哪些裝潢可抵稅？開發票加5%也划算

房屋装潢或修缮工程，建议取得发票并保留相关证明，日后售屋可减除部分房地合一税。 图／张皓婷摄影

过年后，缺工状况逐渐和缓，王小姐决定在最近要帮自住并设籍6年的房子重新装潢，准备未来出售。跟装潢师傅谈妥所有材质及工程进度后，却面临一个抉择：开发票要多收5%的营业税，200万的装潢费就要多喷10万，她犹豫该怎么做才好？

惠誉会计师事务所主持会计师艾蜜莉（郑惠方）提醒，装潢公司本应开发票，而且屋主将来卖房申报房地合一税时，装潢可以做为成本抵税，但要注意的是，不是所有品项都可以认列，且相关发票、估价单以及契约都要保存下来，以便未来卖房时的举证。

出售房屋房地合一税可减除成本及费用

「民国105年1月1日以后取得的房屋和土地，扣除相关成本及费用后，转售后如果有赚钱就会被课征房地合一税新制。」艾蜜莉会计师解释，105年1月1日前取得的不动产则属于「旧制」，土地部分出售所得是免纳所得税，而房屋的出售所得则属于个人综合所得税的财产交易所得，并入个人综合所得总额计算税额，适用5％～40％之税率。

房地合一税属于所得税的一种，计算公式为：课税所得＝（房地交易收入－成本－费用－土地涨价总数额）× 税率。「可以看出，若成本、费用较高，就能降低课税所得。此外，税法也给予自住客住满6年，可享400万元免税额，超过免税额的所得以优惠税率10％课税。」，计算公式为：房地合一税＝（课税所得－自住房地免税额400万）× 优惠税率10%。

房地合一税装潢费的认定标准

至于哪些可列为成本及费用呢？艾蜜莉会计师说，除了房地买价外，常见项目还包括购屋时房屋契税、印花税、代书费、规费、公证费、仲介费、装潢费（装修费）、修缮费。

其中的装潢费就是〈房地合一课征所得税申报作业要点〉第13点所提到的：「取得房屋后，于使用期间支付能增加房屋价值或效能且非2年内所能耗竭之增置、改良或修缮费」得包含于成本中减除。但前述装潢费因没有明确界定装修范围，稽征机关仍有个案裁量空间。

一般来说「固定且不可移动」的装潢费项目都符合这项规定，如：水电管线、屋顶或地板重作、墙面或分间墙变更、洗手台、马桶、浴缸等卫浴设备、泥作、防水工程等，是多数稽征机关认可得减除的项目。

无法减除的项目则属于软装类或可拆卸的，如家具、家饰、厨具、窗帘、壁纸、冷气机等，通常不被稽征机关所认可。

仲介费、搬运费都可扣抵税

另一方面，因取得、改良及移转而支付之费用，也可减除，项目包含为了出售房地支付的必要费用，如仲介费、广告费、代书费、清洁费、搬运费等，可凭实际且合法的凭据核实减除，但若没有留下任何的单据发票，则是按售屋总价的3%来计算费用，且以30万为限。

另外，艾蜜莉会计师提醒使用期间缴纳的房屋税、地价税、管理费、清洁费、房贷利息等，属使用期间的相对代价，是不得列为费用减除的项目。

艾蜜莉会计师建议王小姐，房屋装潢或修缮工程等费用支付时，建议取得发票并妥善保留相关工程证明（如装修合约、设计图、工程估价单、付款明细等）以便于日后售屋时提供稽征机关核实认定成本费用，省下房地合一税。

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