上海第一近郊CBD：烂尾楼成湖景房？
有这样一个版块
全上海最大的环球乐园曾建于此
结果开业五年后就宣告破产倒闭
在市区还未发展成熟的2000年初
就提出打造近郊第一CBD的口号
最后建成的商务大楼全变成loft对外出售
这个听起来干啥啥不行的版块
最后却因为一个改建而成的人工湖
命运发生了翻天覆地的变化
成为上海白领家庭最认可的宜居板块之一
不少粉丝更是戏称这里是永远的家
区政府的亲儿子都不如它被认可
隔壁的市区板块在它身边也黯淡无光
它就是本期主角
——嘉定南翔
01
南翔位于嘉定城区的东南部
向北以蕴藻浜和马陆对望
南面隔着铁路线与江桥相邻.
向西以沈海高速为界与安亭接壤
向东则是宝山上大版块
和很多拥有历史底蕴的版块类似
南翔的建镇史最早可以追溯到1500年前的南北朝时期
相传一只从远方飞来的白鹤带着一个和尚四处募捐
筹集善款修建一座寺庙取名白鹤南翔寺
南翔地名也由此而来
自古以来
南翔就是商贾云集经济繁荣
即使在今天我们漫步南翔老街时
也能感受到这个版块的文化积淀
如果说1500年的历史给予了南翔人文底色
那么近半个世纪的城市化发展
才真正决定了南翔的现有格局
现在的南翔版块由老街向外扩张发展而来
在上世纪八九十年代乡镇工业大繁荣之前
南翔的人们基本环绕着南翔老城区定居
因此老街附近也聚集着大量上世纪八十年代兴建的老公房
而后乡村工业化与商品房住宅发展加速
作为最“便宜的”土地
农田成为改造首选
在那个时期
乡镇工业开发几乎是每个郊区版块的主流命运
南翔也不例外
如今浏翔公路东侧和沪宜公路西侧的大片工厂不少就是那个时期的产物
直到2000年后
房地产的崛起让大家意识到
工业化虽然是拉动经济的马车
但房地产才是拉动经济的汽车
土地被纷纷投身于房地产开发中
彼时的开发商也死死拿捏住郊区低价便宜、环境优美的特点
开发了一系列别墅产品
用以解放那些长久以来在公房内和邻居共用一个厨卫的人们
于是在和老城一路之隔的地方
白金院邸、布鲁斯郡这样的别墅社区登场了
也很快受到市区改善家庭的青睐
在南翔工业化与城市化的过程中
也发生了一些小插曲
1996年上海环球乐园在南翔开业
占地1200亩
投资5亿元兴建的乐园 仅仅营业4年就宣布关门
理由是经营不善
入不敷出
但是当地土著朋友告诉我
乐园倒闭的实际原因是除了各类城堡雕塑
园内并没有太多游玩设施
甚至因为雕塑过于高大造成小朋友的心理阴影
荒废后更是成为沪上有名的探险者试胆乐园
直至此时
除了一个失败的乐园
南翔的发展历程与其它郊区版块并没有太大差别
但也恰恰是这个失败的乐园
为南翔后来的翻身埋下伏笔
02
或许是有了土地财政的支撑
在2000年初期
南翔也开始有了新的想法：
打造近郊第一个CBD
当时的城市格局是
上海的CBD还在以陆家嘴南京西路徐家汇一线为主
北面的五角场、大宁尚未成气候
更不提拉跨的真如
南翔瞄准了这个空档
想自己成为西北面的那个CBD
顺带淘汰一批低端制造业
把原本是老旧厂房的部分改成高大上的商务楼
提升版块形象
而这个想法也获得了嘉定爸爸的支持
因为在那一轮的发展中
上海最主要的规划还是一城九镇
而落位到当时的嘉定区
榜上有名的也只是一个安亭新镇而已
与发展产业的安亭错位发展
转而建设商务办公区一听就很有前途的样子
至于嘉定新城这个亲儿子？
不存在的
2009年南翔的招商引资会上
