如何开展划拨土地审计？
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【导读】划拨土地审计要点：（1）对不动产登记申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。（2）对土地权属来源文件的审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。（3）对土地用途的审核。要注意是否与批准用途一致。包括：擅自改变用途、违规出租和出让、闲置或部分闲置等（4）对宗地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。
一、划拨土地的定义及特征
划拨土地是国家对于特定用途的土地进行无偿或有条件使用权转移的一种方式。通常涉及以下方面：
1. 特定对象：划拨土地主要面向国家机关、军事单位、城市基础设施、公益事业单位以及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目。
2. 法律程序：划拨土地需要县级以上人民政府依法批准，并且土地使用者可能需要缴纳一定的补偿、安置等费用后才能获得土地使用权。
3. 有偿与否：与出让土地相比，划拨土地的一个显著特点是不需要交纳土地出让金，即无偿提供土地使用权。但在某些情况下，如划拨土地使用权发生转让时，可能需要按市场价补缴土地出让金。
4. 使用限制：划拨用地通常有明确的使用目的和范围限制，不能随意改变土地用途。如需改变，需依法报批并可能涉及补缴费用。
5. 取得方式：划拨用地可以是存量的国有土地直接划拨使用，也可以是对农村集体所有的耕地进行增量划拨，即新增的国有土地。
二、划拨土地的使用和处置
国家和地方对划拨土地的使用和处置有一系列具体规定，旨在确保土地资源得到合理利用并符合公共利益。
首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和相关法规，划拨土地使用权主要适用于国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地以及国家重点扶持的基础设施用地等。这些用途通常是为了公益目的，而非商业利益。
其次，划拨土地使用权的管理遵循以下原则：
无偿性：划拨土地使用权通常是无偿取得的，但在某些情况下可能需要缴纳补偿、安置等费用。
无期限性：与出让土地使用权不同，划拨土地使用权没有明确的使用期限限制。
对于划拨土地的转让和处置，有以下几点要求：
1.转让限制：划拨土地使用权不得随意转让、出租或抵押。如需转让，必须符合法定条件并经过审批程序。
2.改变用途：如果因企业改制、土地使用权转让或改变土地用途等原因导致不再符合划拨目录的要求，应当实行有偿使用。
3.特殊情况处理：在企业改革、破产或出售等特殊情况下，原划拨土地使用权应通过出让或租赁方式处置。例如，国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司时，或者国有企业破产时，都需要按照相关规定处理土地使用权。
三、划拨土地的管理和使用中的常见问题
划拨土地的管理和使用中存在一些常见问题，可能包括以下几个方面：
1. 实体性规范模糊：划拨土地制度中的“公益性”概念界定不够清晰，导致在实际操作中难以准确判断土地使用的公益性质。此外，建设主体与运营主体的不同，也使得划拨用地的要求难以明确。
2. 缺乏程序性规范：在土地划拨制度的运行中，缺乏明确的工作指引和约束监督机制，这可能导致土地划拨过程中出现合规性问题。
3. 目录不详尽：《划拨用地目录》作为划拨土地使用权制度的关键，其内容的细化程度直接影响到划拨用地的合理性和有效性。如果目录不详尽或更新不及时，可能会导致划拨土地的使用不当。
4. 土地管理压力：随着城市化进程的加快，土地需求增加，导致土地管理部门面临较大的压力。同时，政策外溢可能导致土地置换盛行，影响土地的合理利用。
5. 违规使用土地：在一些地区，未经批准违法占地建房的现象时有发生，这不仅违反了土地管理法规，也导致耕地面积锐减，影响国家粮食安全和土地资源的可持续利用。
6. 土地利用随意性大：存在先用后征、边用边征的问题，以及“零批整用”的做法，这些现象普遍存在，导致土地用途随意改变，破坏了土地规划的科学性和合理性。
7. 土地浪费严重：由于缺乏科学合理的规划，土地利用率低，粗放型的耕作和大量使用化肥导致土地退化，这些都严重影响了土地资源的有效利用。
针对这些问题，需要加强对划拨土地的管理，明确划拨土地的公益性标准，完善相关法律法规，确保土地划拨的程序合规性。同时，应加强土地使用的监管，严格执行土地使用规划，防止土地资源的浪费和滥用，以实现土地资源的合理配置和可持续发展。
四、划拨土地的审计重点及审计方法
划拨土地的审计重点主要包括以下几个方面：
1.土地使用权的合规性：审计时应关注土地使用权是否符合法律法规的规定，是否经过有权机关的批准，并核实相关批文和证书的真实性和有效性。
2.土地用途的合规性：审计时应核实划拨土地的用途是否符合批准的用途，是否存在擅自改变用途、违规出租和出让、闲置或部分闲置等违规行为。
3.土地权属的清晰性：审计时应关注土地权属是否清晰，是否存在权属纠纷或重复划拨的情况，并核实土地权属来源文件的真实性和有效性。
4.土地面积的准确性：审计时应核实划拨土地的面积是否与批准的面积一致，是否存在虚报、冒领或超占土地的情况。
为了有效地实施划拨土地的审计，可以采取以下措施：
1.收集相关资料：收集土地使用权批文、证书、合同、规划许可证等相关资料，为后续审计提供依据。
2.进行现场踏勘：对划拨土地进行现场踏勘，了解土地的实际情况，包括用途、权属、面积等，并与相关资料进行比对。
3.采用科技手段：利用遥感、GIS等科技手段，对划拨土地进行空间分析和定位，提高审计的准确性和效率。
4.加强沟通协调：与土地使用权人、相关政府部门等进行沟通协调，了解土地的实际情况和相关政策，确保审计工作的顺利进行。
通过以上审计重点和实施措施，可以有效地对划拨土地进行审计，确保土地资源的合规、高效和可持续利用。
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