深圳豪宅法拍热度提升：半岛城邦超万人围观、竞拍近百轮

位于深圳南山蛇口的半岛城邦一度被认为是当地的豪宅风向标，巅峰时期单价最高曾达到30万元/平方米，近年来却因开发商深陷债务问题，项目房源多次被法拍抵债。

近日，阿里法拍平台上架了9套半岛城邦房源，其中，包括1套半岛城邦三期房源、7套半岛城邦四期房源，和1套在1月初流拍的半岛城邦二期房源，均涉及开发商半岛城邦的债务纠纷问题。

1月26日上午10点，位于半岛城邦三期的6号楼16A房源率先开拍，房源建筑面积140.82平方米，起拍价1819.3831万元，评估价约为2274.23万元。

该场法拍共有11人报名，吸引了超一万六千人次围观，历经99轮竞买、90次延时后，在1月26日中午成功拍出，最终成交价为2414.3831万元，溢价率达32.7%，成交单价约为17.15万/平方米，与目前市场上17万-20万/平方米的成交价格相差不大。

接下来在1月30日，将进行半岛城邦二期1栋2-47B房源的拍卖，该套房源建筑面积达422.39平方米，此前在1月5日拍卖时起拍价为3548.75万元，最终因无人出价导致流拍。此次二拍的起拍价为2839万元，较一拍价格打了8折，或将迎来不一样的结果。

剩下的7套半岛城邦四期房源将在2月2日开拍，建筑面积在89-115平方米，起拍总价约965.74万-1353万，单价则在11万/平方米左右，与3年前该房源开盘时的价格11.6万/平方米几乎持平，而同期房源目前的挂牌均价也18万/平方米左右，拥有较大的价格优势。

据拍卖裁定书显示，7套房源均为深圳半岛城邦置业有限公司和深圳市益田集团股份有限公司共同所有，因为开发商自持房源，相当于新房品质，所以房源的关注度也比较高，目前虽距离拍卖开始还有一周的时间，但每套房源均吸引了数千人次围观。

半岛城邦房从2006年一期开盘至今已有18年，横跨深圳房地产的黄金发展时间，多次刷新深圳楼市单盘的销售金额和成交纪录，如今频频出现在法拍市场，也是因为这两年开发商的资金链出了问题。

2022年5月，半岛城邦房开、半岛城邦置业通告称，由于“已深陷财务危机、没有持续经营能力”，全体员工需立即待岗6个月，而原计划于2021年竣工的半岛城邦五期也陷入停滞。

同年8月，招商蛇口向半岛城邦施以援手，签署战略合作协议，约定将共同开发蛇口顶级豪宅项目半岛城邦五期项目。不过目前为止，半岛城邦五期的开发并未有太大进展，

除半岛城邦外，近期深圳法拍市场中豪宅的热度也在不断升温。

去年11月，同样在阿里法拍平台上拍卖的，位于深圳湾红树西岸的3套豪宅法拍房就同时以超过100%的溢价成交，其中一套最高溢价率达152.44%，最终成交单价约20.4万元/平方米，刷新近期该小区市场成交纪录。

豪宅法拍热度的提升，也能在一定程度上体现深圳买家的资金实力与市场活跃度，在政策信号的释放下，深圳豪宅法拍房市场的竞争也会越来越激烈。

据深圳同致诚评估统计，2023年深圳法拍房共成交了1487套，其中有1116套溢价成交，溢价率为57.70%，其中住宅类法拍房成交率最高，达47.01%。

成交价格上，与2023年深圳住宅法拍房成交价与二手房指导价对比来看，有近8成的住宅法拍房低于二手住房指导价成交；其中，主力成交价位段为300-500万元的房源，占比27.98%；其次为500-1000万元价位段、占比26.03%；然后就是1000万元以上的豪宅房源，占比也达到了24.88%。

从各月成交情况来看，2023年全年成交额达到了三次小高峰，分别为4月、7月和12月，也与整体楼市的活跃度相关联，即4月的“小阳春”以及下半年的两次楼市松绑政策刺激。

从全国范围来看，2023年国内整体的法拍房市场热度也有再度提升趋势。据中指研究院监测，2023年355城全年成交金额达3004亿，挂拍总量达79.6万套再创新高，较上一年增加了36.7%。

住宅法拍依旧为法拍房成交的主力，但成交折扣率方面有所下降，2023年法拍项目整体成交折价率为76.4%，较上一年78.7%折价率略减少了2.28个百分点。

中指研究院高级分析师张晓飞分析指出，2023年成交折价率下降主要原因是二手房市场价格不稳定，导致一些房源没有达到预期成交。

预计2024年在二手房市场企稳之后，成交折扣率将维持到稳定区间；与此同时，2024年法拍房源供给端也会继续提升，同时成交量会同步增长，成交率会受购房参与人数影响而变化。