嘉定爸爸带着南翔一口气和中能、七星、中川石油等七家企业初步达成建造总部大楼
发展物流电子商务的协议
并且在失去了农田这样的“便宜”土地之后
规划者不得不把目光转向相对便宜的厂区用地
于是南面大片工厂都被拆除
腾出用于建设商务区的空地
而这个宏伟的规划就选定在如今的银翔湖片区
事实证明
商务区的规划失败了
新建的办公楼最终变成了loft对外出售
另一方面
南翔在发展近郊CBD的同时土地财政不能断
郊区别墅已经渐渐不能适应市场需求
刚需平层在各个近郊版块成为主流
白衣骑士华润进场
虽然此前南翔已经有金地这样的开发商入驻
可数年的积累并没有带领南翔真正作出质的跨越
华润在南翔做了两件事
一是把荒废多年的环球乐园改造成了今天的留云湖
二是打造了华润中央公园系列
在那个年代
近郊湖景房并不常见
对于那些无法在一江一河旁安家的白领阶层来说
近郊湖景房几乎就是他们能选择的最好环境
当然
这里还要给深耕嘉定区的金地以及善于囤地的李嘉诚记上一功
几大品质住宅小区形成的团组
宁静优美的自然环境
宜居南翔的标签这才真正形成
而陈翔公路地铁站与印象城的启用
更是让南翔彻底插上起飞的翅膀
房价经过上一轮暴涨更是突破七万
隔空吊打隔壁普陀
03
东社区的崛起让南翔版块尝到了人造湖的甜头
似乎怎样的失败规划最终都能演变成人工湖+住宅社区的模式
没错
在留云湖崛起之后
南翔把造湖的目光对准了曾经的南翔CBD
2013年
银翔湖横空出世
几乎在同一年
好世凤翔苑与季景铭郡破土而出
一个围绕着银翔湖孕育而生的新社区团组诞生
在陈翔公路地铁站通车前
甚至可以与华润为代表的东社区一较高下
至今好世凤翔苑的房价也高居七万
在整个南翔版块二者不相上下
熟悉的配方在未来的南翔还将再次重演
在近郊第一CBD的设想落空之后
南翔的下一个宏伟目标就是云翔湖大居
相比起银翔湖时期
南翔如今的产办发展优势相对而言更弱
从“十二五”开始
嘉定区把主要的发展资源与精力都留给了新城
隔壁江桥也靠位置优势蹭上了北虹桥的列车
曾经那个还扶持南翔成为CBD的那个嘉定爸爸已经一去不复返
因此南翔也看透了自己的未来
就是利用好近外环的地理优势
把宜居做到极致
打造出一个真正的“小美南翔”
曾经的南翔因为地势低洼
容易有洪涝危险而挖湖蓄洪
如今的南翔因为尝过两代湖景房的甜头
而决意挖湖卖房
可以说人工湖在南翔有着更新版块老旧产能
改善版块环境
提升土地价值之妙
从规划提出到现在已经过去四年
云翔大居除了成功推出云湖漫城、柏悦翔湾、虹桥璀璨领峯几个项目外
最大的成就就是嘉定世外学校和山姆会员店的确定
曾经被视为别墅区专属标配的仓储式会员店
如今也调转船头
开始收割郊区中那些配套较弱的版块
除此之外
公共交通也是云翔大居的一大痛
对整个嘉定区而言
近5-10年内最重要的嘉闵线利好了嘉定北、马陆东、南翔老城区与东社区
却并不利好云翔大居
好在这里自驾走嘉闵高架、沪嘉高速还算便利
抛开交通因素
云翔大居目前的版块界面也比较劝
板块内目前依然是厂房和农田一片
理想的蓝图与现实景象之间或许还需要数年去实现
但好在比起拆二级以下旧里
拆厂房的速度快得多
老旧厂房代替曾经的农田成为相对便宜的土地
云翔湖也仅仅是一个大型居住区而不是CBD或者科技城
不用参与到上海最卷的竞争之中
实现起来不算那么困
对一个大居而言
最重要就是人气
人气充足各种配套才能顺利落
规划中不少的动迁安置社区就直接自带一波人口导入
