学徒行记 | 走进越秀地产 在广州IFC探索发展新模式

观点网四月的广州，温度已慢慢升高，但还是体感舒适的温度。

迈入2024年以来，中国经济开启了一场前所未有的“先立后破”深层次转型。

在房地产领域，亦期待以房地产开发与城市建设为起点，融合资本与产业力量，无论是针对新的住宅项目开发，还是城市既有建筑的更新改造、存量房租赁市场的发展，都希望能释放出巨大的发展潜力和机遇。

在这之间，越秀地产是我们值得学习的对象。

4月2日，观点企业课堂携手来自全国的行业嘉宾，走进广州IFC，探索越秀地产“开发+运营+金融”特色商业模式，共议新周期的经济与行业发展新模式。

多维发展

早上10点左右，学徒一行先到了广州IFC的58楼——越秀集团品牌馆。

越秀集团是广州市资产规模前列的国有企业，以金融、房地产、交通基建、食品为四大主业，构建了横跨一二三产业的“4+X”现代产业体系，旗下拥有越秀资本、越秀地产、越秀交通基建、越秀房托、越秀服务、华夏越秀高速REIT六家上市平台。

这几个平台人们耳熟能详，而越秀地产这几年的发展速度更令人侧目。

这是一家有着40多年历史的综合性房地产企业，多年来坚持“商住并举”发展战略，形成了布局粤港澳大湾区、华东、中西部、北方的全国化战略布局。

截至目前，越秀地产已进驻30个核心城市，开发了300多个大型住宅和50多个大型商业项目。

国资背景下，越秀地产却很市场化。2019年，引入广州地铁成为第二大股东，开拓“轨交+物业”TOD模式，目前已拥有11个TOD项目，资源货值超千亿元。

另外，开创了“开发+运营+金融”的特色商业模式，实施“地产+房托”双平台互动的商业模式，提升资金使用效率和资产周转速度。

以广州国际金融中心（广州IFC）为例，总建筑面积45.7万平方米，位于广州市天河区珠江新城中央商务区的核心位置，是广州市规划的珠江边地标性建筑“双塔”中的“西塔”，拥有58层甲级写字楼，6层零售商场，以及五星级酒店和豪华服务式公寓。

该项目于2012年被越秀房托收购，这笔交易丰富了越秀REIT的物业组合和经营类别。

也是在完成这宗交易后，越秀房托在管物业规模和估值直接跃升至200亿，市值从2011年末约37亿港元扩大到2012年末约101亿港元，增长173%。

价值释放

见证过越秀集团企业成长脉络后，嘉宾学员随即移步14楼会议厅，聆听越秀领导林德良、越秀地产品牌管理中心总经理兼营销中心副总经理杨熠、产品与客研中心副总经理蔡正强三位管理层的分享，了解越秀地产发展思路和心得。

林德良率先致辞，他对到场嘉宾表示热烈欢迎，并介绍了越秀地产的商业模式，以及越秀房托为什么能做？是怎么做的？现在政策有了哪些变化？

他分享了越秀地产的一些战略思考，这也是不少行业人士困惑的问题：在目前的环境下，商业模式如何价值最大化？

观点新媒体获悉，越秀地产于1992年于香港上市，拥有香港上市的房地产投资信托基金越秀房托，并控有上市物业公司越秀服务。

林德良透露，去年开始，越秀地产整合了一个新的赛道，将设计院、工程监理、装修等放在一起做代建业务。

“数据公司能不能上市？我认为这也是一个可能的新赛道。”

林德良以广州IFC为例：“这栋楼我们用了12年积累了大量数据，建立了一个AI的数据模型，可以利用它进行很多管理。”在房地产赛道，释放价值的方法有很多。房地产确实需要走出一些新的发展模式，在这当中仍有很多的机会。

四好企业

紧接着是杨熠带来的分享，她的话题是“保持战略定力，推动高质量发展”。

杨熠直言，越秀地产是一家市场化的国有背景公司。呈现在数据上，2023年，越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，同比上升13.6%；年度实现营业收入802.2亿元，同比增长10.8%，录得核心净利润34.9亿元。

在近期举行的2023全年业绩发布会上，越秀地产透露2024年合同销售目标为1470亿元，相比2023年销售额增加3.5%，可售货值2700亿元。

杨熠在交流会上介绍了越秀地产的布局以及土储情况：“目前越秀地产对城市的选择还是在一线和强二线城市，以北上广深为主，以及杭州、成都、西安、合肥这些核心城市和区域。”

目前，越秀地产在一线和二线城市整体土储高达95%左右。

她提及到，越秀地产国有企业的基因，决定了要实现有质量的增长，有国有资产保值增值的使命和要求，所以在规模化扩张上会采取比较谨慎乐观的态势。另一方面，也引入市场化的竞争机制，保持企业活力。

广州是越秀地产的大本营，营收规模占比达到50%左右。

在广州IFC，可以俯瞰二沙岛片区的景象。

这是广州有名的连片开发区，借鉴国际社区模式引进体育馆、博物馆、音乐厅等高阶配置，利用中央花园和低容积率等优势，将二沙岛打造成了国内知名的高端别墅区名片。

值得关注的是，此前世界大观拍出的一二期地块均被越秀地产收入囊中，将世界大观约51万平地块连片开发，以再建一个“二沙岛”为目标，也就是备受市场关注的“越秀观樾”项目。

城市运营商，是以城市发展和片区打造为起始目标。

对越秀来说，不只是拿一块土地，而要考虑的是能不能连片开发。比如世界大观项目，力求把这个板块打造成为下一个广州二沙岛，“二沙岛是岛居生活，而大观是湖居生活的概念”。

除此之外，关于越秀的TOD模式、全产业链配套等等，杨熠也一一做了分享。

经历过去高速增长时期后，房地产行业进入“追求品质与服务” 的下半场。对此，越秀地产提出要做“四好企业”，即好产品、好服务、好品牌、好团队。

产品模式

蔡正强则介绍了越秀的产品理念。

目前，越秀地产产品谱系里，主要是樾系、和樾系、天系、星汇系等产品系。

樾系是针对城市塔尖人群打造的高端住宅，和樾系和天系针对城市改善类人群，星汇系主要针对年轻客户。

针对高阶人群的生活需求与方式，越秀地产推出了高端人居系列“樾”系产品。在选址、产品设计、研发以及居住体验等多个关键环节，推出了琶洲·樾、滨江·樾、香山樾和观·樾等项目。

蔡正强分享了越秀地产对TOP系列樾系产品线的思考：这部分人群是谁？他们需要什么？越秀地产是怎么做的？如何把土地资源最大化？这些疑问被一一回答。

干货满满的分享环节过后，在座学员纷纷提问，与三位分享嘉宾展开了热烈讨论。

比如对于地产+房托发展模式，林德良答疑了如何做到出表，又能够持有控制权等等。

在下行市场，很多企业和个体缺乏信心，越秀地产似乎仍是抱有信心的。但林德良认为，同质化太严重，差异化是大家必须要去面对的事情。“

不管是怎样的企业，都需要改变。”他坦言，房地产不能独善其身，是否能和新质生产力结合并落地？

他提及到近年来火热的“ABCD”，也就是人工智能、区块链、云计算、大数据，希望能够看到房地产新的一些模式。

一个多小时的企业课堂很快就过去了，大家深入了解到越秀地产的发展和布局，也有了更多的领悟和思考。