新政楼市观丨北京楼市新政满月：二手房交易或破2万套 业主“保价不涨价”

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

2024年9月30日晚间，北京市6部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，推出多项楼市调控政策。

其中，北京以“321”的梯度设置限购门槛：非京籍居民购买五环外住房的，社保或纳税门槛为3年；购买五环内住房的，门槛为2年；符合人才政策的，门槛为一年。北京还将首套房商业性贷款最低首付比例由20%下调至15%，二套房贷最低首付比例由不低于35%（购买五环内住房）、不低于30%（购买五环外住房）统一下调至不低于20%。

这也是近年来，北京最大力度的一轮楼市政策松绑。

目前，北京楼市新政出台已满月。根据北京市住建委的数据，10月1日至29日，北京新房住宅实现网签4434套，比9月全月的水平增长84.9%，但仍低于去年同期；二手住宅网签16260套，比9月增长27.8%，为近8年来的同期最高点。

价格方面，无论新房还是二手房，都出现企稳迹象。据21世纪经济报道记者多方了解，大幅降价的情况已有所减少，但无论是开发商还是二手房业主，也都不会贸然提价。

“这轮调控对预期的提振作用是明显的。”合硕机构首席分析师郭毅表示，从最近一个月的市场和数据表现看，北京楼市已经出现企稳迹象。

量增价稳

作为最早进入存量市场的城市之一，新房交易并不占据北京市场的主流。今年1月，北京新房住宅网签量曾冲上7000套的高点，但此后一直在低位徘徊。其中，9月北京新建商品住宅成交2398套，仅高于受春节影响的2月。

9月26日召开的中央政治局会议提出，“要促进房地产市场止跌回稳”。结合当时的市场表现和相关部委的表态，楼市政策加码的预期较为强烈。

一位央企开发商相关负责人向21世纪经济报道记者表示，由于对政策走向有所预判，公司在9月底就做好营销上的准备，包括准备要推的房源，拟定价格策略等，相关的物料也已提前备好。

他表示，新政落地后，公司旗下各项目就进入“加班模式”，销售人员几乎没有休息。国庆长假期间及其后两周，项目的带看和签约情况均较为良好，直到月末才有所降温。

大兴区某新房项目的销售人员也表示，新政出台后，项目马上和渠道公司开会，要求加大推盘力度。由于此前蓄客情况不错，前期的去化速度也比较快。

郭毅表示，10月以来，房山良乡、大兴西红门、顺义等区域的新房交易相对不错，这些区域的新盘以刚需、刚改类为主。市区内的新房总价普遍较高，但一些产品力较强的项目也录得不错的成交。

但值得注意的是，与去年10月的5177套相比，今年的北京新房网签量仍显不足。分析人士指出，“626新政”后的7月和8月，北京新房交易出现小高峰，消化了一部分需求。另一方面则是二手房市场分流所致。

作为北京市场的主流，除2月外，今年北京二手房月度网签量保持在1.2万套至1.6万套之间。受此轮新政影响，10月的网签量已经突破1.6万套，这不仅是最近19个月以来的最高点，也是近8年的同期最高水平。

事实上，由于网签数据有所滞后，多家机构指出，10月全月北京二手房的实际交易量在2万套以上。

二手房市场的情绪变化较大，更易受外部环境影响。朝阳区安贞区域的一名房产经纪人向记者表示，10月以来，该区域的成交节奏明显加快，有业主在观望数月后选择将房子卖出。还有少数好房源，挂网不到一个月就能卖出。

“地段好的次新房卖得最好，老房子如果装修好，也可以。‘老破小’就不行了，哪怕带学区，也经常卖不上价。”他说。多家机构提供的数据也证实了这一点。

据21世纪经济报道记者调研，今年下半年以来，北京二手房的议价空间就明显减少，业主对价格较少让步，客户动辄砍价数十万甚至一百万的情况，也已很少出现。

但明显涨价的情况仍然较少。原因是二手房的总体供应量仍然较大，并不具备涨价的基础。

新房市场同样如此。虽然部分新房项目已在10月减小或收回折扣，但尚未有项目提价。相反，临近年末的业绩结算节点，以价换量仍是开发商的主要策略。

10月末，位于北京朝阳区东四环的御翠园项目开盘，推出的特价房销售均价低至7.5万元/平方米-7.6万元/平方米，与备案价相比，约相当于打了7.6折。

“暖冬”有望出现

本轮北京楼市政策“组合拳”中，除“限购令”的放松外，最低首付比例的下降也值得关注。根据政策，北京首套房商业性贷款最低首付比例为15%，二套房贷最低首付比例不低于20%。两者均为史上最低。

但据记者了解，在10月的楼市成交中，低首付的情况并不多。朝阳区某新房项目中，一些总价在2000万元左右的房源，还出现了全款成交。

多家机构向记者证实，尽管最低首付比例在今年连续下调，但高首付仍是北京楼市的常态。

郭毅表示，当前北京的购房者中，改善性需求占比较高，这部分群体的支付能力强，能够承受较高的首付。同时，购房者对就业和收入的预期存在不确定性，对于背负大额贷款仍然心存疑虑。

她表示，这也说明，相比购房门槛降低带来的直接好处，促进本轮北京楼市升温的，是整体预期的改善。

前述央企开发商负责人也表示，今年下半年以来，旗下项目的蓄客情况不错，但一些客户认购后却迟迟不肯网签。在楼市新政出台后，这部分客户不再观望，网签的数量也明显增加。

他认为，相比于首付比例的下降，北京购房者更关心的政策在于利率的下降，尤其是存量房贷利率的下降。另外，很多购房者对于相关税费的下降也有期待。

二手房市场的预期也在潜移默化地发生变化。当前北京二手房挂牌量在15万套左右，比此前17万套有明显下降。分析人士指出，这也在一定程度上说明业主的预期较为稳定，不再急于出手。

值得注意的是，相比月初的热度，到10月末，不少项目开始出现交易降温的情况。二手房市场的交易热度也有所下降。

中原地产首席分析师张大伟表示，与其他一线城市相比，北京楼市政策的力度并不大。因此在前期市场交易放量后，政策效应难免会出现递减。

但他指出，北京楼市政策仍有松绑空间，从近年来“小步快跑”的政策节奏看，未来不排除北京进一步优化楼市政策的可能。加之年终是房企冲击业绩的关键时点，张大伟认为，今年北京楼市有望出现“暖冬”。

郭毅则表示，北京新房和二手房的供应规模都比较大，在政策效应释放后，市场交易会回归稳定。但由于市场预期已比前期有所改善，从网签数据看，年末仍会保持较高的水平。