越南Q2失业人口飙破百万！　外媒分析：工业园区租金再涨20%

▲越南的工业房地产市场吸引了大量外国投资。（图／记者陈致平摄）

记者陈致平／综合报导

越南的工业房地产市场，包括工业园区，一直以来都是外国直接投资（FDI, Foreign direct investment）的热门领域。然而，出口强国越南面临全球经济情势不景气，尤其是全球需求在疫情后大幅减缓，也直接影响制造业的接单表现，据越南统计总局的数据，2023年Q2越南工作年龄失业人口达107万人。尽管如此，工业用地市场仍表现强劲，外媒分析这一现象后存在一些关键的驱动因素。

长期关注越南财经发展的《Vietnam Briefing》指出，截至2022年，越南境内有563个工业园区（IPs），分布在61个省份。根据2022年的越南房地产报告，其中有397个工业园区已经建立，106个工业园区正在建设中，292个工业园区已开始运行。大多数这些IP项目集中在三个主要的经济区域：东南部地区、红河三角洲地区和中部沿海地区。

由于稳定的增长率、靠自由贸易协定驱动的经济以及良好执行的投资支持政策，越南仍然是房地产投资者的有吸引力目的地，越南北部的工业房地产租赁需求预计将比南部地区实现更高的增长。

▲越南的工业用地租金上涨，劳工的基本薪资也持续上涨，对制造业者而言经营压力不断上升。（示意图／CFP）

然而，据报导，毗邻胡志明市的平阳省（Binh Duong）的工业房地产占用率大幅增加，超过95％，其他主要地区的工业区，包括同奈、北宁、北江、河内和胡志明市也持续增加。

因此，工业园区的租金价格有望持续上涨。根据房地产服务商戴德梁行Cushman&Wakefield的数据，2022年胡志明市的平均租金价格为每平方米186美元，河内则为每平方米142.3美元。

不过，工业园区的供应可能即将出现短缺，这极有可能将土地价格再往上推高。自2023年越南政府发布了有关特定土地类型和地区土地价格范围的96/2019/ND-CP号法令以来，工业用地的租金价格已急剧上升。

此外，越南政府还发布了115/NQ-CP号决议，对将稻田转换为工业用地进行了限制。尽管这一法规旨在恢复受损土地，但可能会限制2023年工业园区的供应。就现况推估，越南工业园区的租金价格将在2023年年度上涨8％至20％。

虽然越南的工业用地租金持续上涨，但仍然比东盟其他国家低25%至40%。此外，越南的FDI政策已多次修订，以吸引更多外国投资者。此外，中国向越南的生产转移也将成为工业地产市场的增长驱动因素。在2023年上半年，市场中不乏大型国际制造商加入，如富士康和Goertek，分别在北江和北宁的工业园区扩张，其他企业，如京东方（BOE）、康宇达（Quanta）和三星。

此外，世邦魏理仕（CBRE）越南在2023年上半年记录到对中国租户在现成的仓库／工厂的强烈需求，尤其是在越南北部地区；而在南部地区则出现了一系列新的工业园区开发或扩张。全球知名的玩具制造公司乐高已在平阳省（Binh Duong）的VSIP III工业园区注资超过13亿美元。