成屋交易所得要缴税 预售屋也要！永庆房屋1图解房地合一税申报

永庆房产专家提醒，不只成屋买卖、预售屋转售也得依法申报与缴纳房地合一税。图/永庆房屋提供

房屋税制好复杂，总是让人雾煞煞！不只成屋买卖，预售屋转让也得依法申报与缴纳房地合一税，至于该何时申报、课征税率、计算交易所得时可列举扣除费用，也与成屋不尽相同，小心一时大意让预期获利打了折扣。

永庆房屋契约部资深经理陈俊宏说明，新成屋与中古屋的房屋交易必须在登记完成，也就是买卖双方办理过户的30天内完成申报。但预售屋与一般房屋交易不同，由于预售屋通常还未取得房屋产权，因此转让不须经过地政机关登记过户、没有登记日期，就以买卖双方签立的预售屋让渡(或买卖)契约书起的30日内要完成房地合一税的申报。

还要注意的是，房屋的移转费用可用来减除售屋所得，在没有任何证明文件下，成屋交易的可扣除费用计算方式为「卖屋总价」的3%，最高以30万元为限；预售屋的可扣除费用，则以「卖屋总价-购屋总价+已付款」的3%来计算，同样最高以30万元为限。

至于预售屋要缴纳的房地合一税额，则与一般房屋交易相同，陈俊宏表示，房地合一税对房屋的短期买卖课征重税，屋主若将持有2年内的预售屋转售，所得税率高达45%，持有2至5年的交易所得税率也有35%，且预售屋完工交屋后，持有期间将从取得产权日重新计算！因此若有预售屋转让需求，建议事前规划，才能有效节税。

举例来说，若屋主在2023年6月30日以前以总价1000万元购入预售屋，并于两年内以总价1100万元出售该预售屋，且已支付100万元工程款，可扣除费用即为「100万元(卖屋总价-购屋总价)+100万元(已付款)」的3%，也就是6万元。因此应缴房地合一税额为「100万元(卖屋总价-购屋总价)-6万元(可扣除费用)」的45%，也就是42万3000元。

永庆房屋整理预售屋与成屋的房地合一税申报知识。图/永庆房屋提供

陈俊宏补充，之所以要强调买入预售屋的时间点，是因为依照新修订的平均地权条例，规定在2023年7月后买入的预售屋，除了特殊情况以外不得转让。因此如果是在修法前，也就是在2023年6月30日前签约购买的预售屋，除预售合约另有约定外，才能转让。

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