的无法实现。

5. 北京市第一中级人民法院类案判决书，类案生效判决认为因政策原因导致合同不能履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，合同应予解除。

孙宇杰对证据1中央产房交易大厅现场咨询录音真实性不认可，其他真实性没有异议，证明事项均不认可；对证据2真实性不认可，证明目的不认可；对证据3真实性不认可，证明目的不认可；对证据4证明目的不认可；对证据5真实性不认可。孙宇杰向本院提交照片两张，证明是两个院落，涉案住房不属于保密单位，住户不从保密单位出入。李明贤对照片的真实性无异议，对证明目的不予认可。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

（五）裁判结果

判决驳回李明贤的全部诉讼请求。

二、办案心得

（一）合同性质的准确认定

在本案中，李明贤与孙宇杰签订的“借条”，表面上看似是借款合同，但经过法院生效判决认定，其实际为房屋买卖合同关系。这就提醒我们，在处理类似案件时，不能仅仅依据合同的名称来确定合同的性质，而要深入分析合同的条款、双方的真实意思表示以及实际履行情况。

准确认定合同性质对于案件的处理至关重要。只有明确了合同的性质，才能正确适用法律，确定双方的权利义务关系。在本案中，将“借条”认定为房屋买卖合同关系后，我们就需要依据房屋买卖合同的相关法律规定来分析双方的争议焦点。

（二）政策对房屋交易的影响

涉案房屋为央产房，其交易受到国家政策的严格限制。在有关上市交易办法出台前，该房屋不得上市交易。这一政策因素对双方的合同履行产生了重大影响。

在房产交易中，政策的变化是我们必须要关注的重要因素。律师在为当事人提供法律服务时，要充分了解相关政策法规，对可能出现的政策风险进行评估和提示。对于因政策原因导致合同履行出现障碍的情况，律师要依据法律规定和具体案情，为当事人提供合理的法律建议和解决方案。

在本案中，李明贤以政策限制为由要求解除合同，但法院认为房屋过户登记并非确定不可办理，只是目前因政策原因暂不具备转移登记条件，这并不当然导致解除权的产生。这就要求我们在处理类似案件时，要准确把握政策与法律的关系。

（三）合同解除权的行使条件

合同解除权的行使需要符合一定的条件。在本案中，李明贤主张“借条”中的某些条款为双方约定的解除权，但法院认为这些条款是一方违约行为后的责任承担方式约定，并非解除权行使的事由。

这提醒我们，在签订合同时，当事人要明确约定解除合同的条件，避免产生歧义。同时，作为律师，我们要仔细审查合同条款，为当事人解释清楚解除权的行使条件和后果。在处理合同纠纷时，要严格依据合同约定和法律规定来判断解除权是否成立，维护当事人的合法权益。

（四）证据的审查与运用

在诉讼过程中，双方当事人都提交了一系列证据来支持自己的主张。对于这些证据，我们需要进行认真的审查和分析，判断其真实性、合法性和关联性。

李明贤提交的证据包括央产房交易政策文件、微信截图、借条等，孙宇杰对部分证据的真实性和证明目的提出了异议。在这种情况下，我们要依据证据规则，对双方的证据进行综合判断。同时，我们也要注意类案判决的参考作用，但不能简单地套用类案判决，而要结合本案的具体情况进行分析。

总之，通过这起案件，我深刻认识到在处理房产纠纷案件时，准确认定合同性质、关注政策影响、把握合同解除权的行使条件以及审查运用证据的重要性。在今后的工作中，我将继续加强对法律知识和实践经验的学习，为当事人提供更加专业、优质的法律服务，维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！