上海4宗地揽金超148亿元，中海、华润年内首度拿地

10月25日，上海第六批次土拍落幕，4宗地块全部成功出让，总建筑面积50.59万平方米，分别来自杨浦区、宝山区和闵行区，共揽金约148.44亿元。

本轮出让中，杨浦区定海社区地块位于上海内中环，由中海和保利置业两家房企参与竞买，经过19轮竞价，最终中海以32.13亿元的总价摘得，成交楼面价6.92万/平方米，溢价率2.32%。这也是本轮出让中唯一一宗溢价成交的地块。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，定海社区地块由2块地组成，总面积不过2万平方米，其中G2-5（137街坊）地块面积较小，同时两幅地块被道路分割开，建造设计等都考验开发商能力。

“中海今年还未在上海的公开市场中有所建树，这幅土地算得上是及时补仓。”卢文曦表示。今年以来，中海凭借中海顺昌玖里等项目在上海市场获得了广泛关注，在前三季度实现全口径销售额超415亿元，位于各大房企之首，超出第二名绿城中国约200亿元。

华润置地也在本次成功实现补仓，以46.11亿元的底价拿下了宝山区大场镇地块，总建面约23.29万平方米，这也是本轮出让中总价最高的地块，成交楼面价约1.98万元/平方米。这也是华润置地今年首次在上海市场拿地。

公开信息显示，该地块属于丰翔路TOD项目，总体量约60.2万平方米，规划为住宅、办公楼、商业用地。2023年10月的第三批次土拍中，华润置地斥资超70亿元摘得该项目中的部分地块，当时总体量约37万平方米。

据好地研究院，去年10月，在拿下地块的当天，华润置地便进行了规划公示（住宅），并在今年3月首开，迄今开盘6次，总供应量1278套，共15.1万平方米，已经去化1156套，是今年上海成交量最大的盘，去化率（按面积）达90%，总销售额已经超90亿。

该项目即为中环置地中心·润府项目，是上海1-9月成交套数和成交面积的“双料冠军”。另据克而瑞上海，华润置地前三季度实现全口径销售额约194亿元，这也意味着，该项目在其中贡献了近一半销售额。近期，项目的最后一批房源也即将上市。

其余两宗地块均位于闵行区，其中浦江地块由象屿地产以41亿元摘得，成交楼面价约2.92万元/平方米；华漕地块由上海城投以29亿元拿下，成交楼面价约3.35万元/平方米，均为底价成交。

这是9月底楼市重磅新政后的首轮土拍。从近期市场表现来看，上海一二手房都呈现出较好的热度。9月30日至10月17日，上海一手房成交26万平方米，日均成交1.4万平方米，同比增加40%；二手房成交10739套，日均成交597套，同比增加80%，市场活跃度明显提升。

尽管当前楼市走势转好，但从这次土拍结果来看，房企拿地热情尚未被近期市场变化所左右。

卢文曦分析，这一方面和这次土地质地有关，所有土地由多幅小地块组合而成，开发商投入成本相对较高；另一方面，市场虽然在转暖，但是房企还是要面临更多自身压力，比如资金的流动性、保交付等。此外，虽然近期市场在好转，但是一些房企会担心政策持续性问题，因此面对投资房企会比较保守。

好地研究院也认为，本次土拍缺乏热门地块，4宗地块属性都不算十分优质，闵行华漕地块周边不成熟，且大虹桥市场热度衰退、二手房价下跌；闵行浦江地块和杨浦地块周边的配套或居住氛围也有所欠缺。此外，上海新房市场前期表现较为低迷，新房去化慢，也影响了房企拿地积极性。

克而瑞上海指出，本批次土拍热度不算高，原因之一在于土拍市场的参与者有所减少，去年1-9月平均每宗地块有9家主体参拍，今年则降至4家，玩家少了，土拍热度降低也在意料之中。

值得一提的是，整体来看，今年土地供应缩量较为明显。克而瑞上海统计显示，截至9月30日，上海供应207万方，仅完成去年全年的22%。按照现行供地节奏，预计全年一共9批次，总建面不足500万方。