广开首席产业研究院报告：下半年房价下行压力有望逐步减轻

3月28日上午，广开首席产业研究院在线上隆重发布了《房地产市场有望边际改善——2024年中国房地产展望报告》。中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平，资深研究员马泓等专家对2024年中国房地产运行趋势进行了深入解读和展望。中新社、中国房地产报、中国证券报、解放日报、中国经济时报、上海证券报、证券时报、新华财经、第一财经电视、凤凰卫视等国内30多家知名财经媒体应邀出席了发布会。

报告就“国内一二线城市房价还会跌跌不休吗？居民房贷利率还有进一步下降空间吗？房地产投资跌势能否逆转？土地市场是否有望迎来局部复苏？房地产政策能否真正落地见效？房企风险如何做到标本兼治？房地产还会大幅拖累宏观经济吗？是否还有其他行之有效的政策刺激工具？”等市场普遍关注的热点议题阐述了研究院的观点和预判。

报告指出，2023年四季度以来商品房市场继续磨底。全国商品房销售依然下行，期房大幅下降是拖累整体需求释放不足的主要因素。房价持续下跌，全口径城市出现不同程度走低。住房金融供给偏紧，个人按揭贷款放缓，商业银行的信贷支持力度不够，房企表外债券融资余额持续下降。由于资金供给不足，土地市场整体收缩的态势未改，房屋工程建设放缓，房地产投资跌势未改。尽管房地产市场整体仍旧延续下行态势，但一些积极信号的产生可能预示着年内房地产市场有望边际改善。一是全国商品房现房销售能力正逐步回暖，二是土地市场局部出现亮点，三是政策性工程建设项目出台助力房地产工程建设及投资在底部企稳。

报告强调，当前房地产市场风险的核心问题仍是房企。房企流动性风险是房地产市场最需要关注的问题，其偿债压力依然较大。投资回报率的持续下降导致房企投资信心受挫。房企经营态度从追求利润转向“活着就好”，土地市场难以再现过去“由点及面”的恢复势头。

鉴于房地产市场企稳改善仍需时日，报告认为2024年住房政策有望加快落地见效。预计房贷政策利率仍有下降的空间，一线城市可能调降商业银行房贷加点幅度。更多城市可能会取消限购、限售政策，减少或压缩核心城区对购房的限制性措施。监管部门将满足包括民营房企在内的合理融资需求，推进“三大工程”建设项目落地，助力房地产投资逐步企稳。各地将建立人、房、地、钱要素联动新机制，推动保障性住房建设，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，稳步发展房地产投资信托基金REITs。

针对2024年国内房地产市场运行趋势，报告提出了六点研判：

一是2024年房地产市场可能逐步企稳。从短期来看，2024年有两点积极因素可能推动市场逐步在底部区域企稳。一是居民收入改善，包括工资性收入增长，以及金融资产价值修复后居民财产性收入的提升。二是住房交付能力提升，缓解新购房者对房产交付的担忧，当前居民购房的门槛可能是过去十年来最低的。预计国内房地产市场有望在今年晚些时候逐步企稳，购买力和购房需求相对较强的一线与核心二线城市率先企稳的概率较大。

二是市场销售可能前低后高。偏高的基数因素将令房地产销售增速可能在一季度末跌至全年最低水平，二季度有望出现“V”型反转，下半年跌幅将逐步收窄。预计2024年销售面积跌幅可能收窄至-7.5%左右，跌幅较2023年收窄近1个百分点。现房销售表现好于期房。

三是下半年房价下行压力有望逐步减轻。上半年大部分时间内可能依旧面临较强的下行压力，二季度有望环比跌幅进一步收敛，到三季度环比止跌，四季度小幅回正。新房价格进一步显著下行的可能性较小，二手房价格波动可能更多。预计2024年全年新房房价同比下跌0.7%，二手房价格同比下跌4%，跌幅较2023年分别收窄0.3和0.1个百分点。一线城市新房价格同比上涨0.5%，二手房价格跌幅可能超过4%。

四是房企流动性状况难有有效改观。尽管年内房企债务到期明显减少，但到位资金减少的规模超过债务压缩的规模。经营性收入的减少、拿地减少以及新开工下降将很大程度上影响房企融资性资金来源的筹措，叠加过去三年销售收入下降导致结余资金可能大幅减少，预计2024年房企到位资金可能减少1.6万亿元。

五是土地市场总体仍然较为疲软。2024年各地可供拍卖的住宅用地规划建设面积仍然可能会持续减少，一线城市土地成交状况有望触底回升。预计2024年全国土地购置费占房企到位比例上升，全年土地购置资金约3.8万亿元，同比下降1.7%。

六是投资可能先抑后扬。政策主导的支持项目将发挥托底的作用。“三大工程”建设可能带动万亿元投资资金，约合全年房地产投资额的9%左右。工程类建设主要以控制新增、推进存量项目完工为主。预计2024年房地产开发投资完成额为10.4万亿元，同比-6.1%，跌幅较2023年收窄3.5个百分点左右。

报告认为，房地产下行是国内经济面临的主要风险。2024年房地产投资跌幅较2023年收窄3.5个百分点。假设名义GDP增速可以达到6%左右，预计全年房地产投资对GDP的贡献率下降10%-15%，拖累GDP增速1个百分点左右，贡献率和拖累程度较2023年略有收窄。其中，房地产投资拖累固定资产投资增速1.5个百分点，拖累社会消费品零售总额增速2.5个百分点。

针对当前住房需求释放不足、房企风险较为突出的情况，报告提出六点政策建议：进一步松绑个人购房门槛，适度调整房贷利率，一线和核心二线城市进一步放松市区内二手房购房限制性措施；优化财税政策支持个人购房和保障房建设；拓宽房企融资范围，提高房企融资余额，延长并扩大保交楼专项借款规模，增加非银金融支持，扩大债券发行规模；探索设立国家房地产基金，中长期支持行业不良资产处置；盘活土地拍卖市场，优化土地拍卖限价制度，放宽或取消一线城市土地拍卖溢价限价幅度，加快存量用地周转；加强中央及地方对房企预售资金监管力度，预售资金必要时可灵活调节预售资金动用比例，鼓励推行商品住房现售试点。