300万租屋族报税不踩雷 教战手则一次看

不管是要申报12万元的扣除额，还是申请租屋补贴，都必须一人一张合约，因此「合租」的租屋族，一定要各自与房东签约。（图／CTWANT资料室）

不只买卖房屋可以合法节税，房屋租赁的房东、房客们，在报税季时，只要符合条件、备齐文件，也能轻松省荷包。CTWANT整理房屋租赁在报税季时息息相关的报税项目，房客可以善用每年12万元的租金支出扣除额度，然而需特别注意「合租者」要各自签约才能列举；租屋又同时贷款买房者，列举扣除只能在「租金支出」及「房贷利息」中择一申报。

【房客】

根据内政部统计，现今有租屋需求的人口数约300万人，占全台人口约八分之一。大家房屋企研室总监郎美囡表示，无壳蜗牛的租屋族，多半是初入社会的年轻人，对于报税项目不太熟悉，往往忽略每年可享12万元租金支出列举扣除额优惠；就算是还在学的大学生租屋，在外的租金支出，也可在父母隔年的综合所得税中列报为列举扣除额。

郎美囡提醒，租金支出列举须满足几项条件，承租房子为自住、非营业用途，并附上租屋契约、租金付款证明与自住切结书，若有迁户籍则可不用附切结书。不仅小孩在外租屋可列举，住学校宿舍，只要有办法提供住宿费缴费收据，也都可以申报在租金列举扣除额中。

若是北漂租屋族在中南部老家拥有房子，或是近年不少人因中南部房价相对便宜，在租房同时也在中南部置产，如果遇到租屋同时也贷款买房的情况，列举扣除只能在「租金支出」及「房贷利息」择一申报，因此纳税人需要选择自己最有利的方式。

大学生在外租房子或是住宿舍的租金支出，只要有办法提供收据，皆可在父母隔年的综合所得税中列报为列举扣除额。（图／截自台邦租赁官网）

住商不动产企研室执行总监徐佳馨也分享常遇到的情境，三五好友、同学一起合租房子，由于列举扣除额需要「租赁契约书正本」，因此如果是合租一间公寓，需要「每个人都与房东分开签约」，大家才都能申报享有12万元的扣除额优惠，就算是申请租屋补贴也必须一人一张合约。

不过徐佳馨也提醒，在所得税申报时，有分标准扣除额与列举扣除额，今年标准扣除额有所提升，单身者是12.4万元额度，夫妻合并申报有24.8万元额度，在标准扣除额与列举扣除额的选择，不少人会纠结于申报方式，其实，最简单的评估方式是，若单身租屋族每年租金支出超过12.4万元，约等同每月租金超过1万元以上，或许就建议采列举扣除额。但实际节税效果，建议还是把各项目都条列出来计算才更精准。

【房东】

房东租赁所得的申报方式，有分固定费用和列举费用的扣除。固定扣除不需任何证明文件，在申报房屋租赁所得的时候，可以选择依照财政部公告的计算方式，以全年43%必要费用扣除计算（实收租金为57%）。

举例来说，某房东名下拥有1间房子出租，每月租金2万元，适用综合所得税率5%。租赁所得=2万×12个月×57%，租赁所得税额=租赁所得×5%。

另一种是采列举扣除方式，即对因租赁而发生合理、必要损耗及费用，包括折旧、修理费、地价税、房屋税，以及出租财产为标的物的火险、地震险等保费、贷款购屋所支付的利息等逐项提出证明，从租金收入中减除后，再以余额做为租金所得报税。

举例来说，某房东名下拥有1间房子出租，每月租金2万元，适用综合所得税率5%，各项租屋成本必要费用加总共8万。租赁所得= (2万×12个月)–8万元费用，租赁所得税额=租赁所得×5%。

德安联合会计师事务所会计师张咏胜特别提醒，在押金部份，如果可出具证明，押金可不算入租金收入。如果将房屋无偿借给亲朋好友做生意使用，不论实际上有无收取租金，仍然要按照当地一般租金情况，计算租赁收入，申报综合所得税。除非是自己使用，或借给配偶、直系亲属(爸妈、儿女)，且确实未收取租金，才可以不用申报租赁收入。

另一种情况是，无偿提供给直系亲属或配偶以外的个人作住家使用，要提出双方当事人订立的无偿借用契约，这份契约必须经过双方当事人以外的2个人证明确实是无偿借用，并依公证法规定办理公证，就可以不用计算租赁收入。

房东想要省更多，还可以选择将房子委托业者「一般包租代管」或「经营社会住宅」，只要契约达1年以上，就可以享个人综合所得税更多优惠。一般包租代管，每屋每月有6000元租金所得免税；6000元至2万元可以以租金收入53%抵扣费用，超过2万元回归以43%抵扣费用；社会住宅具有公益性质，享有减税优惠更高，每月有1万租金所得免税，1万以上的租金收入可以60%抵扣费用。

专家们特别提醒房东，财政部近年特别针对持有5户以上非自住房屋者进行查税，隐形房东需特别留意税务风险。（图／周志龙摄）

由于政府去年大力推动300亿元租金补贴政策，出现不少租屋报税争议，像是房东不提供身分证字号、不让房客报税，或是约定不许报税，依照「消费者保护法」可处3 ~ 30万元罚锾，也使得不少房东面对租客报税需求以涨租、不续租来因应，甚至在出租时直接调高租金「含税价出租」，最后对于租客来说也丧失了补贴的美意。

为避免双方摩擦，崔妈妈基金会法务组长曹筱筠建议，最好的方式还是报税前，甚至租屋前就沟通，若房东真的有特殊原因不愿曝光租屋事实，让房客申请租金补贴，虽不鼓励此举，但彼此或许可以「少付点租金」等方法作为条件达成共识。

张咏胜也特别提醒房东，财政部去年启动第三波房东大查税，针对持有5户以上非自住房屋者，逐步清查是否如实申报租金收入，持有多户房屋屋主，需特别留意税务风险。

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