产经解析－陆房市复苏力道恐不如前波

为了评估中国房市能否回稳，投资人不妨比较房市现况与2014至2016年复苏周期，从中可看出两者之间异大于同。最显而易见的不同之处，莫过于中国在4、5月爆发最新一波疫情，供需态势进一步受到波动与扭曲。雪上加霜的是烂尾楼事件，部分新屋屋主扬言在工程复工前将停止偿付房贷。

然而，最大的差别在于政策环境。回顾先前几次周期，中国政府视房地产产业为周期性工具，采取行动来刺激或冷却房市活动，进而有助于刺激或冷却整体经济，这次却不一样。

尽管房地产产业仍是中国经济的关键环节，但政府的立场已转变，明确指出未来不会再以该产业做为周期性工具，而转为聚焦在稳定产业成长。影响所及，房地产产业对经济结构性成长的贡献幅度已经降低。另一个差别在于，地方政府在房地产产业政策中扮演更重要的角色。

相较于2014至2016年，中国政府目前更加积极，但即使考量疫情因素，此次政策挹注力道明显强劲，为何房屋销售的增幅不如之前？地方政府得以订定房市相关政策，可能是原因之一。中国人民银行调控基准利率与房贷利率下限，而地方政府则能调整买卖限制与制订首付比例。

中央政府的政策措施放眼全国各地，内容通常相当一致，反观地方政府的政策存在差异空间，进而可能影响国家政策传递到房市的效率。房市政策并非影响房地产产业活动的唯一因素，其他因素包括房价预期、所得预期与可获房贷的信贷供给。

观察此次周期，房贷利率至今跌幅类似2014至2016年，但信贷供给趋势不同。2014至2016年利率下降时，房贷投放力道大幅增加，显示房贷供给充裕。反观目前房贷投放规模萎缩，需求疲弱是因素之一，但信贷供给吃紧亦可能是原因。

自2021年第三季以来，房价持续走跌，导致预期房价下滑的民众比例大幅增加，而未来三个月准备买房的民众比例则降低。这些消费者气氛指标比2014至2016年间悲观许多，可能已抵销近期宽松政策的部分正面效果。

然而，政策似乎仍有进一步宽松空间。举例而言，地方政府可以进一步松绑房屋买卖与首付比例的限制，尤其是宽松力道落后房价下滑压力的地区。透过调降基准利率与（或）利率溢价的方式，房贷利率亦有下修空间。但考量此次周期的起始利率水准已远低于2014至2016年，利率调降幅度或较小。再者，人行近期亦要求各家银行增加房贷供给。

联博认为，决策机关若采取措施，可以改善民众的房价预期与对房市的信心程度。不过房价动能尤其是二三线城市依旧疲弱，再加上烂尾楼事件与房贷停付抗议，可能形成负面循环，但决策机关可以避免这个情境成真，像是中央政府已透过政策性银行公布特别借贷计划，资助建商完成营建工程。

中国经济从2022年第二季低谷回温后，所得与就业预期可能好转，失业率亦已经降低。中低收入民众受到的冲击最深，倘若其前景转佳，对房市可能有明显助益。

房地产产业是否能拨云见日，取决于上述因素能否改善。

尽管如此，房地产产业即使最终再见白日，恐仍无法与2014至2016年比拟。联博预期房屋销售量在未来几个月回稳，但基于上述的结构性与周期性理由，销售量于年底前恐怕不易超过4月份疫情冲击前的水准。