喜迎新政｜央行降低存量房贷利率！利好劲吹，房地产行业如顺水行舟

在9月24日的国务院新闻办公室新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布，将降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。

合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业研究院院长许传明在接受经济导报记者采访时表示，“市场供需基本面的调整，例如鼓励或限制购房，主要影响市场供需。而房地产行业本身是一个资金量聚集的行业，资金量非常大，所以，资金量的调整是更重要的。此次从金融体系的政策来看，也是做了比较大的支持，应该算是宏观调控层面中最重要的一个层面。”

金融层面调控影响更大

潘功胜表示，“最近几年来，人民银行不断完善房地产金融宏观审慎政策，从供需两端综合施策，多次调降个人住房贷款的最低首付比例、降低贷款利率、取消利率政策下限，设立保障性住房再贷款支持收购存量商品房等系列政策。”

潘功胜介绍说，“为落实中央关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，这次人民银行会同金融监管总局出台了五项房地产金融的新政策。”

他说，“第一项政策就是引导银行降低存量房贷利率。去年8月份，人民银行推动商业银行有序降低存量房贷利率，效果是比较好的。今年5月17日，全国房贷利率的政策下限放开之后，原来对按揭贷款是在LPR基础上加减点，全国是有一个政策下限的，在5月17日那一次房贷新政中，我们把这个下限给取消了，新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房贷的利差。尤其是在北京、上海、深圳、广州这些大城市，原来的加点幅度比较高，那次调整之后，新发放按揭贷款和原来存量按揭贷款之间的利差更大。”

“对此，人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，我们预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。”潘功胜提到，“之所以说是平均，因为贷款在不同时期放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，我们预测下降的幅度是一个预期的平均数。银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，我们预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。”

“我们近期会正式发布这个文件。”潘功胜说，“下一步，我们也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。”

许传明对经济导报记者说，“从房地产行业本身的特征来看，原有的限购、限贷等措施，往往都是在市场供需基本面这个层面进行了一些调整。这些调整也非常重要，但是房地产本身属于资金聚集量比较大的行业，金融层面的调控其实是对整个房地产行业影响更大的一种调控措施。”

“比如说，这一波房地产市场的‘虚火’是从什么时候开始降温的？就是那‘三条红线’开始，这‘三条红线’政策本身，就是金融体系的政策。”许传明说，“所以，这次从金融体系的政策来看，也是做了比较大的支持，应该算是宏观调控层面中最重要的一个层面。”

许传明还打了个比方：“就像划船一样，以前供需基本面的限购、限贷或者鼓励销售、购买等措施，就类似于划船的时候限制你的划桨动作，或者是给你换了一个更好的桨。而在金融层面，这决定了顺水还是逆水行船的问题。从这个意义上讲，应该说这次金融调控支持，就相当于将房地产这条船又放到了顺流而下、顺水行船的条件上。”

利于提高销量

在谈到“统一房贷最低首付比例至15%”政策时，潘功胜表示，“为更好支持城乡居民刚性和多样化改善性住房需求，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。5月17日以后，首套房已经是15%了，当时二套房是25%，这次把首套房、二套房统一为15%。”

“这里我想说明两点，各个地方可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限。因为全国这么大的地方，不同城市之间、地区之间房地产市场情况差别很大，地方政府可以采取差别化的安排，在全国底线基础上确定辖区内最低首付比例下限。”潘功胜说，“另外一点，商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。因为15%只是一个最低的首付比例，商业银行要基于对客户风险的评估，可能会比这个水平要高，也有客户说我有钱，可以付30%首付比例，这是商业银行和个人之间的一种市场化的磋商。”

对于此次房地产调控，尤其是统一首套房和二套房的房贷最低首付比例等措施，许传明在接受经济导报记者采访时表示，“这几年的房地产市场，一直限制措施比较多，主要还是由于其有投机属性。那么现在，房地产行业经过这一轮的波动，其实整个市场已经把房地产的投资属性基本上挤压没了，剩下的是房地产的居住属性了。所以，相关利率的下调和优惠政策，也算是支持实质性的居住需求。”

他进一步提到，“二手房和新房的金融政策基本上看齐了，这会加大二手房销售的规模。现在，二手房跟一手房是联动的，很多改善型需求都是靠卖掉手里的房子，然后再进行‘老换新’和‘小换大’。二手房成交顺畅，实际上有利于新房、改善型住房的成交。”

支持收购房企存量土地

此外，在谈及五项房地产金融的新政策时，潘功胜还介绍说，“第三项政策是延长两项房地产金融政策文件的期限。前期，人民银行和金融监管总局出台了‘金融16条’、经营性物业贷款这两项政策，对促进房地产市场平稳健康发展和化解房地产市场风险发挥了积极作用。其中，房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，原来按照文件是2024年12月31日到期，我们这次和金融监管总局作出决定，把这两个政策从2024年12月31日延长到2026年12月31日。”

“第四项政策是优化保障性住房再贷款政策。5月17日，人民银行宣布了设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，这是房地产市场去库存的一项重要举措。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，我们将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，加快推动商品房的去库存进程。”他说。

潘功胜表示，“第五项政策是支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。这项政策我们和金融监管总局还在一起研究。”

（大众新闻·经济导报记者 孙罗南 见习记者 贾义航）