以房抵消4.23亿元债务，碧桂园艰难化债

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

境内债再次展期还在博弈，碧桂园在化债上又有新的花招。

9月10日，帝欧家居披露公告称，其子公司欧神诺与碧桂园子公司签订了《股权转让协议》，欧神诺受让碧桂园子公司在上海持有的三项不动产，上述交易价款将等额冲抵欧神诺应收账款4.23亿元。

这意味着，碧桂园正在推动以房抵债的方式化解债务。碧桂园方面回复21世纪经济报道记者称，通过此次工抵，碧桂园获得了相关区域保交房所需的部分瓷砖类供应。当前，碧桂园正想方设法，努力盘活公司各类资产，尽全力履行保交房义务。

就在此次以房抵债之前，碧桂园刚刚宣布了一项化债的重大动作。碧桂园于9月5日宣布，将对9笔境内债延期6个月，并制定下一步一揽子方案。

今年以来，尽管碧桂园努力加快销售去化并尽力保证债务的偿付，但受到房地产行业大环境的影响，目前碧桂园的化债进度并不尽如人意。市场持续承压，碧桂园境内债与境外债的谈判，仍是一座大山。

以房抵债保交付

帝欧家居此前也曾通过以房抵债的方式来化解欠款问题。

今年6月，帝欧家居发布公告称，其与碧桂园、万科、融创、雅居乐等13家房企达成债务重组协议，通过“以房抵债”的方式，抵偿欠付货款共计约2.2亿元，用来充抵的资产包括已建成或在建的商品住宅、商铺、公寓、写字楼、停车位等。

此次与碧桂园的交易，抵偿的仍然是应付货款。碧桂园方面对21世纪经济报道记者确认，其子公司与欧神诺签署协议，以上海三处房产抵消4.23亿元应付货款，这宗交易已完成。

根据帝欧家居公告，欧神诺还与碧桂园方面签订《债务免除协议》，基于上述《股权转让协议》的安排，欧神诺同意免除碧桂园方面对欧神诺负有的采购款债务中的5711.87万元债务，所免除的债务不在《股权转让协议》所述的4.23亿元债权范围内。

站在帝欧家居的角度，这宗交易的落实能够为之降低风险。

帝欧家居表示，其接受债务人的非现金资产抵债方式，可以减少应收账款的坏账损失风险，改善公司的财务状况，对其目前及未来的财务状况和经营成果会产生较为积极的影响。本次实施完毕后，还将继续与碧桂园协商处理剩余的部分采购款欠款事项，以最大程度维护公司合法权益。

对于具有庞大债务规模的碧桂园来说，以房抵债对通盘债务的处理并非最佳的方式，因为这涉及是否公平对待债权人的问题。

但是，碧桂园认为，这是保交房的合理行为。碧桂园方面表示，通过此次工抵，碧桂园获得了相关区域保交房所需的部分瓷砖类供应。当前，碧桂园正想方设法，努力盘活公司各类资产，尽全力履行保交房义务。

此前，在碧桂园8月的月度管理会议上，碧桂园董事会主席杨惠妍还表示，相信随着政策的不断落地、力度的进一步加强，行业将迎来更好的发展环境。保交房是当前碧桂园的第一要务。

今年上半年，碧桂园累计交付房屋15.45万套，累计交付面积1822万平方米。杨惠妍表示，下半年保交房任务依然艰巨，但集团上下高度重视，决心坚定。为保障交付任务的完成，下半年要加大力度销售和盘活资产。大家要有信心，珍惜使用资源，努力做好极限平衡，确保有限的资金优先用于保交房。

化债曲折前行

即便保交付取得了一定的成效，但碧桂园当前的处境仍然被动。一边是与供应商以房抵债保交付，另一边则是境内债需要重新谈判，境外债的方案也尚未推出。

9月5日，碧桂园宣布计划将其境内的9笔债务兑付宽限期延长至2025年3月，并正在制定新的债务处理方案。

碧桂园方面对21世纪经济报道记者回复称，行业目前依然充满挑战，受市场预期转弱、需求疲软的影响，公司销售业绩持续承压。2024年前8个月，公司权益销售金额合计约328亿元，同比下降约78%。在行业销售整体承压叠加资金调拨受限等多重因素影响下，公司尚未能就公司债应兑付的本金利息筹措到足额的兑付资金。

碧桂园方面强调，销售修复以及资金监控等问题依旧客观存在，公司在短期内完成资金筹措仍有不确定性。希望借助本次展期安排，一方面在期内通过尽量做好销售、盘活资产、削减不必要的行政管理开支等方式尽最大努力筹措资金；另一方面也希望通过与投资人的积极沟通，协商新的公司债务处理综合方案，以更好地匹配当前的市场周期以及公司资金情况。

这意味着，碧桂园境内债原有的兑付方案将无法照常实施，碧桂园需要寻求新的解决方式。这距离去年首次推出境内债重组方案至今不过一年。去年9月，碧桂园旗下9只境内债全部展期3年，涉及金额约为150亿元。

碧桂园并不是第一家对已经展期的债券进行再次谈判的房企，富力、远洋等也有同样的遭遇。不过，即便最终的展期方案能够再次谈判成功，债权人已经基本对回收率不抱太大指望。

一位持有龙头房企债券的人士告诉21世纪经济报道记者，目前的市场行情导致销售整体都起不来，现在地产债也不会特别去关注。“一直展期也是可以预见的，现在大家对这个的接受度也很高了，不会像之前一样会想要争取更多。”

境内债再度展期，碧桂园境外债则还在与债权人谈判。

据碧桂园此前发布的公告，碧桂园正与包括代表银行债权人的协调委员会及代表债券持有人的专案小组在内的债权人团体及其顾问一同积极探索所有可行的境外债务重组选项，以推进一个能够为碧桂园建立可持续的资本结构的全面债务重组方案，从而确保长远发展，维护所有利益相关者的权益，并确保公平对待所有债权人。

不过，截至目前，境外债的方案还未有成型的方案。在当前的市场环境下，碧桂园的首要任务是保交付，再次才是化解债务。市场迟迟没有回暖，资产价格保持低位，碧桂园能够与债权人斡旋的空间也并不大，债务化解也将是持久而漫长的过程。