明发集团：2024年中期业绩大幅下滑，房地产市场持续低迷

明发集团（国际）有限公司（证券代码：00846）近日公布了截至2024年6月30日止六个月的中期业绩，显示公司收入和利润均大幅下滑。

截至2024年6月30日止六个月，明发集团的未审计综合收入约为人民币38.154亿元，同比减少30.8%。公司权益持有人应占未审计综合利润约为人民币670万元，同比减少98.1%。每股基本及摊薄盈利为人民币0.1分，同比减少98.2%。

在房地产市场持续低迷的背景下，明发集团的财务表现受到显著影响。公司收入减少主要由于向买家交付的总建筑面积从2023年同期的805,529.7平方米减少至2024年同期的551,939.1平方米。未审计综合毛利约为人民币12.190亿元，同比减少30.6%。

行业背景与公司表现

2024年上半年，中国房地产市场依然停滞不前。尽管政府实施了一系列稳定市场的措施，特别是放宽二、三线城市的限制，但高债务水平对开发商造成了巨大的财务压力，导致现金流问题频发。这种情况可能导致项目延迟甚至拖欠贷款，进一步打乱正在进行的开发项目。

明发集团的财务数据反映了整个行业的困境。公司在2024年上半年的投资物业公允值亏损约为人民币2.591亿元，主要由于商用地产市场价值下降所致。相比之下，2023年同期的亏损为人民币1.839亿元。

核心财务指标分析

在核心财务指标方面，明发集团的毛利率保持在31.9%，与去年同期持平。然而，经营利润率从14.7%下降至10.1%，净利率则从5.6%大幅下降至0.9%。这些数据表明，公司在收入减少的同时，成本控制和盈利能力也面临挑战。

截至2024年6月30日，明发集团的流动比率为1.1，总负债与总资产比率为72.1%，略高于2023年的71.5%。银行贷款及其他借款与股东资金比率为12.2%，略低于去年的12.5%。这些数据表明，公司在财务杠杆和流动性方面保持了一定的稳定性，但整体财务压力依然较大。

业务回顾与展望

在业务方面，明发集团的合约销售额约为人民币17.188亿元，同比减少57.1%。合约销售平均售价下降9.2%至每平方米人民币6,385.0元。已预售但未向买家交付的物业应占总建筑面积为806,053平方米，较2023年底的1,063,351平方米有所减少。

公司在土地储备方面也有所调整。截至2024年6月30日，明发集团应占土地储备减少2.8%至约17.2百万平方米，合共包括132个项目。公司继续集中在长江三角洲地区，尤其是南京及安徽若干城市的物业发展。

重大变化与未来策略

在管理层和股权结构方面，明发集团的董事会成员包括执行董事伍文峯先生和钟小明先生，非执行董事林家礼博士（董事会主席），以及独立非执行董事刘建汉先生、朱健宏先生和陈成礼先生。公司在2024年上半年没有派付任何中期股息，反映出管理层对当前财务状况的谨慎态度。

展望未来，明发集团表示将继续采取审慎的财务政策，密切关注持续的经济状况、政府政策及市场需求，并调整其策略。公司计划通过内部产生资金及资源来应对未来的资本承诺，并在必要时将港元及美元银行结余兑换为人民币，以尽量减少外汇风险。

结语

总体来看，明发集团在2024年上半年的财务表现反映了整个房地产行业的困境。尽管公司在财务管理和业务调整方面采取了一系列措施，但市场环境的持续低迷和高债务水平仍然对其未来发展构成挑战。公司需要在未来的经营中更加注重成本控制和现金流管理，以应对市场的不确定性。