野村中国首席经济学家陆挺：存量按揭贷款利率或调降40bp

本报记者 秦玉芳 深圳报道

近来，关于进一步下调存量房贷利率、允许存量房贷转按揭的消息备受市场关注，并引发了房地产和银行股价波动。

野村中国首席经济学家陆挺分析指出，人民银行再一次降低存量按揭贷款利率的可能性比较大，且降幅可能在40bp（即0.4%）左右。

存量按揭贷款利率或将调降0.4%

陆挺认为，当前中国所面临的利率方面和货币方面的问题，并非无风险利率高，而是信用的供给和有效的信用需求方面不匹配的问题。“从货币政策方面来讲，美联储9月降息已经基本确定，问题是降25点还是50点，大概率是降25点。在此背景下，央行下半年年底之前小幅降息的可能性还是较大的，但因为我们之前已经多次降息，实际上利率水平并不高，因此降息空间不是很大。”

因此，在陆挺看来，当前更关键的是从其他角度降息，比如降低存量按揭贷款的利率，一定程度上能减轻居民债务负担，对消费应该是有一定积极影响。

陆挺指出，根据对2015年—2022年期间30万亿元左右的存量房贷测算，存量房贷利率估计平均在5.2%左右。存量房贷利率平均下调73bp之后，估计目前的存量房贷利率平均在4.5%左右。

中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。

与新增房贷利率相比，当前存量房贷利率仍较高。陆挺表示，估计目前存量房贷利率比新增房贷利率高100bp。他认为，新一轮存量按揭贷款利率降幅可能在40bp左右。

上轮存量房贷利率平均降幅0.73%

去年下半年以来，市场对于存量房贷降息的呼吁持续增高。在此背景下，2023年8月，中国人民银行、国家金融监管总局发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（简称《通知》）。

根据《通知》，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

中国人民银行日前发布的《中国区域金融运行报告（2024）》（以下简称《报告》）指出，政策实施以来， 超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元， 对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

年初以来，随着5年期以上LPR（贷款市场报价利率）持续下调，存量房贷利率与新增房贷利率差距持续扩大。某股份银行零售业务人士向《中国经营报》记者透露，去年房贷利率下调后，存量房客户提前还款数量激增，去年8月份监管发布降低存量首套住房贷款利率的相关通知后，银行也根据客户的申请进行了一定的调整；不过今年随着首套、二套房利率多次下调，新老按揭的利率剪刀差进一步拉大，最近几个月客户提前还款的意愿更加强烈。

叠加内部消费动力不足的因素，市场对于存量按揭贷款利率下调的呼声进一步加大。东吴证券在最新的研报中也指出，“5·17”新政后虽然居民购房条件有所放松，但整体购房意愿改善并不明显。后续政策部署一方面需要在地产收储方面做更多努力，在收购存量住房，增加保障性住房供给方面给予更多支持，以及加大对住房租赁的金融支持，同时可进一步降低存量房贷利率，减轻居民端压力，促进房地产市场逐步回归健康发展。

中国人民银行在《报告》中也指出，存量房贷利率调降直接为存量房贷客户减少了利息支出，增加了居民可支配收入，有利于提升居民消费意愿和消费能力，促进消费增长。下一步将督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力，激发市场活力，推动经济持续回升向好。

（编辑：朱紫云 审核：何莎莎 校对：张国刚）