银行忧三倍数效应 都更授信趋严

营造成本升高对都更危老造成的压力

营建成本上涨恐将使建商负担地主户的建造成本，不仅建商财务能力的抗压性将成为国银承接都更案的最新指标，金融圈高层透露，现在银行在都更授信上已聚焦所谓「三倍数效应」带来的影响。

金融业高层分析，若以传统的都更权益分配配比来看，现在随着营建成本上扬，最可怕的是所谓「三倍数」效应，倘若财力不够大的建商，很可能因为要分担地主权益的建造成本上扬部分而把利润全部吃掉，甚至倒赔。

金融业高层进而分析所谓的「三倍数效应」指出，许多上百亿元规模的大型指标都更案，多半以建商分三分之一，地主分回三分之二作为分配比例，换言之，倘若造价每坪涨10万元，恐怕建商负担得每坪增加30万元，因为建商不但要负担自己的部分，连同地主部分的造价成本上扬也得一并负担，不论是公办都更或民办都更，大多数都如此约定，倘若量体约大，这种「三倍数效应」对建商所造成的冲击就越大。

一位主掌都更危老业务多年的银行主管指出，其实民间很多中型的都更或危老重建案，建商早就想调整分配比例，因为依照营造成本飙涨的程度，倘若按照以往最常见的建商分3成，原住户分7成分配，不但无法获利，反而还会倒赔，因此许多建商都向原住户争取改成「3.5:6.5」，甚至「是4:6」，但几乎都因原住户不同意而失败。

银行主管指出，很多都更或危老重建案，作到一半进度开始停滞不前，就是卡在上述的分配比例争议；至于量体更大的由政府出面的公办都更案或民间都更案，这方面调整权益分配的可能性更低，尤其是政府出面的公办都更案，当初是以决标的方式决选出承作团队，更无变更条件的调整空间。

对银行而言，投入都更或危老重建的建商，必须帮原地主吸收更多上扬的营造成本，也会让建商因此承受更大的财务压力，越来越多银行在承接都更案时，因而更重视造价成本上扬与建商本身的现金流、财务抗压性，以免产生坏帐。