新杨思·上园认购率211%背后的上海楼市冷暖
观点网浦东楼市又有热盘加推。
6月15日上午，售楼处人头攒动，或许是已经预判到当天的看房盛况，大部分售楼部员工都被安排对接客户认筹工作，另一部分员工负责接待源源不断上前看房的潜在客户群。
以上情景发生在上海浦东一个名为新杨思·上园的高层住宅项目售楼处内，据了解，这是该项目第二次加推房源，认购当天，新杨思·上园认购组数已经超过100组，认购率接近100%。隔天，认购数据已上升到170组，触发五年限售。
作为上海2024年七批次上架新盘之一，新杨思·上园项目以比邻浦东前滩、9.9万元/平米的联动价为特点，当前认购率上升至211%，这一数据在同批次新盘中较为突出，仅次于中海领邸·玖序267%的认购率。
二次加推背后 触发积分热度与业主疑虑
从拿地到开盘，新杨思·上园项目只用了不到两年时间。
2022年9月，上海第三批次集中土拍，浦发集团所属浦房集团以45.37亿元竞得浦东新区杨思社区Z000602单元20C-14地块，房地联动价9.9万元/平米。
观点新媒体了解到，该地块位于新杨思总体规划的北片区，土地面积5.31万平米，容积率1.7。从地理区位来看，该地块周边项目较为分散，有浦开&浦发&北蔡联合开发的北蔡项目（艾南村项目），东面是开云艾尚里。
对于浦发集团而言，在杨思板块拿地或许主要基于地理位置优势，新杨思地块的前身来源于已拆除的恒大建材市场，周边遍布待开发城中村，与老社区南江苑距离不远，附近还有大量空地等待出让。
从环线角度来看，地块位于浦东内中环，与其同纬度的板块项目单价基本约在10万元/平米，这其中还包括浦发集团此前布局的浦发仁恒有园项目。
2020年10月20日，浦发集团旗下上海浦发御湾房地产开发有限公司竞得浦东新区新里城居住区C01-8地块，即“城中村”改造项目--同福村、东明村地块，成交总价19.3亿元，成交楼板价4.02万元/平米，地块即浦发仁恒有园项目前身，共建设16栋多层住宅，其中北侧为洋房，南侧为合院别墅 ，推出洋房、合院户型。目前，该项目已完售，参考均价10.29万元/平米。
与浦发仁恒有园相同，新杨思·上园也是浦发集团位于杨思的项目，但在项目规划上，两者有所区分。
拿地后，浦发集团对项目进行了基本规划，拟建15幢11-14层高层住宅(含配套服务设施)、配备1幢1层开关站、垃圾房、2幢1层街坊站、 1幢1层门卫等。据后续设计方案来看，项目略有改动，变为拟建14栋11-13层小高层住宅，再加上1栋13层自持租赁住房、1栋14层保障房以及若干配套用房。
2024年4月，项目首开推出266套房源，彼时项目以135%认购率录得360组认购，开盘当日去化率超过80%，并未触发积分制；6月，项目迎来二批次加推，本次主要推出104、133、166平米的高层户型，目前已触发五年限售。
值得注意的是，就在新杨思·上园开放二期加推之时，有部分业主对于浦发集团的交付能力和服务水平产生疑问。据了解，部分新杨思·上园业主认为，新杨思·上园项目合同中所提及的家电建材装标品牌未清晰列明，且开发商未公示项目公区效果图，最终在销售方与业主进行谈判后，项目配置疑云才得以解决。
杨思板块外 上海新盘认购情绪起伏
客观而言，2024年的上海新盘层出不穷，但获得客户们青睐的项目明显获得更高认筹率。
据观点新媒体查阅资料得知，今年以来，上海新开盘项目认筹率超过400%的项目有三宗，分别为滨江凯旋门、汇元玺以及招商苏河玺，凯德茂名公馆、保利滨江天珺等项目认筹率超300%，热度极高的中海领邸·玖序认筹率则在260%左右。
由此对比，新杨思·上园211%的认筹率可以在新盘中排进前列，究其根本，主要与其联动价9.9万元/平米有关，如上文所言，新杨思·上园周边项目基本在10万元/平米之上，因此多数声音认为，在相同的地理位置、交通配置下，前者更具备置业吸引力。
不过据观点新媒体观察，在新杨思·上园周边还有两个项目待入市场，其中，由浦开集团打造的低密度花园洋房项目开云艾尚里二期即将加推，预计入市价格也在10万元/平米以上；另一个邻公路的浦东新区北蔡南新地区2-1地块，联动价则在8.3万元/平米区间，但其地理位置与新杨思·上园相比略有差距，项目商品房基本为刚需型房型，长期租赁房、保障性租赁房的房源占比超过50%。
价格优势叠加地理位置便利，难怪新杨思·上园能够触发积分，不过，同样触发积分的项目不止一家。近一个月内，上海共有9个新盘进行入市认购，除新杨思·上园外，还有2个项目触发五年限售。
其中，招商时代潮派项目已经认购结束，认购数量超过310组，认购率132%，触发五年限售和积分制；招商时代乐章的认购数超过200组，认购率145%，触发五年限售。
此外，徐汇滨江中海领邸项目认购4天，目前认购数超过560组，认购率241%，距离触发积分制仅一步之遥。
在2024年上海前七批次入市的138个楼盘中，有14个新盘触发积分，包括一批次的招商苏河玺项目；二批次的汇元玺、保利滨江天珺、安高申宸院、绿城外滩兰庭以及绿城沁兰园；三批次的滨江凯旋门及理想之地项目；四批次的凯德茂名公馆项目。
也就是说，2024年上半年上海触发积分的新盘项目占比仅约10.14%，这一数据与2023年的25%、2022年的40%相比稍有不足，不过对于上海刚需、置换的客户群体而言，现在或许是低分进场购房的良机。