漫谈:上海放宽限购了,多孩家庭会不会买房?
最近的房地产市场,除了沪九条新政出台,最受行业关注的一个话题可能就是上海的超低出生率。我们知道现在年轻人的生育欲望低,但没有想到这么低。
5月20日,上海卫健委公布了2023年上海人口监测数据:上海全市的总和生育率仅为0.6。换言之,上海每位适龄女性只生育0.6个小孩,在上海核心城区如黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口等,均已跌破0.5。两对夫妇还不到1个孩子。
联想到5月27日出台的楼市新政沪9条,放宽了多孩家庭的购房限制,允许多孩家庭增购一套房(上海家庭原来可购2套,非上海家庭可购1套)。但是,申度君觉得,这个政策多少是有点鸡肋了。
首先,”多孩增购”政策或许能释放一些潜在的购房需求。但是真的不多。为什么这么说呢?虽然上海房地产市场限购这么多年,但是真正有钱有能力的人,总是可以想方设法买到他们想要的房子的。所以当市中心、沿黄浦江有倒挂盘出来的时候,总有足够的购买力挤破了头在买房。
政策限制住的是少数循规蹈矩的人,他们有一些经济实力,但是又不太多,有一些能力,但也不太多。限购确实影响了他们改善性的置换需求。所以,政策释放的也只是这一小部分人的需求而已。
另外还有一部分人,他们不换房子,并不是因为限购。是因为——穷。他们确实生了2娃或者2娃以上,房子也不够住。但是,哪怕政策放开了,他们还是换不起。这可能才是大多数吧?
所以,申度君的切身感受是,比起多娃增购,更多人关心的反而是放宽非上海户籍单身人士的购房限制。这一部分人群,没有家庭压力,没有养娃的压力,他们可能才是上海楼市潜在的生力军。
其次,有人说,沪9条放宽多娃购房能够激励多生娃。也有猜测说,上海的政策里有多娃相关的放开,和上海一直在下降的出生率或许也有关联。如果真是这样,应该是铁拳打在棉花上了。
众所周知,低生育率的原因很多。如生育成本高昂、孩子教育成本高昂、房价高昂,平均受教育年限延长导致晚婚晚育,80、90后一代婚恋观念的转变等等。
丁克的原因有很多,其中有一个很大的原因,是经济压力。
上海2023年上海新房均价约为66498元/平。若要购买一套120平的改善居所,预计房价780万。假设首付35%,剩余500万使用公积金+商贷的组合,每月需要还近2万元。
哪怕按目前现行的低利率水平,以一个刚需家庭为例,攒够了100万的首付,贷款400万,分20年还清,利率假设为3.2%,等额本息的月供约在22586元。
所以,有多少人会为了能够多买一套房去考虑生一个孩子?在过去投资房地产可以获得暴力的时代或许有。
无论是低生育率,还是目前的低迷的房地产市场,核心问题仍然是经济下行,购买力不足。高净值人群和豪宅,那是另外一个平行世界,它们往往不受政策的影响,也不受周期的影响。
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数据来源:上海市卫生健康委员会官网