新政楼市观丨房企融资现曙光：万科10月银行贷款近百亿元

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

随着央行表态与相关政策陆续出台，房企信贷环境有所改善，部分银行已经重新启动开发贷的审批流程。公开信息显示，2024年10月，万科以95.8亿元的银行贷款成为当月融资总量最大企业。

克尔瑞研究中心数据显示，百强房企中，2024年1-10月TOP10房企的平均融资额为224.85亿元，融资规模出现同比增长。从融资成本来看，TOP51-100梯队的房企融资成本最低，为2.6%，较2023年全年融资成本降低了1.64个百分点。

据中指研究院统计数据，今年10月房地产企业债券融资总额为289.7亿元，同比增长3.2%，在上年低基数影响下连续两月同比转正，但环比仍下降32.4%，融资主体仍以央、国企为主。

对于房企融资利好频发，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，当前政策导向呈现两极分化，包括需求端与企业端的导向，政策出台更趋于节奏与层次感。其指出，由于去年房企融资基数较低，今年房地产整体融资向好趋势持续性还有待观望，更为关键的是，优质民企何时能突破融资天花板。

三季度融资增长近60%背后

2024年9月末以来，监管部门陆续推出一揽子政策，有效提振房地产信心。同时，通过金融政策的有力支持，推动企业融资成本下降，经营信心持续恢复，投资活动有所改善。其中，9月24日国新办召开新闻发布会并宣布了多项重磅政策，部分政策为地产行业带来重大利好，包括降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行；降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例等。同时，针对目前地产企业融资面临的融资难和债务违约等一系列问题，有关货币政策也提供了一定支撑。

9月26日中央政治局会议再次谈到扩大内需，并首次提出促进房地产市场止跌回稳。

同策研究院数据显示，该机构监测的40家典型上市房企在2024年三季度共完成融资金额折合人民币共计1314.94亿元，环比上升58.61%。其中40家房企债权融资金额为1233.86亿元，占总融资金额比重为93.83%，环比上升50.09%（上季度债权融资总额822.10亿元）。

从融资结构看，除银行贷款融资之外，国企房企更青睐公司债。三季度共发生20笔公司债融资，融资总额241亿元，占比19.53%，环比上升114.6%，分别由保利置业、越秀地产、金融街、招商蛇口、美的置业等房企发行。

房企所募资金多用于偿还旧债。比如，保利发展、招商蛇口所募集的资金均计划用于偿还银行贷款；建发股份发行的4.4亿元中票拟用于偿还到期的“18建发地产MTN001”；栖霞建设则拟使用所募集的4.2亿元置换将于11月21日到期的“21栖霞建设SCP001”，该笔债券目前余额为4.8亿元。

融资增加的同时，房企的融资成本也开始走低。克尔瑞数据显示，10月房企融资成本为2.54%，环比降低了0.23个百分点，同比降低1.3个百分点。

同策研究院研究总监宋红卫指出，这是因为10月仅有保利发展、华润置地、招商蛇口等7家央企在境内发债。融资成本最低为保利发展发行的其他债权融资，融资金额折合人民币约25亿元，票面利率为2.02%。而融资成本最高的为越秀地产发行的公司债，融资金额折合人民币约16.9亿元，票面利率为4.1%。

房企优化资产负债表

央国企房企融资环境逐渐宽松之下，房企也顺势优化资产负债表。建发股份是最近较为典型的案例之一。

遭遇监管层问询后，建发股份（600153.SH）于11月4日宣布终止一项49.8亿元的配股计划。该公司对此解释为：结合内外部环境变化及公司内部实际情况及发展规划等因素，经相关各方充分讨论、审慎研究后做出的决定。

据悉，建发股份原计划配股募资金额不超过85亿元，最终调整为不超过49.8亿元，直至最后“撤单”。建发股份在这一过程中已经发债两次，成本匡算下来均低于配股融资。今年7月，建发拟发行15亿元可续期公司债，分为两个品种发行，利率分别为2.38%及2.75%。10月，建发股份发行一笔1亿元超短融融资券，期限为178天。

值得关注的是，除了国企融资提速之外，民企在化债上的进展也传来不少消息。10月28日，旭辉控股发布境外债务重组最新进展，合计持有适用债务未偿还本金总额约77.88%的债权人已正式签订或加入重组支持协议（RSA）。旭辉称，当建议重组完成后，将缓解集团的流动资金压力。

除旭辉外，近期多家房企也传来重组、融资利好消息。华夏幸福推出“置换带”方案，拟引入一家廊坊市属国企，将参与“置换带”债权人的金融债权置换到廊坊市属国有企业，置换规模约为200亿元。

此外，10月17日上午，融创中国已完成12.05亿港元配股融资，所得款项净额将用于支持境内公司债的长期解决方案落地及一般运营资金。近期债务重组有进展的民企还包括禹州集团、中国奥园、远洋集团、正荣地产等。

中指院一名分析师在接受媒体采访时表示，城市房地产融资协调机制正在持续发力。城市协调机制督促银行要提出有针对性的意见建议，房地产企业要采取措施尽快修复问题项目，城市政府要加强协调，推动符合“白名单”条件标准的项目应纳尽纳等。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，10月房企融资环境的改善，需要结合10月份核心城市销售有所好转来看。其认为，只有市场预期逐渐好转的时候，房企才能通过销售端与融资端的合力，逐渐优化资产负债表。但他又指出，非核心城市的销售热度尚不及预期，导致房企还不能完全化解保交付与化债的压力，后续走势仍有待进一步观察。