抵税、补贴「租屋族仍租不好」？专家建议：课征空屋税治本

▲在房价「买不起」的状况下，租屋就成为民众退而求其次的居住选项。（图／记者陈筱惠摄）

文／今周刊

台湾租屋市场规模已突破1百万户，随房价日益升高，「租屋」早已成为多数买不起房民众的选择。不过台湾租赁市场长期处于黑市状态，房东、租客权益纠纷层出不穷，如何针对租屋乱象，从政策面有效改革，成为高房价时代下的另一项重要课题。

房租抵税、租金补贴政策矛盾成效不彰

根据行政院主计总处统计，台湾租屋市场每年以2%速度缓慢上涨，政府为了帮助租屋族，先后提出房租抵税与租金补贴措施。Ours都市改革组织政策研究员洛书认为，政府的资料与民众实际情况有落差，大洒币政策恐怕成效有限。

洛书表示，台湾约有100万户租屋族，每年仅有2.4万户有使用租金抵税。一大原因在于原先「标准扣除额」及「列举扣除额」两者仅能择一使用，使用「列举扣除额」不仅只有12万元额度，难以支应逐年增加的房租，同时又需要检附多项单据，使许多租屋族使用的意愿更低。

直到2023年12月19日通过《所得税法》第 17 条修正草案后，2025年开始正式将房屋租金支出从列举扣除额改为「特别扣除额」。可在使用标准扣除额或列举扣除额之外独立认列，且扣除额度将从 12 万提高至 18 万，希望能提高租屋族争取自己权益的意愿。

除租金抵税外，政府后续也推出300亿元中央扩大租金补贴专案。不过洛书认为，政府提供补贴目的应该是回收租屋市场资料，例如：房租金额、房屋坪数、屋龄格局等，才能够协助政府了解区域行情趋势去微调政策。但政府为了增加租屋族的意愿，又减少了申请补贴需要检附的资料，「现在去书局买一份租约，和朋友假装签约就可以申请补贴，这让租金补贴制度变成了一个容易被滥用的工具。」因此洛书认为，单纯的补贴与减免无法精准解决现存的租屋市场问题。

卖方主导的租屋黑市恐进一步推升房价

根据租客联盟参照财政部资料推估，台湾租屋黑市比例介于70%至90%间。严重租屋黑市不但让房客权益受损、政策效益打折，同时也陷房东于不义。

洛书表示，虽然在租赁法修法后，定型化契约已适用《消费者保护法》，包含不得拒绝承租人迁入户籍、不得拒绝承租人申请租金补贴等，若有违约情况会有相关罚则。但实际环境中，租客常是不敢使用。

「以双北来说，只要有价位与屋况不错案源，一定会吸引很多人抢租，你一旦表示想申请补贴，房东就不会优先租给你。」洛书表示，租客没有太多选择情况下，多数会选择妥协，进而产生由卖方市场掌握主导权的不对等状况。

同时以房东角度来看，若同意租客申请租金补贴，等于变相使自己租屋事实曝光，甚至被政府追缴过去不当得利。税捐机关近年主动性抽查每年约几千户，占1百万租屋市场比例相当少，同时由于市场供需不足，让房东即便违法租屋也相当抢手，使得大部分房东选择不合法化租屋事实。

租屋黑市现象同时反映出台湾高房价衍伸问题。多数人买不起房必须选择租屋，造成需求增加。高房价让屋主租屋投报率减少，同时房屋税、地价税等税务成本亦没有随房价跟着调涨，使多数屋主宁可不出租，造成供给减少，一来一往情形下，房价可能又进一步推高。

降低合法成本提高违法成本

洛书认为，从供需层面解决租屋市场乱象，就必须从「降低合法成本，提高违法成本」角度，针对房东痛点出发，才能在政策上给出解方。由于台湾目前自用住宅税率低，出租有获利反而会被课较多的税，等于变相鼓励屋主自用大于出租。他建议若屋主成为公益出租人，政府应该要给予屋主更多优惠。

洛书也建议立法「落日条款」，明定特定时间后将严办租屋逃漏税，并鼓励房东若在时间内自行提报租屋事实，可避免被追缴过去税收，有助提升租屋市场中合法比例

洛书表示，台湾有930万间住宅，其中就有117万间空屋，空屋率高达13%。他建议在既有房屋税下再引入中央版本「空屋税」，若屋主拒绝将空屋出租课重税，使房东违法成本增加。「让空屋进入租屋市场增加租客选择，就能进一步让价格降低。」

洛书坦言，许多政策倡议都是以年为单位计算，实际推行往往需要多年时间，「有时错过了某一个时期，下一个机会可能要等十年、二十年后。」如何在现有框架下推动租屋市场改革，仍是艰巨挑战。

德国与日本在保障民众居住权上效果卓越，洛书也在节目中分享，提供台湾作为借鉴参考，欢迎收听本集的《毛利小姐变有房》听更多 https://lihi.cc/EyfKA

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