碧桂园要做好的不止“三件事”

观点网 从高处跌落之后，曾经的中国最大房地产企业碧桂园集团，仍在埋头维持正常经营。

去年开始，该公司掌舵人杨惠妍口中的“复常”思路，基本没有发生变化，大抵围绕保交楼、资产处置和销售提振进行。

情况不算乐观，但最近自上而下推动的针对房地产行业一系列政策变化，令她有所振奋。

10月14日，碧桂园召开内部管理会议，集团董事会主席杨惠妍称，国家对房地产行业的定位和指引越来越清晰，“严控增量，优化存量，提高质量，这三个清晰指标的提出，是对行业未来发展一个较长时期的指引。”

“今年国家推出的利好政策力度非常大，也很全面，大家一定要有信心。”她表示，当下政策环境趋好，公司要努力抓住机遇，做好三件事：保交房、资产管理、有效销售，“这三者相互作用，互为一体，是公司穿越周期、健康发展的关键。”

杨惠妍对公司经营的指示，与此前在集团半年度经营分析会上的表态相符。当时她提出，为保障交付任务的完成，下半年碧桂园将加大力度销售和盘活资产，确保有限的资金优先用于保交房。

集团总裁莫斌也指出，要穷尽办法，以有解思维全力完成保交房任务。

保交楼

“保交楼”从来都是最核心要求。就政策层面，中国房地产行业陷入危机的2022年，当年7月召开的中央政治局会议明确定调：支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

到今年的《政府工作报告》，“保交楼”也是热词。报告就提及：“因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。”

站在开发商的角度，“保交楼”是必须完成的刚性任务，也是企业存续的基础之所在。

碧桂园在行业危机爆发前盘子铺开得太大，目前“保交楼”任务也最重。

资料显示，2022年碧桂园在全国255个城市完成了1384批次的交付，交付房屋数量总和近70万套，居行业首位。2023年，碧桂园计划完成保交楼70万套，最终完成60万套，交付量仍然是行业第一。

2024年，碧桂园定下交付目标超48万套。截至目前，上半年数据是累计交付房屋15.45万套，累计交付面积1822万平方米，交付量亦居行业榜首。

如此庞大交付量，资金如何落到实处？

政策提供了一部分支持。今年2月份，第一批房地产项目“白名单”出炉，涉及房地产项目3218个。其中，碧桂园入围项目数超过30个。

截至3月15日，碧桂园宣布旗下已有272个项目被纳入“白名单”，已获融资支持金额17.32亿元。

“白名单”政策还在加速落地，据最新内部管理会议披露，碧桂园称，对比9月13日的数据，至10月10日公司进入白名单项目增加约12.8%，新增到账贷款增加约260%，延展资金增加62.8%。碧桂园提出，要争取将所有符合条件的项目纳入白名单。

剩余项目资金如何解决，就要落在资产管理、有效销售上。

化债路

不过，就目前情况来说，销售层面已不能算是碧桂园现金回流的稳定来源。

截至今年9月，碧桂园9月单月实现权益合同销售金额仅约36.2亿元，对应权益销售金额约42万平方米。

据此计算，2024年1月至9月，碧桂园累计权益合同销售金额约363.9亿元，同比下降下降76.51%，合同销售面积约为379.8万平方米，同比下降80.72%。

如今新政出台，为国内房地产市场打下强心针，不过碧桂园重仓的三四线城市这波行情能有多大起色，该公司第四季度销售会有多少提振，还有待观察。

最重的资金筹集担子落在资产管理，它与资产出售挂钩。

在确认出险之后，碧桂园集团就推动了密集的资产出让动作。

包括2023年8月，碧桂园出售了所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼约12.92亿元资金。同年12月，碧桂园选择退出珠海万达商管，回收现金30.69亿元。

今年1月，碧桂园打包位于广州的多项资产在广州产权交易所挂牌，拟出让总价为38.18亿元。这些资产包括写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等多种物业，例如广州增城凤凰城酒店、番禺碧桂园藏珑府办公楼等。

同期，碧桂园还通过澳大利亚子公司Risland Australia拟以2.4亿澳元，出售2017年购入的悉尼地块剩余所持部分。另外也将位于伦敦的项目Ailsa Wharf摆上货架待售。

6月消息，碧桂园旗下碧桂园创投正寻求出售持有的长鑫存储技术有限公司股份，作价约20亿元。

没有被会议提及，但同样重要的债务方面，碧桂园下半年刚刚获得喘息之机。

境内债方面，碧桂园旗下9只境内债据悉已完成了推迟兑付议案的通过，压力稍解。

境外债方面，7月29日消息，碧桂园指在香港高等法院支持下，公司清盘呈请聆讯被延期至2025年1月20日。

目前，碧桂园仍在推动境外债务重组。最新9月30日，碧桂园透露公司继续与主要债权人团体进行建设性接触及分享资讯，尤其是协调委员会及专案小组以及其各自的顾问，以征求他们对全面重组实施的意见。

换句话说，碧桂园境外债重组的推进，还需继续努力。

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