与建商「协议合建」不可不知6种税赋！「这2项补贴」不是多就好

▲都更协议合建对原住户会延伸出一些要支付的费用。（示意图／踏取国际开发提供）

图文／CTWANT

在整合都更协议合建时，偶尔会听到住户说：「你们就是收了钱，一定都只会说都更的好处、建商的好话啊！」其实不然，都更对于居住安全及都市发展来说是利大于弊。都更流程繁琐，帮住户权益把关、评估都更前后优缺点、晓以利害，是都更整合者的重大责任。然而其中6种税赋，你不可不知！像是大家常以为「搬迁补贴款」及「租金补助款」越多越好，实则这笔费用会列入个人收入计算在综所税中，不得不慎！

「都更住户要付钱吗？」虽然建商已负担了大部分的营建、人事成本、行政作业成本等，不过居民们仍需负担如房屋拆迁后的部分租屋费用、产权移转时产生的税赋、与实施者间的房地互易营业税、新大楼的管理费及较高的房屋税等。了解这些费用方能预先做足准备，也才不会觉得被巧言令色的欺瞒。

都更所产生的税赋会依照都更的方式而有所不同，本文先聚焦在与建商「协议合建」的部分，「权利变换」未来会再与大家探讨。而和都更相关的税赋种类共有6种：地价税、房屋税、土地增值税、契税、营业税、个人综所税。

▲以「协议合建」方式进行都更的税赋优惠。（图／踏取国际开发提供）

(一) 地价税与房屋税：每年要缴的地价税，通常在都更后因土地持有面积减少而下降；不过房屋税则会随着都更后的价值大幅提升而上涨。对于许多久居老宅的住户而言，恐因突然暴增的税单感到压力。

当然政府也理解民众的担忧，因此都更期间(不含整建维护案)的地价税将依照土地使用状况酌减税赋，且更新后的新屋，房屋税及地价税都减半征收2年(管屋不管人)。若继续持有房屋，房屋税减半征收优惠最长可延长10年(管人不管屋)。

(二) 土地增值税：当产权进行移转的时候，政府针对土地价值上升征收的税收，往往也是负担最沈重的一项税赋。当都更以协议合建方式办理，倘若久居当地的里民们，其土地增值税可能会非常可观，甚至可达百万。

举例：陈奶奶在新北市某地段持有40年时间的旧公寓，土地面积约35坪，持分比为1/4，其若以一般不动产买卖而论，陈奶奶需缴纳的土地增值税恐高达近200万元。

看完先别焦虑！因为政府为了推动都更，也祭出了各项优惠税率，例如：协议合建时土增税享有「减征 40%」的优惠。且还有「一生一屋」、「一生一次」方案可进行使用。而该怎么估算土增税要缴多少呢？可前往《财政部入口网》试算后再进行减免的优惠计算，亦可洽询踏取免费进行初步了解及寻求更多节省税赋的评估建议。

(三) 契税：因交易而产生的契税相较于所有税赋而言，可以说是最没负担的一次性税率，且都更中采协议合建方式进行，尚有减征 40% 的优惠。

(四) 营业税：您可能会有点疑惑，「又不是开店做生意，为什么要缴营业税？」采用协议合建的都更案中，国税局视其为「地主卖地来买屋」，因此算是一种房地互易的交易行为。

举例：吴伯伯合计分屋的价值为3,000万元，其中房、地的价值比例各占一半(50%)，分别为1,500万元。而土地不需要课征营业税，只有房屋需要。因此这1,500万的房屋价值款需要缴纳营业税。估算营业税要缴纳费用为 1500万 - (1500万 / 1.05(回除5%税率)) ≈ 72万。

(五) 个人综所税：读者至此一定好奇，怎么都更与综所税有关系？这就是包裹在美丽糖衣后，需要所有权人仔细去了解的负担，大多采协议合建的都更案中，实施者会提供所谓的「搬迁补贴款」及「租金补助款」，其2项补助千万别认为越多越好（尤其是在采权利变换的案子)，在国税局的角度会视其为所有权人的个人收入。倘若年度报税收入不高倒是不用担心，如果是高收入族群如科技业、业务、律师、医师、会计师等等，那么这笔款项将会被苛扣相当成分的综所税，于不动产移转前务必咨询相关专业进行税务规划。

此外，因都更后的新大楼往往需较高的管理费，举凡物业管理人员费用、电梯及公设费用等都涵盖在其中。因物价、人力成本上升，根据主计处统计，近5年的住宅管理费指数从 108 年的 98.18 上升到 113 年的 102.35 ，双北一般新社区的管理费更是来到每坪约150元左右。因此在计划都更后的新生活同时，也应将管理费纳入支出考量。

总结来说，纵使我们致力于推动都市更新、整合社区意见，然向居民阐明利害亦是也是至关重要的。尽管都更的优点不言而喻，参与都更的住户们仍应清楚了解并准备好相关费用。虽然政府提供了多项税赋减免优惠，但提前做好财务规划仍是上上策。充分了解资讯才能在参与都更过程中做出明智的决策，确保自身权益不受损害，享受全新的居住环境所带来的诸多好处。

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