实探：深圳松绑非核心区限购后，有刚改客户当晚马上订房，还有项目海报直呼“好房告急”

5月7日，深圳宝安区某新房项目营销中心。 梁宝欣/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

“（政策优化之后）之前想买，然后又没名额买的人，咨询的挺多的。像今天过来这些，都是之前没有名额，现在又有名额能买的那些人。有些的话，看到政策出来了之后也出来看一下房子。”5月7日，宝安区非核心区一新盘置业顾问向《华夏时报》记者表示。

5月6日晚，深圳住建局出台《关于进一步优化房地产政策的通知》（下称《通知》），从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。具体来看，此次深圳出台的优化政策针对的是非核心区【盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区】，在上述区域购房非深户社保“3改1”，2孩及以上家庭可再购一套，并放开满足条件的企业购房限制。

5月7日，《华夏时报》记者实探深圳楼市政策优化后非核心区新盘销售情况，走访了宝安区部分楼盘，发现售楼处到访量并没有因楼市政策的优化而出现明显的变化。

国家高端智库CDI研究员宋丁在5月9日接受记者采访时指出，深圳此次出台的楼市优化政策，就如“犹抱琵琶半遮面”，力度不够，甚至可以说远远不够。主要是鉴于深圳市场目前的状况，特别是新房市场相对很低迷，二手房虽然这两个月成交还可以，但是因需求积累了三年，所以成交量也不值得炫耀。

“在整个楼市成交量并不是特别好的情况下，出台这种有点不太痛不太痒的政策，我觉得这个力度其实还是不够的。现在杭州这些城市已经全面放开了限购，而深圳等一线城市处于一个谨慎（状态），对此不排除深圳下一步会有追加的政策，核心区域可能会采取更大尺度的放松。”宋丁说道。

“有刚改客户马上过来订房”

宋丁指出，深圳此次推出的楼市优化政策，受影响的主要是三类人，第一就是户籍人口，户籍人口多子女可以再买一套，但这部分影响不大，因为多子女家庭不在于缺一套房，而是需要小户型换大户型做改善。第二就是，单位、公司给员工购房，但因为受经营状况影响，企业不太可能大规模去给职工买房。第三，非深户家庭、单身人士以及离异人士，这部分人群买房会受益比较多一点，社保“三改一”会释放出部分购买力。

“我估计还是会有些人去买房。但是总体来讲，对激活深圳楼市，目前这个政策力度不够，可能会增加一些成交量，但是也没有那么大。”宋丁提到。

5月7日，位于宝安区新桥街道某新房项目的销售顾问陈思（化名）向记者指出，有一个客户在新政出来后，就急着过来签约。据其描述，该客户在深圳已经有两套房，所在区域的规划还不错，但是都太小了，又不想卖出去。现在就想买第三套买大一点。

5月7日，深圳宝安区某新房项目营销中心。 梁宝欣/摄

深圳宝安区某新房项目营销中心对楼市优化政策的宣传。 梁宝欣/摄

无独有偶，位于宝安区福海街道某新房项目的销售顾问张桉（化名）也向记者表示，“有一个客户，南山和龙华各有一套房，听到政策放开之后就马上过来订房。其实，他们五一假期期间就已经过来看房，那时候就有小道消息传出来深圳这边要放开限购。”

张桉还说，我们今天（5月7日）来的基本上是买二套房的客户。反正新政出来之后的当晚和第二天都有成交。

另外，记者观察到新政出台后，深圳龙华某新房销售顾问在朋友圈发布“限购优化，好房告急”的销售海报。

图源：深圳龙华某新房销售顾问朋友圈

而记者在5月7日走访宝安部分新房项目的时候，发现楼盘营销中心虽有不少人出来看房，但并没有出现因楼市政策优化促使营销中心人流量激增的现象。

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿指出，深圳此次限购政策的优化是非核心区域的有限放开，实际上放开的力度是低于市场预期的，而且内在的逻辑稍显不足。

“中国过去的房地产调控是一个长期的、系统性的、漫长的过程，那么我们今天谈优化，我觉得也应该是系统的、科学的，那么深圳出台的新政更像是一个匆忙交上来的答卷。在这方面，深圳其实可以抄一抄成都的作业，成都4月份出的新政，更加显得系统、深思熟虑的，除了限购之外，（成都）对于土地供应、高品质住宅建设、商办的市场化循环等等问题都做了提及和一些安排。”吴睿说道。

