商业故事丨碧桂园海内外加减法

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

碧桂园的资产大腾挪拉开了序幕。

在境内，碧桂园于近日在广州产权交易所挂牌5项位于广州的资产项目；在境外，碧桂园还在着手洽谈位于澳大利亚、英国等地的资产。这些行为，都指向了一个事实：碧桂园正在盘点具有变现价值的资产，用于保交付以及债务重组等当下重要的任务。

在资产处置的同时，碧桂园的境外债务重组也在加速推进中。

近日，碧桂园发布公告称，已经委聘毕马威担任境外债务重组的主要财务顾问，其将在各财务、法律顾问的协助下继续评估流动资金状况，建立与所有债权人的合作沟通平台，共同制定整体方案来全面解决当前境外债务风险。

碧桂园此举，并非“甩卖”。虽然在有意识地接洽潜在的买家，不过碧桂园实控人杨惠妍家族还是想尽力保住一些具有长期持有价值的资产，保留长期经营的“火种”。典型的是，杨氏家族不想碧桂园的债务危机累及兄弟公司碧桂园服务，早在出险之前就已将之进一步切割。

在今明两年度过交付高峰后，迅速“瘦身”的碧桂园，还要解决现实的生存问题。纵使资产盘活动作不歇，碧桂园也需要留住火种，应对更远的未来。

卸下里程碑

作为以不动产开发为主的房企，碧桂园手中并没有大量的持有型资产。

本次在广州产权交易所挂牌的资产，是碧桂园在一线城市中为数不多的商业物业资产。根据广州产权交易所公布的数据，碧桂园挂牌的这些项目包含写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等多种物业，合计拟转让价格38.18亿元。

在碧桂园这一批资产转让中，拟转让价格最高的项目是广州增城区凤凰城酒店。这一项目位于碧桂园凤凰城，这是一个对碧桂园有里程碑意义的项目，由碧桂园创始人杨国强亲自拍板拿下。作为一个万亩大盘，碧桂园凤凰城持续开发多年，目前居住人口超10万。

凤凰城酒店的出让价格是12.6亿元，其是广州东部最大的五星级山水主题式酒店，目前处于抵押状态，现状为经营。

同在凤凰城的持有型资产还有永旺商业物业，其拟转让价格为2.5亿元，目前带有永旺租约，但是也在抵押状态。

除了这一大型酒店以及永旺外，碧桂园本次还计划出让位于增城区和番禺区的写字楼项目，以及位于白云区的公寓楼项目。

其中，番禺写字楼项目其实类似于商务公寓，根据公开资料，这一项目可售货量约1438套，户型为4.5米层高复式、3.2米层高平层，项目产权独立清晰，证载用途为办公，有抵押，现状为空置，拟转让价格11.52亿元。而人和公寓楼则有630套公寓，目前也处于抵押状态，拟转让价格3.84亿元。

可以看到，碧桂园此次出让的资产虽然位于一线城市，但是都属于去化的“老大难”项目。一位熟悉广州市场的人士告诉21世纪经济报道记者，“现在商业项目交投是非常不活跃的，一般是能够产生很大收益的项目，价格也合适才会有可能成交。”

上述人士分析称，碧桂园此次挂牌的资产产权虽然比较清晰，但是都在抵押状态，这是交易的“障碍”。“几个公寓楼项目也不好找买家，这几年广州的公寓行情都比较淡。”

可供对比的数据是，中指研究院数据显示，2023年广州的公寓成交总套数是1.4万套，相比起2019年高位的过2.8万套已经跌去许多。一位了解上述交易的人士也对21世纪经济报道记者透露，“本次挂牌的最终结果还没有落实，不过目前还没有强意向的买家出现。”

退为上策

境内项目摆上货架的同时，碧桂园海外也在梳理资产。

2024年1月25日，市场消息称，碧桂园有意出让位于伦敦的住宅项目。这一项目由碧桂园联合一家香港基金于2018年拿下，代价约为8000万英镑，碧桂园计划投资约4亿英镑建设这一项目，按照计划将建造785套住宅公寓。

