解析史上最重房市管制 经济学家：央行要打破房市必涨的不败信仰
▲解析史上最重房市管制 经济学家曝3指标「显示房市已成未爆弹」，央行必须打破台湾人对于房价一直会上升的迷思跟神话。（图／记者张雅云摄）
文／中央社
央行19日宣布祭出第7波选择性信用管制，被视为史上最重房市管制政策，震惊市场，总裁杨金龙更直接向投资客宣战，展现去除房市过度杠杆的决心。专家直言，3指标显示房市已成未爆弹，央行必须「打破台湾人对于房价一直会上升的迷思跟神话」。
央行19日举行理监事会，决议升准不升息、祭出第7波选择性信用管制，4大措施包含新增规范自然人名下有房屋者，第1户购屋贷款不得有宽限期，以及自然人第2户购屋贷款最高成数由6成降为5成，并扩大实施地区至全国等作法。
央行加码信用管制，其中自然人第2户最高贷款成数降至5成、范围扩大至全国，早在市场预料之中，但史无前例将有房者纳管，名下已有房屋者的第1户贷款，都无法享有宽限期，且同时搭配升准1码、紧缩资金，被视为「史上最强组合拳」。
最重管制释警讯？3指标凸显房市已成未爆弹杨金龙在19日记者会上说明房市管制措施时，多次提出，社会大众必须以1990年代日本资产泡沫事件、2007年至2008年间美国次级房贷危机为殷鉴，强调央行要打击房价上涨的预期心理。
央行为何严阵以待，因为全体银行放款、个别银行不动产放款，以及台湾不动产贷款占国内生产毛额（GDP）比重等3指标显示，在信用资源过度倾斜至不动产的情况下，房市已成未爆弹，哪天遇到意外事件，戳破泡沫，不只房市遭殃，金融体系大受冲击之下，将对台湾带来全面性重挫。
观察全体银行放款情况，以今年8月底数据和2018年底相比，不动产贷款余额增幅59.6%，远高于总放款余额增幅47.5%、以及其他放款余额增幅41.1%，而不动产贷款集中度增加2.8个百分点至37.5%，均显示当前银行信用资源向不动产相关部门倾斜。
再看个别银行从2018年底至今年8月底的不动产贷款集中度，央行盘点放款规模大且对平均贷款集中度贡献较高的银行，发现有银行今年8月底不动产贷款集中度冲上40%，相当惊人，相较2018年底大增11.3个百分点，且集中度冲破4成者，不只一家。
另外，观察台湾不动产贷款占GDP比率，疫情之后持续走高，并于今年8月升抵56.45%。
国泰世华银行首席经济学家林启超说明，疫情过后，台湾股市、房市同步飙涨，为何要特别严肃看待房市问题？因为两者本质不同，「房子是标准的杠杆产品」。
林启超直言，小资族买股票大多用自己的现金，但多数人买房是透过贷款杠杆购入，或许目前台湾情况不至于演变成日本资产泡沫、美国次贷危机，但近年中国房地产问题产生的骨牌效应，确实值得警惕。
中央大学经济系教授邱俊荣感叹，信用资源倾向不动产到了可怕地步，在健康情况下，市场资金应该多数流向投资实体经济，台湾反其道而行，被房地产吸走；房地产俨然成为商品、甚至性质趋向珠宝，成为累积财富的炫耀财。
避免买房成信仰 央行扛起风险管理重责「总裁最重要的讯号，是要打破台湾人对于房价一直会上升的迷思跟神话」，林启超指出，如果愈来愈多人信奉房地产永远会往上，将产生行为扭转，社会资源持续涌向不动产部门，推高房价后，同步拉高贷款，又再加剧不动产贷款集中度攀升的现象。
近年房市热络，房地产永远向上的信仰逐步成形，林启超表示，新青安方案上路后，因为享有5年宽限期，听过不少年轻人赶着进场，宽限期内因不需还本，资金压力较低，继续做投资操作，房子则等着增值，继续增贷，或是宽限期后卖掉赚价差。
邱俊荣也说，信用资源过度倾斜，已经对其他部门造成排挤效果；实务上便有中小企业向银行借款，即便有信保基金保证9成5，银行仍宁愿优先承做给土建融，「市场资金很多，但能流到实体经济的部分很少」。
林启超表示，金融业是所有产业当中负债最高的业别，银行的钱又是大众的存款，一旦房市反转，影响不只是个人缴不出贷款，后续衍生法拍、银拍，以及银行大到不能倒等问题，政府得花相较现在数倍的心力收拾残局，甚至动用纳税人的钱救市。
杨金龙也在记者会上引用美国前联准会（Fed）主席葛林斯潘（Alan Greenspan）的说法，直言泡沫是很难观察的，央行常在泡沫破灭后收拾残局。
但杨金龙表示，正因为如此，央行才必须进行预防性措施，因为房地产不像其他市场有修正机制，往上走后，一不注意就会硬着陆，最好是在适当时机做适当措施，让房市软着陆。
林启超说，2008年金融海啸之前，全球多数央行认为只须肩负就业、物价等传统职责，对于要不要处理泡沫，看法分歧；但金融海啸过后，市场意识到央行也应重视金融稳定，否则泡沫破裂后，金融可能回过头来影响就业及通膨。
「央行一方面想刺破泡沫，又怕泡沫破裂」，邱俊荣分析，虽然升息更有效，但可能导致房贷族负担加重，而且政府其他贷款利息是否要继续吸收，又是个难题，央行在多方考量之下做出的决策，从导正信用资源分配、去除杠杆下手，是很合理的作法。
邱俊荣也说，央行加码管制力道，但仍为首购族开路，清楚彰显政府立场，若是自住需求而买房，不受影响，但房市泡沫必须消除，否则台湾处在「拚命盖一堆很贵的房子、卖给买不起的人」，这样的经济行为是无法永续的。