乐有家研究中心监测数据显示，4月深圳全市新房住宅预售5507套，环比下跌42%；预售面积46.5万平米，环比下跌47%。截止到4月30日，深圳全市预售新房去化周期为24.9月，近3个月去化周期一直维持在24-25个月。

近半年楼市政策不断优化

其实，除了上述《通知》提及的楼市政策优化外，2024年以来，深圳楼市政策也在不断调整，像今年2月7日，深圳放松了深圳户籍及非深圳户籍在深圳买房的限制，深圳户籍落户即可买房；非深圳市户籍，购房社保缴纳从5年减为3年；3月26日，“70/90政策”正式取消；4月23日，推出“以旧换新”活动等等。

值得一提的是，在《通知》出台的当天晚上（即5月6日），《华夏时报》记者发现深圳本土最大中介机构乐有家APP上恢复展现深圳二手房历史成交价，同时高于政府参考价的业主挂牌价也有呈现。而在此之前，深圳二手房小区历史成交价均未展示；若挂牌价高于官方参考价，则仅显示官方参考价。

截图自乐有家APP

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，继续坚持二手房参考价的必要性下降。二手房参考价祭出的背景是二手房供应没弹性，需求因为预期良好而暴涨，加上业主和部分中介坐地起价、暴力拉升，二手房市场失灵，价格信号紊乱，需要政府介入，参考价发挥了稳定价格信号、稳定市场预期的积极作用。

“现在，二手房价连续下跌，大幅下跌，挂牌量持续攀升，已超过在售新房的规模，政府参考价祭出的初始考量已不存在了，而且超过80%的交易低于参考价交易，不再显示也是正常的。如果未来又出现之前的暴涨现象，不排除再次祭出这个政策。”李宇嘉说。

乐有家研究中心数据显示，深圳4月成交的二手房源里，低于参考价成交的占比再次上涨，从3月的81.4%上涨至83.3%。其中低于参考价20%的占比上涨明显，从3月的20.4%涨至29.1%，涨幅高达8.7个点。说明房源成交价低于参考价的差值越来越大，购房者的买房成本显著降低。

图源：乐有家研究中心

此外，乐有家研究中心也表示，深圳二手房业主报价在4月继续下滑，进入6字头。4月乐有家网最新二手房挂牌均价为6.95万元/平米，一年时间跌幅9%。

图源：乐有家研究中心

如今，除了乐有家外，贝壳找房、深圳中原地产、链家等多个中介平台均已陆续开放了深圳二手房的真实挂牌价。李宇嘉认为，恢复实际价格信号，有利于交易。

“参考价政策下，由于参考价往往与实际成交价存在明显偏差，若实际价格明显低于参考价，卖方按参考价出价，买方按市场价出价（甚至低于市场价出价），则交易很难达成。反之，若实际价格明显高于参考价，卖方按实际价格出价，买方按参考价出价，交易也很难达成，导致交易撮合难度加大。恢复实际价格信号，有利于让交易双方的出价更加靠拢，更易于达成交易。”李宇嘉说道。

深圳房地产中介协会数据显示，截至2024年5月6日，深圳市共有59577套有效二手房源在售。

深圳在售二手房源量。 图源：深圳房地产中介协会网站

对此，李宇嘉建议，政府应该定期修订和发布新的参考价。目前，深圳二手房价进入无序、失控式下跌的过程中，挂牌卖房的除了一部分置换需求，很大一部分是套现需求，包含恐慌式挂牌、被中介劝说降价卖房的。此时，退出参考价很容易，一退了之，但对价格实际下跌的追认，会兑现房价大幅下跌的预期。因此，上涨失控时，需要参考价，下跌失控时，同样需要参考价。

李宇嘉解释，“毕竟，一方面，价格持续下跌会加剧进一步下跌的预期，加剧观望行为，导致循环下跌，市场再次失灵。另一方面，很多百姓对政府参考价还是比较信赖的，如果基于上涨和下跌周期祭出参考价，并定期修正和发布，可以部分修复市场价格信号失灵，让价格预期合理一些。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