央行再升息半码 寿险商办投资 几近绝迹

去年寿险业投资不动产行动锐减，仅两家寿险、合计三笔，今年部分寿险要自救，还将卖不动产，包含三商美邦人寿、新光人寿，都不排除要出售不动产充实资本，大型寿险也可能出售不动产，以利未来接轨。

央行从2022年开始利率连五升，寿险业投资不动产最低投报率门槛从先前的2.095％已拉高到2.845％，上周央行意外升息半码，最低投报率再拉上2.97％，已逼近3％，寿险业者表示，现行商用办公室几乎无法达到此报酬率。亦即寿险资金恐难再大买商办大楼。

不动产市场价格仍处相对高档，加上寿险业面临2026年接轨保险负债会计IFRS 17与新清偿能力指标ICS，现在任何投资及业务，都须考量接轨后资本适足率的影响，让寿险业从去年开始就放缓不动产投资。

去年仅有国泰人寿、台新人寿出手，国寿去年买的二笔土地分别在桃园、台中，都不在台北，台新人寿去年购买竹北科技园区的大楼单层，今年初也买下台南永康的厂办，显示寿险业近年在猎地或不动产投资上，皆移往台北市以外的地区。且相较2022年有五家寿险、11笔不动产交易，去年寿险不动产交易明显大幅减少，早期寿险一年动辄数百亿元猎地买楼的景况亦不复见。

近年来不动产价格高涨，统计至去年底，寿险业投资性不动产帐列金额约1.53兆元，相较2022年的1.48兆元，年增3.4％。国寿仍是寿险业最大的地主，帐列金额约5,000亿元，富寿排名第二，帐列金额2,630亿元，南山、新寿不动产帐列金额也都超过2,000亿元。

租金收益上，去年整体寿险业不动产租金约340亿元，连续两年超过300亿元，比前一年增加约15亿元，年增约4.5％。最大包租公还是国寿，全年租金收益将近120亿元、年增近4亿元，第二大是富寿，全年租金收益有52亿元、年增2亿元。