但也正式因为云翔大居的社区属性定位
使得新房的营销变得没那么容易
没有国家级的战略规划加持
仅仅是依靠居住属性
很难说服长期被售楼处教育着买房看规划的购房者们
最终的结局就是
柏悦翔湾不得不启动中介分销
佣金也一涨再涨
04
用鲁迅的方式来说
南翔本没有湖
喜欢的人多了也就挖出三个湖
可人们常常忽略南翔人工湖模式成功的背后
本质原因是东面普陀区的不给力
当桃浦次新小区阳光威尼斯挂牌价还在6-7万徘徊
西面南翔却已经稳上7万
对于很多白领家庭来说
既然够不着市区的优质版块
那就直接跳过桃浦
直奔南翔
随着未来桃浦科技城逐渐成型
桃浦或许会迎来一轮价值回归
留住那些本该属于普陀却流入南翔的人群
可即使到了那一天
南翔就真的会跌入神坛吗？
除了还在规划建设的云翔大居
南翔的版面几乎已经定型
中部是成熟的生活居住区
包括南翔老城区、留云社区、银翔社区
版块两翼分别为老工业区
其中西翼逐渐改建为云翔大居
等到云翔大居建设完成
东面工业区或许也将迎来新生
就居住品质而言
留云社区的住宅小区外界认可度更高
其中华润中央公园可以称作是版块住宅小区标杆
当年李嘉诚手握留云湖的大量地块却迟迟不见开发
后来这些地块部分被华润买走
打造出一个占地46万方
绿化率高达40%的品质小区
目前挂牌价在7万到7万六不等
小区一共分为四期开发
每一期各有优势
一期装修标准与赠送面积最多
二期离五彩城等商业最近
三期距离地铁更近 位置相对更好
四期车库更新
靠近运动场地与幼儿园
在西面与华润隔湖相望的则是长江实业自己开发的湖畔天下
目前挂牌价在6万到6万6之间
小区按照欧洲五国主题布局
分别依据意大利、奥地利、英国、比利时及瑞士建筑风格设计
整体还算精致
然而因为香港开发商的一些设计并不迎合传统中国人生活习惯
整体品质比起华润还是逊色一些
在今年五批次新房中
湖畔天下三期人才公寓改为对外出售的消息更是闪瞎大众双眼
这样的骚操作使得湖畔天下最终还得靠中介分销才卖得动
除了华润与湖畔
南翔最主要的住宅小区还有金地系列
金地从2003年进军南翔房地产开发
陆续推出金地格林世界、金地森林公馆等项目
但因房龄老旧、没有湖景优势等因素
挂牌价低至五万多
充当着南翔东社区守门员角色
从四大配套来看
南翔在整个外环外版块也相当能打
出行有地铁11号线
嘉闵线开通后双轨加持
教育资源也是可圈可点
公立私立并驾齐驱
目前南翔小学、上师大附属小学、嘉定二中都属于口碑不错的公立学校
私立方面有怀少学校、世界外国语学校等
而商业更是南翔浓墨重彩的一笔
南翔地铁站聚集中冶祥腾城市广场、太茂广场两大商场
2020年南翔印象城的开业更是拉满版块商业氛围
人气与热度甚至超过嘉定新城
成为上海西北部区域级的商业广场
医疗资源是南翔最为薄弱的一项
版块目前仅有南翔医院一家二甲医院
不过经过近年来医院的积极投拓
吸引来不少三甲医院的专家资源
大大提升居民就医体验
因此不论是从配套还是自然环境
住宅品质还是人群素质
南翔在外环外都稳占一席
南翔之于白领
好比大宁之于中产
没有明显短板
妥妥的多边形战士
05
但南翔虽好
却也不是所有家庭都适合这里
事实上外环外的版块竞争已经到了白热化
南面莘庄稳坐大哥席位
东部唐镇已然崛起
北面上大涨幅跑赢大盘
西南九亭改造仍在进行中
未来哪些版块还将进入下一轮的赛场
哪些版块又将逐渐走下神坛？
后期为大家一一解读