央行打炒房打到一票人！购屋族全方位教战一次看

史上最严限贷令出台，房子还能买？专家认为，自用族群做好财务规划就免惊，政策针对的多屋族则应适时减码，少打炒房的主意。图/富比士地产王提供

央行9月祭出第七波信用管制，房市买气瞬间崩跌，虽然此次政策目的在于抑制投机炒作，将资源优先提供给名下无房的首购族，但对于名下已有房产的民众而言，不论是换屋或置产，甚至是房市的主要供给者建商，都必须准备更多资金来因应，一系列措施对房市走向与各族群都带来深远影响。

根据央行祭出的第七波信用管制，主要可归纳为以下重点：

一、 取消有房者的宽限期：凡是名下已拥有房屋者，即使是第一户房贷也不再享有宽限期，以减少有房者利用宽限期操作财务杠杆炒房。

二、 限缩第二户以上贷款成数：名下已有房产的自然人，第二户房贷成数上限从6成降至5成，法人购屋与豪宅贷款成数限缩为3成。

三、降低建商余屋贷款成数：建商余屋贷款成数降低至3成，使建商在未售出物件上承受更大的持有成本压力，促使建商更积极去化库存。

四、「真首购」优先原则：优先将资源提供给名下无房的「真首购」(名下有房产但无房贷者，也被银行视为符合首购资格)，除了贷款成数上限维持8成，且享有2至3年的宽限期，减轻首次购屋者的资金压力。

五、新增豁免对象：为避免政策「错杀无辜」，央行10月新增了协处措施，将继承取得房屋者视为豁免对象，以及因有实质换屋需求申请贷款的换屋族，若1年内出售原持有房产，新购屋贷款仍可享有宽限期。

对此，房市专家分析，有别于央行前6次信用管制仅针对特定地区、特定对象，贷款成数采阶梯式降低，第七波信用管制则是将适用范围扩及全国，更重要的是对于自用资格与宽限期都采取了极严格的限制，不仅大幅收紧市场资金流动性，也改变了房市走向，各购屋族群必须事先想好对策以应万全。

首先，对于首购族而言，由于政策提供了独厚「真首购」的友善环境，贷款条件不受影响，在无投资客干扰的干净市场环境下，若民众名下尚无房产，不妨利用当前的买方市场优势，仔细拟定购屋计划并积极看屋，在可负担的范围内，优先选择适合长期居住的产品与地段，以确保日后生活品质。

此外，专业房地产代书也提醒，由于首购族经常会忽略房屋总价之外的成本，包括交易时的契税、印花税、代书费、仲介费、贷款设定费，以及装潢、搬家、添购家具等费用，加总起来又是一笔金额数十万到上百万元不等的支出，这些都必须事先了解清楚，并且拟定在购屋计划之中。

对有实际需求的换屋族来说，央行虽然提供了一些条件豁免，只要换屋族能在新房贷拨款后一年内出售原有房产并完成产权移转登记，仍可享有宽限期等优惠，但若1年后原有房产并未出售，就必须面临承贷金融机构取消宽限期、收回原应分期偿还之贷款本金或贷款成数差额，甚至追收罚息及加收违约金等。

因此，专家建议，央行豁免条款虽然一定程度上减轻了换屋族的资金负担，但民众在考虑新的贷款计划时，应评估市场上房产需求变动，以及手上的资金流动性，以确保换屋过程顺利。对于有明确换屋计划的买家，宜提前准备并合理规划资金，以减少新政策下的压力。

至于投资族或是多屋族，在新政策下将面临严格限制。由于取消宽限期意味在贷款拨款后便须开始偿还本金，无法再享有缓冲时间，且第二户起的房贷成数仅剩5成，这两类型买家必须承担更多的持有成本，尤其是在房市交易量下降、价格无法快速上涨的情况下，房产持有数量愈多，则承担的风险愈高。

若是这两类族群，专家建议，应立即评估手中资金水位与并重新调整资产配置，最好将资金从房地产撤出转向其他投资标的，尤其是对于采取高财务杠杆进行多笔房产投资的民众而言，尽可能减少手中持有房产，将是应对此次央行打炒房的上上之策。

专家最后提醒，随着房市交易量下滑，银行的资金流动性也受到挑战，加上今年底开始将有大量预售屋进入交屋期，庞大的申贷需求对银行放贷额度构成更大压力，即便是自用刚需族群，也得面临房贷利率上升、拨款期限变长，甚至没有银行愿意贷款的难题。

因此，建议民众在购屋前，除了事先做好完整详尽的财务规划，并且以最保守的方式衡量自身购屋能力，才能避免日后面临付不出贷款的窘境。