年报观察 | 龙湖冠寓盈利方程式

观点网“去年我们整个C3航道已经实现了6个亿以上的利润，利润的增速也是非常快的。”

在前不久业绩说明会上，龙湖集团管理层表示，运营及服务组成的经营性业务，已然成为公司穿越周期的压舱石。

其中，冠寓是龙湖经营性业务当中不可或缺的一环。

从3月22日披露的财报来看，过去一年，龙湖冠寓实现了规模和业绩的双重提升。

数据显示，截至报告期末，冠寓已开业12.3万间，整体出租率为95.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.4%。期内，龙湖冠寓实现租金收入25.49亿元，同比增长6.21%。

自2021年宣布首次盈利以来，龙湖的长租公寓业务进入了业绩贡献稳定期。

不过，仔细对比亦能发现，企业扩张步调较前些年有所放缓，且开业项目的平均月租金亦出现一定的下调。

扩张步调

龙湖集团自2016年便宣布试水住房租赁业务，细细算来，至今已有近9年时间。

从龙湖集团披露的财报来看，截至2023年年末，发展9年的龙湖冠寓已经在全国布局超过300个门店，累计开业项目数量12.3万间，整体出租率为95.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.4%。

此前，万科泊寓官微透露，截至2023年12月，泊寓已开业房源数量超过18万间，管理运营房源达23.6万间，按此计算，目前龙湖冠寓的规模仅次于万科泊寓。

新增门店数量达19家，累计开业门店12.3万间，这在住房租赁行业当中属于中高水平。

若纵向对比龙湖冠寓过往的开业数据，能够明显发现，该企业的扩张步调整体有所放缓。

据了解，在布局长租公寓的次年，龙湖冠寓开业项目数量达到1.5万间，而2018年是冠寓规模极速扩张的一年，新增开业房间数达到3.8万间；截止年末，开业项目数量达到5.3万间，同比增长2.5倍。

自2018年以来，冠寓新增开业规模逐渐下降。数据显示，截至2019年、2020年、2021年、2022年末，该公司累计开业项目分别达到7.5万间、9万间、10.6万间、11.6万间，分别实现同比增长41.51%、20%、17.78%、9.43%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

至于2023年，据观点指数不完全统计，年内冠寓在一二线等重点城市新增入市住房租赁门店19家，以财报数据粗略计算，2023年该公司新增房源体量为7000间左右，同比增长约6%。

数据来源：公开报道、观点指数整理

规模增速放缓，一方面源于企业打法的转变。

近两年，随着住房租赁业务趋于稳定，龙湖冠寓按下“减速”键，将重心从规模增长转移至盈利增长，更加看中房源质量和服务质量的优化方面。

此前，龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平旧曾提到，长租公寓介入比较早，但现在反而会更加审慎，会更坚持布局核心城市、核心区域。

另一方面，龙湖的扩张模式有所转变。

早在2018年业绩发布会上，龙湖就曾表示，冠寓20%为重资产，这部分的回报率、毛利率介于60%至70%期间。另外80%为中资产，通过租赁改造进而出租，租期在十年到二十年左右，单店毛利率在35%左右，净利率在12%至15%左右。

通过中资产、轻资产运营长租公寓，是企业前期快速扩张规模的重要路径，但随着近两年保租房公募REITs的落地，以及集体土地、租赁用地等供应力度的加大，显然轻资产、中资产不再是行业主流。

盈利考题

虽扩张步伐有所放缓，但龙湖冠寓的规模仍排在行业前列。与此同时，作为最早一批布局长租公寓的房地产企业，该公司亦是率先打破行业盈利魔咒的企业之一。

据了解，2021年业绩会上，龙湖集团正式宣布，当年是冠寓盈利元年。

数据显示，彼时冠寓租金收入22.28亿元，同比增长23%，这是成立后首次突破20亿元，同时实现盈利1.4亿元。

时间来到2023年，从财报数据可以发现，期内，龙湖集团实现运营业务不含税租金收入为129.4亿元，较上年增长8.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、19.7%和2.9%，运营毛利率为75.9%，较上年增长0.3%。

按此计算，龙湖冠寓的的租金收入达到25.49亿元，同比增长6.21%。

龙湖管理层在业绩会上表示，目前C3航道包括了六大板块的业务，除了长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓-霞菲公馆及活力街区-欢肆四大产品外，还包括医疗及养老品牌佑佑宝贝儿童医院以及椿山万树颐年公寓，实现了全周期、全业态的资管运营。

“去年我们整个C3航道已经实现了6个亿以上的利润，利润的增速也是非常快的。”

从2021年到2023年，租金收入三年复合增长率为6.96%，如果从整个C3航道来看，利润复合增长107.02%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

不过，需要警惕的是，龙湖已开业项目的平均月租金有所下调。

用12.3万间的开业数量、95.50%的整体出租率以及25.49年的年租金收入，粗略计算，龙湖冠寓2023年已开业项目平均月租金为1808.34元/间/月。

而2020年，这一指标为1895.79元/间/月，2021年及2022年，分别实现1885.44元/间/月、1948.18元/间/月。

数据来源：企业财报、观点指数整理

月租金的下调或与企业房源纳保有关。

一般而言，保租房项目的租金可随市场变化调整，但项目整体租金应低于同地段同品质市场租赁住房评估租金标准，且租金年度涨幅应低于周边租金涨幅。

数据显示，截至2023年年末，龙湖冠寓保障性租赁住房全量纳保房源超4万间。

除此之外，月租金的变动，与市场走势也有较大的关联。

随着房地产市场降温，租房市场也受到影响。第三方数据显示，2023年住房租金虽然经历了季节性上涨，但租金水平低于上年同期水平，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.30%。

2024年1-2月，租赁市场仍处于淡季，租金环比继续下跌，但随着春节假期结束，2月租金环比跌幅明显收窄。

不过，随着宏观经济的持续恢复以及住房租赁需求稳步回升，后续全国租赁市场或将保持平稳运行，这也将对租金走势形成一定的支撑。