年报观察 | 合景悠活仍在自愈

观点网3月27日，合景悠活召开了2023年业绩投资者会。

受房地产行业低迷影响，合景悠活也受到一定的影响，但仍在积极抗险。

据参会投资者介绍，CFO杨静波在业绩会表示：“房地产市场尚未回暖，以至于我们2023年来自项目暗盘的运营管理服务收入以及跟房地产销售相关的增值服务收入承压。但是，我们坚持市场化和独立发展。”

截至2023年12月31日止，合景悠活年度收入约38.49亿元，同比下降4.4%。其中，来自第三方的收入占比从2022年的78.6%提升至2023年的82.9%。

毛利约为11.82亿元，同比下降4.7%；毛利率为30.7%，基本和2022年的30.8%持平；年内利润约6230万元，同比上升4.1%。

历史遗留包袱

合景悠活2023年度收入下滑以及年末无派息举措，均源于历史遗留的沉重包袱，那些昔日的“烂摊子”仍在影响着公司的步伐。

2023年合景悠活收入约38.49亿元，同比下降4.4%。其中，2023年住宅物业管理费服务由2022年的18.72亿元下降7%至17.44亿元；非住宅物业管理及商业运营服务由2022年的21.51亿元减少至21.05亿元。

应收款方面，问题最大的是关联方。截至2023年12月31日止，合景悠活贸易应收款24.41亿元，较2022年的20.52亿元上涨15.9%。其中，关联方贸易应收款项18.32亿元，较2022年的13.87亿元增长24.3%。

从2023年报来看，合景悠活账面处于净现金状态。在利润方面，最终净利润为0.62亿元，主要问题出自其他支出方面，包括贸易应收款项减值亏损及商誉减值亏损分别约人民币2.06亿元及2.56亿元。

对此，合景悠活在年报中表示，集团已计提适当的减值拨备。

合景悠活的关联方是合景泰富集团，近几年来，房地产一直处于低迷状态，绝大部分房企也随之沉入谷底。

3月27日，合景泰富集团控股有限公司公布截至2023年12月31日止全年业绩。

据公告，合景泰富2023年度收入158.07亿元，较2022年约人民币134.53亿元增加17.5%；毛损26.39亿元，年度亏损达189.79亿元，公司拥有人应占亏损为人民币187.33亿元。

除了关联方的巨大冲击，疫情过后留下的一系列问题，也使得合景悠活部分收入出现下滑。

2023年，合景悠活非住宅物业管理及商业运营运营服务分部的收入相较于2022年同期的21.51亿元，同比减少2.1至21.05亿元。其中，大湾区收入9.33亿元，较2022年的10亿元同比下跌6.7%。

疫情期间，合景悠活曾作为广州市妇女儿童医疗中心、广州市荔湾区中医医院、南方医科大学珠江医院等医院的后勤服务商，曾派出多批员工协助医务团队，保障方舱工作开展。

如今，随着疫情逐渐平息，方舱医院和隔离点已成为过往的历史，医院物管业态的规模需求也自然逐渐减弱。

仍在自愈

从2023年的发展态势来看，合景悠活正积极寻求其他途径进行自我疗愈，逐步走出困境。

面对房地产行业持续调整对物业行业的影响，合景悠活CEO王建辉在业绩汇报中表示，“集团始终坚守核心业务的发展，深化重点区域布局，坚定独立发展之路，实现稳健经营。”

杨静波谈及收入结构时则提到：“在各类收入中，基础物管服务收入是核心所在。”她进一步指：“2023年，合景悠活在基础物管服务领域持续重点发力，全年基础物业管理服务收入稳中有升。”

2023年，合景悠活基础物管收入31.72亿元，同比提升1%，占总收入的比为82.4%，同比实现4.2个百分点的提升。其中，住宅物业分布的基础物管服务收入实现13.4亿元，同比增长4.5%，这是得益于2023年独立第三方市场的外拓。

展望2024年，合景悠活将持续强化市场拓展能力。王建辉表示：“将优先采用合资形式作为重要的获客渠道，加强与当地及属地拥有丰富存量资产的地方国企、央企的深度合作。“

在重点区域布局中，2023年合景悠活来自一二线城市新拓项目的在管面积占比达62.7%；来自发达地区大湾区和长三角地区的收入占比达66.3%；截至2023年年底，集团在管项目已覆盖全国23个省份141个城市。

同时，合景悠活也在积极寻求更独立自主的发展道路。期内，来自独立第三方的收入占比约达82.9%，相较2022年提升约4.3个百分点。在管项目中第三方项目数量占总在管项目数量比约达90.0%，第三方项目在管建筑面积占在管总建筑面积约达86.9%。在2023年新增外拓的项目中，第三方项目数量占总外拓项目数量比约达82.4%。

多元业态布局策略也是合景悠活坚持独立发展之路的举措之一，2023年已经实现“住宅+商业物业与运营+公建及城市服务”的多业态布局。

以商写业态为例，购物中心2023全年客流人次同比增加30%，全年销售总额同比增加27%；另一方面，写字楼全年出租率同比提升2.5个百分点，收缴率达99%。

在业务拓展上，合景悠活拓展了广州市天河区人民医院、广东省第二人民医院、唯品会南沙物流园园区、嘉定区文化馆和上海建设管理职业技术学院等医院、学校、机关、产业园业态标杆项目。

对于未来的期望，据投资者透露，CEO王建辉表示：“在2024年，我们希望能够实现基础业务的领先，数字的赋能，品质的进一步呈现；在2025年，我们希望能够实现增值业务的领先；在2026年，我们希望能够实现创新业务的领先，实现数字的协同”。