在此之前，碧桂园还传出退出澳洲市场。

根据市场消息，碧桂园澳洲子公司Risland Australia已就出售悉尼一宗地块所持的股权达成协议，在协议完成后，碧桂园将全面退出澳洲市场。碧桂园此次出让为折价出售，Risland计划开发4500至5000套住宅、四所学校和一个零售购物中心，不过截至目前， Risland仅完成了约三分之一的土地开发。

碧桂园方面回应21世纪经济报道记者称，目前澳洲项目在积极接洽中，推进顺利的情况下，有望在上半年完成资产出售（因为分期收款）。公司将按照相关披露要求适时向投资者披露澳大利亚项目处置的细节，并确保处置资金的合理使用，按法律顺序进行偿付，确保公平公正对待所有利益相关方。

碧桂园所出让的这些海外项目，都具有开发难度较高，进度较慢的特征。碧桂园选择在此时放弃，不失为合理的选择。

除了对这些持有型的资产进行接洽出让外，碧桂园对不能带来正向收益的股权投资的项目也采取果断坚决的剥离态度。2023年12月14日早间，碧桂园宣布，以30.69亿元的价格向万达系或其指定方转让珠海万达商管1.79%股权。

碧桂园从这宗交易中录得了1.6亿元的亏损，对于亏损交易的原因，碧桂园表示，这能提前锁定较为合适的交易价格和退出路径，以规避未来退出时点与金额的重大不确定性，有效保障其战投股权资产变现的价值，将对公司有利。

在更早之前的2023年8月，碧桂园还将持有的广州亚运城项目26.67%股权出售给中海，总代价约12.91亿元，彻底退出亚运城项目。

火种不灭

碧桂园的当务之急，是保交付与债务重组。

碧桂园董事局主席杨惠妍在2024年工作会议上表示， 2024年集团的重点工作仍然是保交付、保经营和保信用，2024年碧桂园预计交付量超48万套，仍然是天量的交付任务，公司上下要从资金、资源以及个人状态上做好充分准备。

天量的交付任务当前，碧桂园2024年的压力不会小。碧桂园方面表示，公司正积极采取措施自救，开源节流、降本增效，努力促进销售、盘活资产，积极拓展融资渠道、推进债务重整。目前，公司9支境内债券已成功展期，境外债务管理措施也在有序推进。

杨惠妍也称，虽然公司现在面临困难，但梦想中的碧桂园从未改变。家族肯定与公司共命运，会全心全意、真心真意地为公司的发展努力，目前正在尽力盘活资产。

据悉，碧桂园目前正在进行境外债务的重组，目前已经聘请毕马威担任境外债务重组的主要财务顾问，也在与债权人持续沟通中。公开资料显示，目前，碧桂园存续的美元债共计15只，当前余额为99.1亿美元。其中，2024年到期的美元债券共有两只，分别为将于1月27日到期的9.65亿美元债、4月8日到期的5.37亿美元债。

保交付与保信用的前提下，碧桂园还需要努力造血，但目前的现实情况并不乐观。

碧桂园管理层认为，2024年预计市场仍将在低位徘徊，城市销售表现分化加剧，民企和央国企分化仍会加剧。碧桂园总裁表示，“没有销售，就没有造血。要在政策窗口期，紧跟政策大势，抓住机会获取支持，同时严守保交付底线，做好存量和增量销售，不断恢复企业的造血功能。”

在交付需要天量资金、债务重组又需资产支持的境况下，碧桂园采取资产腾挪，也就理所应当。一位了解碧桂园的人士也告诉21世纪经济报道记者，“价格合适的前提下，对资产出让不采取回避的态度，但是不会‘甩卖’的，肯定还是要保住有价值的核心资产。”

杨氏家族多次放话与公司共命运，从现实操作中，曾经的女首富也并不愿意放弃她手中具有价值的资产。

去年，在碧桂园出险前夕，碧桂园董事会主席杨惠妍向国强公益基金会（香港）捐赠了碧桂园服务20%的股权用作慈善。虽然碧桂园和碧桂园服务没有股权关联，但这仍被视作是一种“资产隔离”，是杨氏家族为了保全碧桂园服务的一种策略。

碧桂园眼前的“退”是为了应对生存难关，留则是为了在更远的将来活得自在。进退去留，考验碧桂园管理层的智慧。