合肥楼市新政满月：刚需打新热度高涨 二手房成交量下降
4月6日，合肥出台房地产“新政八条”，涵盖学位制、二手住房限购、热点楼盘“摇号+限售”等八个方面。在此之前，合肥热门区域因为房荒，热门楼盘“僧多粥少”，需全额付款，且加码“号头费”“茶水费”“捆绑销售车位”等销售乱象。由于热门区域房源紧缺，刚需购买者不得不转战瑶海、新站，甚至北城等价格洼地，带动上述地区新房市场渐次火爆。二手房方面，热门学区房均价也自2020年10月之后快速上涨。
目前，新政已经满月，合肥新房、二手房成交如何？据合肥市房地产业协会发布数据显示，4月份合肥新房、二手房量价齐跌，政策效果初显。
“打新”热情空前高涨
“新政八条”中明确规定，登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘均应实行摇号销售，并由公证机构公证。摇号时，30%的房源用于刚需购房，且刚需客户可以同时以刚需购房者和普通购房者身份进行两次摇号。
记者行至高新区某热门楼盘，售楼处人头攒动。据置业顾问介绍，在新政出台前夕该楼盘恰逢首开，全部已经通过摇号来确定购买者，而且都要求全款。由于首开房源较多，中签率约在30%。
“高新区这附近二手房倒挂现象比较突出，之前需要全款，新政出台后很多刚需购买者也来打新。马上我们又要开两栋楼，高层最低备案价还不到2万元，大平层最低备案价也才2.2万元出头，但周边二手房已经突破3万元，甚至3.5万元了。以高层100平方米计算，打中一套新房基本可以赚到一百万元，所以这次加推的楼栋登记购房人数已经远远超过了可售房源数量。你关注一下公司的微信公众号，开盘时间我们到时候会在APP上通知。”该置业顾问说。
相关检测数据显示，合肥首个摇号新楼盘位于刚刚启动的运河新城板块，刚需客户中签率达到了42.44%，普通购房者中签率也有15.13%。其他热门区域中，前述高新区楼盘一栋大平层和一栋高层的登记已经结束，其中高层共92套房源，登记人数3790，中签率仅2.4%；大平层共34套房源，登记人数568，中签率5.98%；滨湖新区热门楼盘绿城禹州兰园中签率低至2.9%。
从成交量来看，4月份合肥市区商品住宅销售备案面积70.44万平方米（5760套），较3月份下降14.3%，同比下降6.7%。价格方面，合肥市区商品住宅销售备案均价19383元/平方米，较3月份下降1.7%，同比上升15.1%。
二手房成交量下降
“不好意思我这么晚才回来，最近压力有点大。”坐在记者对面的王伟（化名））面容倦怠，还时不时打着哈欠。
王伟供职于国内某头部地产中介合肥分公司，因为业绩出色，目前担任某区域门店店长。谈及4月6日合肥楼市新政以来行业的变化，王伟直呼压力大。“原来我的门店每个月业绩至少有三四十万元，现在已经月末了，才完成了十几万元。”他苦笑着说。
王伟门店负责的区域并没有被限购，但依然免不了成交量下滑的尴尬境地。“我这边区域属于肥西，刚需比较多，新政出来后都去打新了，分流了很多客户。加上这段时间肥西有疫情，很多约好时间来看房的人也都临时通知不过来了。”
除“学位制”出台外，合肥还暂停了市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务区、高新区和其他指定区域指定学校的学区范围内（学区房）购买二手住房的资格。
记者来到某热门学区附近的中介了解情况。
“这个小区现在挂出来的房源大概有80多套，涵盖了从30平方米到90多平方米的各类户型，5、60平方米的户型最好卖。”中介人员张志刚（化名）对记者表示，去年这个时候想买合适的房子还不太容易，但你现在要是想买，选择的余地很多。“
2020年年末至今年四月份，学区房迎来一波价格上涨态势。据张志刚介绍，2020年9月份该小区挂牌单价还未突破3万元，但今年四月小区成交单价一度逼近5万元/平米。而隔壁另一顶级学区的某二手住宅单价涨幅更大，从去年末的2.5万元左右涨至如今的近5万元。
“以60平最受欢迎的两房来计算，2020年9月份总价还只需180万元，现在要想买到至少要再加上100万。也有个别房源挂牌单价在今年四月份的时候达到或者突破5万元，但实际只成交了一套一楼房源，不具有代表性。新政后很多人的购房资格被限制了，我们的客户减少了约三分之二，小区在售房屋数量相对较多，客户买房时选择性较大。不过价格没有受到什么影响，现在热门户型热门楼层单价依然在4.5万～4.6万元，虽然没涨价，但也没怎么跌。”张志刚说。
记者又来到北城新区，这里一直是合肥楼市的价格洼地。但自2020年10月份至新政出台之前，由于房荒的影响，不少刚需转战至北城，使得这里的楼盘开始热销。那么，新政实施一个多月后这里的楼市情况又如何呢？
“目前来看新政是有些影响的，虽然还不是特别明显，可能还需要时间再观察。”某楼盘置业顾问对记者说，“我们3月份首开房源基本全部卖完，原因是蓄客时间较长。但是4月份加推的时候行情就比较火爆了，基本上先是通知全款客户，再根据首付比例从高到低通知其他客户，除了一楼以外全部卖完。”
不过他指出：“等到5月3号以后客户的来访量就开始下降了。以前周末的日均来访量能接近200组，可是五一期间才40多组，下滑的很厉害。这边二手房没有倒挂现象，据我所知，周边其他几个项目来访量都在下降，原因是很多刚需都去打新了。”该置业顾问说。
贝克研究院数据显示，4月份合肥市区成交二手房11273套，较3月份下降27.1%。其中，限购区成交2988套，下降45.4%;非限购区成交8285套，下降13.0%。在价格方面，4月合肥市区二手住宅成交均价17834元/㎡，较3月份下降5.3%。其中，限购区均价25885元/㎡；非限购区均价15430元/㎡。
总体来看，一边是新房市场与二手房市场倒挂，刚需购买者开始积极打新；另一边则是非热点区域的新房以及合肥二手房市场热度开始缓慢降温。
业内专家对记者表示，新政后一些精准政策让居民对房价上涨预期下降，房地产市场预期趋稳。与此同时，中央重要会议首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”，也对学区房炒作进行了有力打击。
“首先，学位制的施行有效降低了学区房的交易频率，也拉长了学区房的投资回收期，将投资投机性购房者挤出热点区域二手住宅市场；其次，摇号登记机制杜绝了价外加价的行为，让市场供给明确，需求清晰，信息透明，避免了因购房信息不对称而造成的购房人一窝蜂抢购的行为，进一步规范了市场销售行为，肃清了房地产市场秩序，也保障了刚需群体的购房需求。第七次全国人口普查结果显示，合肥常驻人口已经超过了930万，比‘六普'时候多出了191万人，正式迈入特大城市行列。合肥是一座科技之城，创新之城，合肥的发展需要大量人才汇集。如何吸引各类人才汇聚合肥，除了加强我们的产业优势外，还要提升消费环境、生态环境、居住环境等这些软环境。合肥的房价只有保持平稳发展，才能吸引更多人才安居乐业。”该人士进一步说。