2024年房地产市场发展关注四大关键词
记者 孙蔚
2023年房地产市场处于深度调整期，随着众多有利于稳定市场信心的政策措施相继出台，也为市场释放了更为积极的信号。为了贯彻落实中央经济工作会议精神，全国住房和城乡建设工作会议近日在北京召开，提出2024年重点做好4大板块、18个方面工作，进一步细化明确了2024年房地产市场发展的关键词。
稳市场
中央经济工作会议明确表示，2024年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。刚刚召开的全国住房城乡建设工作会议在部署2024年重点工作时再次明确，重点抓好4大板块、18个方面工作。在稳定房地产市场方面，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策。
“房地产行业作为支柱产业，对稳经济具有重要作用，也是稳就业、保民生的重要抓手。从高层会议表态来看，2024年房地产调控仍将延续当前基调，保持宽松政策环境，围绕满足刚性和改善性住房需求的目标持续优化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。
根据中指研究院监测数据显示，2023年全国各地楼市政策出台频次超600次，年底北京、上海重磅推出下调首付比例、降低房贷利率等政策，大幅降低了居民置业门槛和置业成本。当前，仅部分核心城市仍有一定限制性政策。
中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，全国住房和城乡建设工作会议进一步明确了2024年房地产政策的发力方向，房地产行业在经历了两年多的市场超调后，随着供需两端政策协同发力，“有利因素”正在不断增加。2024年在新的形势下，以政策“进”促市场“稳”，政策落实见效可期，房地产市场有望逐步实现筑底企稳。预计2024年，核心一二线城市首套、二套房首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因区、因需优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策，更多低能级城市也将通过发放购房补贴等方式促进住房需求释放。
保交楼
保交楼、化解项目交付风险仍是2024年政策聚焦点之一。住建部党组书记、部长倪虹强调，“保交楼”工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。
对于房企而言，保交付不仅是开发经营能力的体现，还能彰显出其社会责任与担当。从已披露交付数据的房企情况来看，2023年前11个月，碧桂园、融创中国、绿地控股交付套数分列前三，交付套数分别达到50万套、22.7万套和20万套，三家全年合计交付套数有望超过100万套。
陈文静预计，2024年保交楼配套资金和政策有望进一步落实，进一步修复市场预期。而加强预售资金监管、改革预售制度或是“保交楼”重要配套举措。
据记者了解，此前住建部已明确表示“有条件的可以进行现房销售”，2023年已有多地试点现房销售。比如河南明确表示，将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售。此外，包括深圳、北京、合肥、福州等地还试点在土地出让环节设置“现房销售”条件。
“预计后续各地在住房和城乡建设工作会议中都会提及现房销售，将有更多城市或地区推进试点，有望从点状式试点逐渐演变为组团式的发展模式，尤其是一些重点省会城市会加入到试点大军中。”严跃进表示，现房销售制度能够有效防范预售风险，保护消费者利益，并推动房地产市场向着更加规范和透明的方向发展。
另外，在强化工程质量和既有房屋安全监管方面，住建部表示，2024年将启动住宅质量多发问题整治行动，抓好房屋体检、养老金、保险制度试点，开展房屋市政工程等领域安全生产治本攻坚三年行动。
化风险
中央经济工作会议重申，要坚决守住不发生系统性风险的底线，积极稳妥化解房地产风险。全国住房和城乡建设工作会议也指出要稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。这充分体现了对房地产金融风险防范化解的高度重视，也说明去风险仍是2024年房地产行业的重要工作内容之一。
自2022年11月11日“金融16条”发布后，房企融资支持进展明显加快。2023年10月末，中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，多部委纷纷召开企业座谈会落实相关举措，多家商业银行也提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。
比如，建设银行召集6家房企代表召开座谈会，企业们表示，近期国家出台了一系列支持政策，融资环境逐步改善，但目前仍面临阶段性困难、流动性紧张，并就完善房企融资环境提出了相关建议和诉求。交通银行邀请了15家房企开展“面对面”交流，内容包括行业形势分析、进一步加强银企合作、探索房地产发展新模式、一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求等，具体需求包括授信额度、债券发行与投资、供应链金融等。
对此，严跃进认为，2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善房企融资环境。
新模式
中央经济工作会议强调，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。全国住房和城乡建设工作会议进一步表示，构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
在过去的一年，倪虹多次调研并指出，新模式下，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。
对此，陈文静表示，我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”阶段，“好房子”供给量增加也意味着将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。
同策研究院研究总监宋红卫对记者表示，当前房地产市场运行发展模式、发展阶段与过去不同，今后将进入一个新的发展阶段，即高质量发展阶段。对应到消费需求来讲，就是以改善型需求为主导的发展阶段已经逐渐来临。
随着传统住宅开发市场持续筑底，房企由开发商转型服务商、由重资产转型轻资产已是必然趋势。陈文静认为，2024年，包括代建、城市更新、保障房、长租公寓、商业投资运营等领域，也将成为房企探索新模式的重要选择。
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