央行打炒房這限制購屋族「最害怕」 專家：大事不妙已成定局

房市示意图。记者朱曼宁／摄影

央行祭出史上最强打炒房，铁了心要房市降温，不仅如外界预期利率按兵不动，并调升存准率1码（0.25个百分点），还宣布第七波房市管制措施。住展杂志企研室总监陈炳辰表示，第一屋没有宽限期可说是央行的创举，更是购屋族心中的恐慌，未来房市买气一定会受冲击，预期第4季将有预售个案延推，基本上，大事不妙已成定局。

央行19日宣布修正「中央银行对金融机构办理不动产抵押贷款业务规定」，六大措施，包括一，新增规范自然人名下有房屋者之第1户购屋贷款不得有宽限期；二，自然人第2户购屋贷款最高成数由6成降为5成，并扩大实施地区至全国；三，公司法人购置住宅贷款由4成降为3成；四，自然人购置高价住宅贷款由4成降为3成；五，第3户以上购屋贷款之最高成数由4成降为3成；六，余屋贷款最高成数由4成降为3成。

陈炳辰指出，此次打炒房看见央行要房市降温的决心，尤其是第一屋没有宽限期，堪称是购屋族「最害怕的限制」，当然也会冲击到换屋的意愿，更重要的是，过去许多投资族群相当善用宽限期，这一群人占有的量体也不少，若是资金杠杆过高的投资客，可能会释出部分量体到住宅市场上，而近几年投资氛围重的蛋白、蛋壳区，面临价格下修的压力也会最大。

至于近期即将交屋的个案也会受到冲击，也会与银行贷款紧缩产生加乘效果，势必产生涟漪效应，整体而言，投资或资产族群得拉高购屋成本，偏高的房价也难有更好的吸引力。

豪宅贷款成数再降方面，陈炳辰指出，对于早已跟热况两样情的高价宅市场，相对死猪不怕热水烫，建商现阶段还敢于推出豪宅案，有一定的口袋名单把握，或是建商资产实力更坚挺，去化速度本就不求快，未来豪宅亮点更将以个案为主，也不会推出太多新案。

全国限贷方面，陈炳辰指出，虽然房市热度以特定区域为主，但因为不少购屋族群会在蛋白、蛋黄区皆持有房产，若能同时限贷，对于热区或有降温效果，亦能避免如今常见二线地带房市遭过分炒作，常见偏离基本盘的创高价，未来若有风吹草动，反成为风险最大的地带，有所调控也算未雨绸缪，有机会让区域房市回归合理水位。

至于对建商来说，陈炳辰认为，余屋贷款成数再降来说，对于先建后售案、买气不佳至成屋仍难完销案都有打击，兼之囤房税2.0共伴效应，以及房贷余额满水位的影响，本就走弱的新成屋量体将雪上加霜，建商兴致更为缺缺。

展望第4季，陈炳辰认为，房市信心遭受重击，龙年势必开高走低，央行再升准也会让银行放款更为谨慎，以贷款为主要的房市，辅以多项打房政策，一夕回到解放前，预期近期928乃至下半年新案将有延推可能，大事不妙已成定局。