抵税、补贴「租屋族仍租不好」?专家建议:课征空屋税治本

▲在房价「买不起」的状况下,租屋就成为民众退而求其次的居住选项。(图/记者陈筱惠摄)

文/今周刊

台湾租屋市场规模已突破1百万户,随房价日益升高,「租屋」早已成为多数买不起房民众的选择。不过台湾租赁市场长期处于黑市状态,房东、租客权益纠纷层出不穷,如何针对租屋乱象,从政策面有效改革,成为高房价时代下的另一项重要课题。

房租抵税、租金补贴政策矛盾成效不彰

根据行政院主计总处统计,台湾租屋市场每年以2%速度缓慢上涨,政府为了帮助租屋族,先后提出房租抵税与租金补贴措施。Ours都市改革组织政策研究员洛书认为,政府的资料与民众实际情况有落差,大洒币政策恐怕成效有限。

洛书表示,台湾约有100万户租屋族,每年仅有2.4万户有使用租金抵税。一大原因在于原先「标准扣除额」及「列举扣除额」两者仅能择一使用,使用「列举扣除额」不仅只有12万元额度,难以支应逐年增加的房租,同时又需要检附多项单据,使许多租屋族使用的意愿更低。

直到2023年12月19日通过《所得税法》第 17 条修正草案后,2025年开始正式将房屋租金支出从列举扣除额改为「特别扣除额」。可在使用标准扣除额或列举扣除额之外独立认列,且扣除额度将从 12 万提高至 18 万,希望能提高租屋族争取自己权益的意愿。

除租金抵税外,政府后续也推出300亿元中央扩大租金补贴专案。不过洛书认为,政府提供补贴目的应该是回收租屋市场资料,例如:房租金额、房屋坪数、屋龄格局等,才能够协助政府了解区域行情趋势去微调政策。但政府为了增加租屋族的意愿,又减少了申请补贴需要检附的资料,「现在去书局买一份租约,和朋友假装签约就可以申请补贴,这让租金补贴制度变成了一个容易被滥用的工具。」因此洛书认为,单纯的补贴与减免无法精准解决现存的租屋市场问题。

卖方主导的租屋黑市恐进一步推升房价

根据租客联盟参照财政部资料推估,台湾租屋黑市比例介于70%至90%间。严重租屋黑市不但让房客权益受损、政策效益打折,同时也陷房东于不义。

洛书表示,虽然在租赁法修法后,定型化契约已适用《消费者保护法》,包含不得拒绝承租人迁入户籍、不得拒绝承租人申请租金补贴等,若有违约情况会有相关罚则。但实际环境中,租客常是不敢使用。

「以双北来说,只要有价位与屋况不错案源,一定会吸引很多人抢租,你一旦表示想申请补贴,房东就不会优先租给你。」洛书表示,租客没有太多选择情况下,多数会选择妥协,进而产生由卖方市场掌握主导权的不对等状况。

同时以房东角度来看,若同意租客申请租金补贴,等于变相使自己租屋事实曝光,甚至被政府追缴过去不当得利。税捐机关近年主动性抽查每年约几千户,占1百万租屋市场比例相当少,同时由于市场供需不足,让房东即便违法租屋也相当抢手,使得大部分房东选择不合法化租屋事实。

租屋黑市现象同时反映出台湾高房价衍伸问题。多数人买不起房必须选择租屋,造成需求增加。高房价让屋主租屋投报率减少,同时房屋税、地价税等税务成本亦没有随房价跟着调涨,使多数屋主宁可不出租,造成供给减少,一来一往情形下,房价可能又进一步推高。

降低合法成本提高违法成本

洛书认为,从供需层面解决租屋市场乱象,就必须从「降低合法成本,提高违法成本」角度,针对房东痛点出发,才能在政策上给出解方。由于台湾目前自用住宅税率低,出租有获利反而会被课较多的税,等于变相鼓励屋主自用大于出租。他建议若屋主成为公益出租人,政府应该要给予屋主更多优惠。

洛书也建议立法「落日条款」,明定特定时间后将严办租屋逃漏税,并鼓励房东若在时间内自行提报租屋事实,可避免被追缴过去税收,有助提升租屋市场中合法比例

洛书表示,台湾有930万间住宅,其中就有117万间空屋,空屋率高达13%。他建议在既有房屋税下再引入中央版本「空屋税」,若屋主拒绝将空屋出租课重税,使房东违法成本增加。「让空屋进入租屋市场增加租客选择,就能进一步让价格降低。」

洛书坦言,许多政策倡议都是以年为单位计算,实际推行往往需要多年时间,「有时错过了某一个时期,下一个机会可能要等十年、二十年后。」如何在现有框架下推动租屋市场改革,仍是艰巨挑战。

德国与日本在保障民众居住权上效果卓越,洛书也在节目中分享,提供台湾作为借鉴参考,欢迎收听本集的《毛利小姐变有房》听更多 https://lihi.cc/EyfKA

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