上海新房成交“后劲不足”，公积金跟进“认房不认贷”刺激楼市

十月进程过半，上海楼市已表现出“疲软”的态势。上海九批次新盘成交降温，十批次新盘也将在月底“呼之欲出”。

值得关注的是，广州、杭州等热点城市纷纷放开限购，而作为超一线城市的上海，依然“按兵不动”，仅对公积金政策实行了优化，上海版的“放松政策”何时出台也成为当下买房人关注的焦点。

新房市场颓势显现，10月底将迎来十批次新盘

上海从9月开始执行“认房不认贷”以来，迎来了一波成交小高峰。虽然“金九”新房市场表现呈现出火热的态势，但分化格局依然显著。

截至10月18日，上海九批次新盘已有24盘完成了公示，仅有4盘触发了积分。认购最热的要属前滩百合园，认购率超549%，两个地块入围分分别为114.96、107.52，不远处的华润前滩润璟认购率也接近278%。

而位于大宁的静安天悦也表现不俗，205套房源660组意向认购，认购率322%。郊区方面，仅有一盘表现可圈可点，位于嘉定新城城央的理想之地认购率达到了约262%，且项目认购人数已超千组。

上海九批次新盘认购情况

再来看9月上海楼市的表现，9月上海新建商品房成交约6396套，环比增长约13%，成交面积约76.93万方，环比上涨约21.7%。

而在二手房方面，中指研究院数据显示，9月上海二手商品房成交17498套，环比增长12.8%。9月上海二手房市场热度继续回暖，截至9月底，上海链家二手房挂牌量约8.91万套，相较于8月底上升约16.94%。中指研究院认为，受利好政策影响，9月上海二手房市场热度继续回暖，挂牌量亦有所上升，卖家降价意愿减弱。

然而在“银十”之际，上海楼市成交后劲乏力，很多新房已经步入了续销的状态。除了郊外环的新房去化难之外，很多此前卖得不错的中环内新房也进入了滞销的状态。在认房不认贷消化完了“真刚需”客户后，一边是新房市场的冲高回落，另一边则是迟迟未到来的“放松限购政策”。

除此以外，上海2023年十批次新盘预计在2023年10月底入市。从预计入市的楼盘来看，分布还是比较均匀的，各个价位段的项目基本都能覆盖，还有不少城央高价盘。

上海十批次预计入市楼盘，仅供参考

公积金再放宽,上海版“放松限购”政策何时到来？

在一线城市中，目前仅有广州放开了限购，而就在不久前的10月16日，杭州放开了住房限购政策。“本市户口无论单身已婚、不限落户年限与落户范围，均可在上城区、西湖区、滨江区、拱墅区购买二套房。外地户口缴纳一个月社保或者个税就能买房，其他区域则直接买，另外，杭州市限购区域首套房最低首付比25%起，二套房最低首付比35%起。

目前，长三角地区上海周边城市限购政策均已放松，仅有上海未放松限购。最近，在网上流传较多的是上海五大新城率先放松限购，松江新城、嘉定新城、青浦新城、奉贤新城以及南汇新城（临港新城）购房缴纳社保年限缩短，首付比例调降，当然政策是否会如期而至还需等待官宣。据开发商知情人士透露，上海正在酝酿大招，新政或在未来几天内官宣。

目前，上海仅在公积金信贷方面做了一定的优化，此前上海公积金中心出台了延迟公积金贷款年限和提取的相关政策。

在昨天10月18日，上海公积金中心出台新政，对缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房；同时，通知还明确了对于在全国有未结清的住房公积金个人住房贷款，或者在全国有两次及以上住房公积金个人住房贷款记录的缴存职工家庭，不予贷款。

对此，镜鉴咨询创始人张宏伟认为，上海公积金首套认定标准的调整，是同步认房不认贷购房政策的配套措施，有助于减轻首套房这类群体的还贷压力，也有助于这类群体入市同时带动置换类改善需求的活跃。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从以往来看，公积金和商业贷款调控的方向是一致的，所以此次公积金政策调整也在意料之中。

“新政的效应在逐步减弱，很多楼盘的来访量也都恢复到了政策前的水平，也就是说，在短期的政策脉冲后，后续人们对市场信心还是不足，需要进一步刺激。”

为了应对楼市“严寒”，近日有媒体报道称，9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。据报道，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容，而北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

易居企业集团ceo丁祖昱发文称，2021年至今，集中供地制度已经实施了两年多，该制度出台是基于彼时土地市场热度高涨，初衷是为了给房地产市场降温，实现控制地价、降低溢价率的目标。

受楼市下行的影响，在当前土拍市场整体趋冷，部分城市分化加剧的背景下，关键还是在于市场销售面的回暖，接下来若楼市销售仍未转好，多数城市的土地出让仍将“艰难”。分城市来看，除上海、深圳、成都等少数城市外，大多数城市未能如期完成预供地清单计划。

因此，此次若是真的取消地价和远郊区容积率的限制，并不能从根本上改变整体土拍市场遇冷的趋势，或将在一定程度上加剧城市及区域之间的分化。在城市选择上，退出三四线、聚焦一二线已经成为了当下各大房企的共识。

图源克而瑞

对于下一阶段的上海楼市，卢文曦分析称，国庆长假后成交速度并没有恢复到正常水平，近期不少项目有认筹，但是触发积分制的项目继续在低位，并且有不少楼盘入围的分数线低于预期，些指标都说明市场还处于弱势盘整。楼市陷入对政策的观望，期待有政策落地，然后观察市场反应后才决定是否入市，可见大家对未来信心不足。