房屋稅條例子法解析

【文．徐俊贤】

随着房屋税条例修正差别税率（又称囤税 2.0），财政部已陆续发布相关子法，将于民国（以下同）113 年 7 月上路，明（114）年 5 月依新制课征房屋税。修正后房屋税条例第 5 条第 1 项第 1 款住家用房屋订有 4 目（以下以目次简称）：

• 第1目规定个人、配偶及未成年子女自住房屋，或公益出租人出租使用，适用 税 率1.2％，同条但书规定，个人、配偶及未成年子女于全国仅有一户自住房屋，且办竣户籍登记，可适用 1％税率；

• 第2目规定出租住房且申报租赁所得达当地一般租金标准，或继承共有房屋，适用税率最高 2.4％；

• 第3目规定建商持有余屋未满二年，税率最高3.6％；

• 不属于前述各目规定之情形，则于第 4 目规定其税率最高为 4.8％。

自住及公益出租人出租使用认定标准

第 1 目所规定的「自住」、「公益出租人出租使用」认定条件，据财政部于 4 月 25 日发布解释令（以下简称 0425 令）规定，与修法前囤房税 1.0 时期相较，适用「自住」的主体，除了所有人，也纳入以土地设定地上权之房屋使用权人。认定自住的条件则趋严，除了有居住、无出租、无供营业使用之外，也必须设有户籍。至于公益出租人出租使用的认定，也纳入将住宅出租予社福团体转租给符合资格者。

全国单一自住之现值基准

第 1 目但书规定，个人、配偶及未成年子女在全国仅有一间房屋，供自住且房屋现值在一定金额以下，房屋税率为 1％。所谓「房屋现值在一定金额以下」，财政部于今年 4 月 1 日发布解释令（以下简称 0401 令），订定「全国单一自住房屋现值一定金额基准与房屋税差别税率之级距、级距数及各级距税率基准」（以下简称现值基准），将各直辖市及县市辖内，符合全国单一自住条件之房屋，按房屋现值由高至低排序，六都与新竹县市取第 1％户，其他县市取第 0.3％户之为现值基准。超过现值基准者，即使全国仅有一屋且自住，房屋税税率最低仍为 1.2％。

差别税率基准

第2目至第4目的最高税率，是 1.2％的倍数，房屋闲置若属于个人较难控制的消极使用情形，如继承共有房屋不易出租、建商余屋不易销售，持有期间二年以内，税率均较一般闲置房屋为低。

由于母法第 2 目至第 4 目就不同使用情形之住家用房屋订定税率区间，为提供各县市政府订定差别税率之参考，0401 令亦订立「房屋税差别税率之级距、级距数及各级税率基准」（以下简称税率基准），除了建商待销售余屋以「持有年数」区分差别税率之外，其他使用情形均以「持有户数」区分，随着闲置户数越多、闲置年数越长，适用税率越高。

值得留意的是，房屋税的户数计算，是「按目全国归户」，各目个别计算户数，而非全数累计。举例来说，甲本人、配偶及未成年子女有位于台北市 8 户、宜兰县 1 户，若依财政部所发布的税率基准，属于第2类（出租申报、继承共有）的户数有 5 户，故税率为 2％；属于第 3 类者有3 户，因此位于台北市的房屋适用税率 3.8％、位于宜兰的房屋适用税率为 3.2％。

【完整内容请见《会计研究月刊》2024.6月号】