旺house》「府中后花园」永翠段 江翠下一波战区
观察板桥分区的房价走势图,即可发现新屋4字头房价已是低点,仅有浮洲与溪昆地区低于4字头。(图/中时资料库)
在双北的水岸重划区中,板桥江翠北侧重划区拥有河岸景观与湿地公园、64、65号便利交通网、成熟的生活机能,吸引指标建商国美、亚昕、国泰、新润、兴富发、华固、远雄等纷纷插旗布局,其中以定位绿能乐活特区的AB区永翠段生活气氛最好,因为邻接板桥市中心、享受中正路、国光路等生活机能,离板桥富人发源地府中也近,是下一波推案的重点区段,已吸引不少刚性购屋需求。
板桥第一个以「住」为宗旨的重划区
深耕房市30多年,熟悉大台北发展的房产专家施孝文表示,有别于新板特区的商业定位,江翠北侧是板桥区第一个以居住为核心的重划区,位居龙头位置的永翠段除了水岸,还包着一座435艺文特区,被称为新北小华山,区内艺文气息浓厚、绿地广大,新润、亚昕将推出永翠第一案外,诉求「挺青年、住板桥」,还没公开,询问度破表。兴富发、润隆、信义也陆续购地,预计开价都会逼近5字头。「商业的新板」、「生活的永翠」将被形塑为板桥双子城。
4字头房价是地板 而非天花板
板桥开发早、热闹繁华密度高,所以素地也少。不管首购或换屋都有很强烈的需求,中古屋行情多在5字头以上,房价有撑;去年「江翠ONE」开出4字头行情后、打响江翠北侧的知名度,却也让市场出现「江翠北侧的行情天花板就是4字头」的言论。施孝文直言:「江翠北侧总面积达117.5公顷,属于长条状的分布,有些地段邻近市中心、如AB区;有些则位于郊区,地块环境价值与推案价格都有所不同。」
江翠北侧的DE区土地发放时间最早、推案最快,包括「江翠ONE」、「联上涵翠」都集中在该区,开价每坪约45-50万元(不含商用部分);消费者很关心新案的价格走势?施孝文说明,当前可以推出4字头的建案,多为建商土地取得早、成本相对低,相对低价的产品是可以理解的,「但土地成本高,我认为低于45万元的个案不太容易出现。」
江翠北侧重划区-建商与个案分布参考图,摊开江翠北侧的建商布局图,包括丽宝、国泰、国美、远雄等建商陆续在2013年起陆续布局DE区,专家认为,未来每坪价格至少上看5字头。(图/中时资料库)
摊开江翠北侧的建商布局图,包括丽宝、国泰、国美、远雄等建商陆续在2013年起陆续布局DE区,有建商每坪土地价格取得约140万元左右,评估市场产品定位,施孝文认为,未来每坪价格至少上看5字头,坦言「江翠北侧4字头的房价是地板,而不是天花板。」
AB区近府中 拥435艺文特区绿意
施孝文指出,老板桥人心中认定的三大核心聚落,包括府中、东南埔墘和东北的江翠,「府中站」是过去旧台北县政府所在地,从清治道光年间时期林本源家族发迹以来,府中地区就是宗教、商业与政治中心。
江翠北侧「龙头区」的永翠段AB区、享有中正商圈、府中站以及林本源花园等生活与文化资源,区内拥有435艺文特区、板桥国中与国光国小等,靠近原板桥老城区的旧商圈,是当地板桥人心中的市中心,对比台北市来看,AB区就像是大安区一样的地段定位。
继DE区后,兴富发、亚昕、信义以及新润等建商布局AB区,江翠北侧重划区将成为新北推案的主战区。(图/中时资料库)
435艺文特区面约5公顷,为近年新北市政府积极打造的艺文特区,区内广植大型乔木植栽与千坪草坪花园,搭配艺文展览馆、台湾玩具博物馆、假日电影院,园区内马路开放随意涂鸦,成为假日亲子出游的知名景点,又有「新北小华山」美称。AB区地段连结435艺文特区,重划初期即定位在水岸绿能特区,绿地包括重划区公园、新海湿地、环河公园、国光公园等公,靠近新北最美的休闲桥梁新月桥等设施,堪称「府中后花园」住宅区,买方的关注焦点也从DE区转到永翠段,是江翠下一波的主战场。