魔都屡现“日光盘”背后：楼市的结构性虚妄之火与“资产慌”

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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

我是刘胜军，关注我，拥抱“大历史观”和“政治经济学”，走出“大变局抑郁症”。

上海有特殊的素质、特殊的品格。——邓小平，1994

在楼市的风雨飘摇之中，出现“日光楼盘”不能不令人惊讶，而且这样的日光楼盘一再上演。上海不愧是魔都！

2024年8月17日，融创外滩壹号院二期“日光”，总成交额156亿元，单价约17.1万元，套均价格达5000万。这样的记录似乎只属于上海：3月28日，中海·顺昌玖里日光，销售金额约196.53亿元，刷新了全国单个楼盘开盘销售纪录；4月18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，单日收金70.27亿元。4月21日，融创外滩壹号院二期一批次开盘，当日售罄，总成交金额99.97亿元。6月，上海宸嘉嘉佰道，2小时清盘、61.78亿销售。

须知，这样的火爆场面仅仅限于：上海黄金地段的豪宅。其他城市没有，上海其他区域也没有。

7月份70个⼤大中城市房价，仅上海和西安2个城市环涨（⼆手房价格环⽐上涨城市只有上海），66个城市下跌。不仅如此，上海已连续5个月房价指数环比涨幅第一。别忘了，上海至今还有限购：根据5月27日发布的最新政策，非上海户籍居民家庭和单身人士需缴纳的社保或个税年限由五年改为三年；单身人士的购房范围从外环外的新房及二手房扩大至外环内二手房。

在全国冰冷的楼市中，为何会有魔都的火？笔者认为，原因有几点：

1、上海是中国的经济中心城市、金融中心城市、企业总部基地、跨国公司云集。在新冠疫情中，市场已经“领教”了上海封控的外溢效应，这是“上海地位”的体现。

2、上海是长三角的龙头。中国经济最为活跃的两个区域，一是珠三角，一是长三角。

3、上海是中国最国际化的城市，国际化的另外一层含义是：上海比较讲规则，法治环境更完善，透明度和可预期性更高。成武县市监局“干垮一个企业太简单了”，这样的事件很难想象会发生在上海。这就是“软环境”的含金量。

4、上海是交通枢纽，是国际航班最为发达的城市。今年1至5月，浦东、虹桥两大机场共完成航班起降32.9万架次、旅客吞吐量5020.7万人次，航空旅客吞吐总量在全国城市排名第一。目前，上海机场定期通航48个国家281个客货运航点(其中，国内通航点169个，国际、港澳台通航点112个)。对时常需要出国的“企业家群体”而言，这是一个非常大的便利。例如，很多企业家在杭州、宁波、南京、苏州，但出国要经常到上海乘坐国际航班。正在建设的“上海第三机场”（南通新机场），将进一步巩固上海的交通枢纽地位。

换言之，从某种意义上讲，上海在众多城市中是独一无二的。

1920年，邓小平就是在上海登船前往法国的。解放战争，毛泽东最“小心翼翼”的就是北京和上海，他提出了“既要歼灭防守上海之敌，又要完整地保全上海”。

上海的这种特殊性一直延续到21世纪的今天。

1990年，邓小平在同中央负责同志谈话时说：“上海是我们的王牌，把上海搞起来是一条捷径。”

1991年，邓小平在视察上海时，又明确指出：“上海人聪明，素质好”。

1991年1月，邓小平又精辟地指出：“金融很重要，是现代经济的核心。金融搞好了，一着棋活，全盘皆活。上海过去是金融中心，是货币自由兑换的地方，今后也要这样搞。中国在金融方面取得国际地位，首先要靠上海。那要好多年以后，但现在就要做起。”

1994年，邓小平又一次赞扬上海的“工作做得实在好......上海有特殊的素质、特殊的品格。上海完全有条件上得快一点。”

上海虽好，但上海并非企业家的摇篮。若论企业家，浙江、广东显然比上海更为云集。既然如此，为何上海有那么多人买得起豪宅呢？

由于涉及隐私，我们不可能知道买家究竟是些什么人。但一个合理的推测是：不少外地企业家，或者外地企业家的子女，可能是这些豪宅的主要买家。以融创壹号院为例，5000万的套均单价，意味着买家都是亿万富豪。

根据《胡润百富》数据，2023年中国拥有亿元资产“超高净值家庭”大概有13.3万户，其中长三角有4万户“超高净值家庭”，领先全国。

这是上海豪宅日光的底气。

我的看法并非空穴来风，可以从一些案例得到旁证：

• 2023年11月，一个来自内蒙古的“煤老板”豪掷41亿元拿下上海陆家嘴三栋顶级豪宅；

• 2023年12月，全球第六家、中国第二家宝格丽酒店（上海宝格丽酒店）易主，央企华侨城退出，江苏最大水泥企业以24.3亿元接盘。上海宝格丽酒店有82间客房，最低价格5800元/晚，最贵套房26万元/晚；

• 2024年，印尼金光集团以17.2亿增持上海星荟中心40%股份，实现全资控盘；山东德州的瑞冬集团，以28.77亿元拿下上海证大大拇指广场；

• 克而瑞资管（CAIC）监测显示，2024年上半年，内地32城大宗物业共106笔成交，总金额约666.68亿元，同比上升7.19%，其中上海总成交额约274.5亿元，为单城市最高。

那么，为何外地企业家热衷于来上海扫货呢？

答案是：资产慌。

最近几年，随着经济形势和国际局势的变化，不确定性上升，企业家“风险偏好”下降，在资产配置上更关注流动性和安全性。“风险偏好”的下降是普遍性的，有数据支持：

——2020年到2024年1月，住户存款共增加58.24万亿元，其中82%是定期存款，这四年新增存款总额相当于2009年到2019年总和。

在这种趋势下，原来大手笔投资私募股权基金的LP们，不再寄希望于股权投资的高回报，不愿再忍受股权投资的“长封闭期”，而是选择其他投资领域。

黄金虽好，但不适合高比例配置（乱世黄金）；存款虽安全，但回报率低，抗通胀能力弱；理财产品呢，太费心。

选来选去，能兼顾安全性、流动性的上上之选就是：上海黄金地段的豪宅。因为稀缺，所以安全、流动性好。

全国只有一个上海，上海成了面向全国的吸金宝盆。但是，上海豪宅的火，完全不代表全国楼市。今年1—7月份，全国房地产开发投资同比下降10.2%，新建住宅销售额下降25.9%，个人按揭贷款下降37.3%。

稳楼市，革命仍未成功，同志仍需努力。

说白了，上海豪宅日光，是楼市结构性的虚妄之火。之所以说结构性，是因为局部火，其他地方冰。最近，继鹤岗之后，又一座东北小城——辽宁阜新，在社交媒体“爆火”，起因同样是其出现了大量几万块钱一套的房子，成为躺平者的理想之地。

理解上海豪宅的火，关键词是“资产慌”。高净值人群在努力寻求安全边际，在风险偏好降低后进行资产重新配置。

出海，是大势所趋

也是规律使然

成就中国的跨国公司

这是新时代的机遇

下一站，印尼

刘胜军

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

刘胜军微财经创始人

致公党上海市经济委员会委员

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人