打炒房最后一击？囤房税2.0影响一次看

▲房屋税条例修正案主要希望透过增加多屋族及空置房屋的持有税负，以落实自住轻税、同时鼓励房屋释出到租赁市场。

图、文／名纬广告提供

立法院三读通过俗称「囤房税2.0」的「房屋税条例修正案」，将于今年7月起实施，明年5月正式开征，届时，非自用住家房屋税率将提高为2~4.8%，政策上路后，预估约有96.8至135.8万户房屋税负会增加，除了对有大量余屋的建商冲击大，囤房大户、持有多户新屋者也将首当其冲。

根据政府预告税率，建商待售房屋1年内未销售，税率为2%；1至2年税率2.4%；2到4年税率3.6%；4到5年税率4.2%；超过5年适用最高税率4.8%。一般非自住住家房屋则分为直辖市、非直辖市两组，非直辖市组的户数及税率较直辖市组宽松，各组均按房屋户数分4级税率级距，最高也达4.8%。

新法上路后，原本借由县市税率不同、没有全国归户的特点，达到节税目的的作法预期将会明显减少，据此推估，六都非自住的住家用房屋平均每户房屋税额将增加2.64万元，平均增幅达78%，尤其是非自住的新屋持有人，须严正以待高持有税的时代。

专家指出，新屋的房屋评定现值高，再乘上高税率，非自用住宅的税负压力将有感增加，尤其台中、新竹的新屋占比高，可能形成潜在卖压，且随着囤房税2.0的税率基准出炉，下列五大现象将很快会出现：

一、高税率区域的囤房意愿降低。可能会造成小投资客在高税率区域（如六都）不愿多持有房产。二、置产客转以投资中古屋为主。因目前新屋1年房屋税破万已是常态，囤新屋的成本远高于囤老屋。三、先建后售减少、建商房子慢慢盖。囤房税2.0会把建商推往预售市场，避免成屋才推案，甚至盖屋能拖就拖，尽量撑到卖完以避免高税率。四、中小型建商可能杀价出清。待售余屋持有愈久税率愈重，每多1户卖不掉，建商可能就需要多付出上万块的税金，如果手握余屋数百户，财务杠杆又大，就有可能出现降价求售、杀价出清的状况。五、租金势必上涨！因只有少数囤房大户及建商压力大，一般小囤房者、小投资客囤房负担增加有限，因此容易让房东将税负成本转嫁给租客负担，导致租金进一步上涨。

有建商表示，「政府的施政逻辑是透过税率让建商『降价求售』，但这并不符合市场机制，试想当持有成本增加，房价要怎么卖得更便宜？」认为政策上路后，建商将税负成本转嫁到消费者是必然的，并且市面上也会有愈来愈多的建案，等到销售到达一定程度才会开工。

房仲则认为，若以房东的角度来看，持有成本增加后，通常不会自行吸收，极有可能转嫁至房租上，拉高租金水平。除此之外，由于税率拉高，新屋的持有成本重，为压低出租成本，房东找房屋现值低的老屋或老公寓的比例可能拉高，将会影响租屋市场的供给态样。

专家直言，此次修法主要希望透过增加多屋族及空置房屋的持有税负，以落实自住轻税、同时鼓励房屋释出到租赁市场，但若无完善的相关配套，恐难避免囤房税负转嫁租金的状况发生，仅凭单一政策也很难让房价下跌，囤房税2.0上路对于实现居住正义能带来甚么效果？恐怕还需要经过市场与时间的考验。